樓市風向標

1月18日，國家統(tǒng)計局公布2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。從環(huán)比看，一二線城市房價走勢總體趨于平穩(wěn)，三四線城市漲幅回落。這說明樓市嚴厲調(diào)控和去杠桿正發(fā)揮作用。與此同時，在近期召開的地方兩會中，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”也在各地政府工作報告中頻繁出現(xiàn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，2017年樓市交易量價下調(diào)將是大概率事件，但值仍將維持高位，房價則不具備大幅下跌的條件。

導讀

“促穩(wěn)”已經(jīng)成為2017年一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標。大部分業(yè)內(nèi)人士認為，一二線城市“調(diào)控從嚴”的方向不會改變。這也意味著，未來局部市場可能會繼續(xù)出臺調(diào)控措施。

近期，多個省、市、自治區(qū)召開地方兩會，對2017年的工作進行部署。由于2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量價齊漲”局面，政府部門對房地產(chǎn)市場的表態(tài)就成為焦點。

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的梳理，在已召開兩會的省市區(qū)中，絕大部部分提及了樓市。其中，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”成為政府工作報告中出現(xiàn)*多的字眼，“堅持居住屬性”、“抑制投資投機”、“合理增加供應”等說法也被頻繁提及，部分城市甚至提出“控房價”、“擠泡沫”的說法。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，經(jīng)過2016年的大幅上漲后，地方政府不希望看到市場再出現(xiàn)大起大落。在2016年四季度熱點城市連續(xù)做出政策調(diào)整之后，未來仍可能有調(diào)控政策出臺，對局部市場進行調(diào)控。

從市場表現(xiàn)來看，大部分分析人士和機構認為，2017年房地產(chǎn)市場將進入“小年”。市場成交量會比去年有所下滑，但值仍將維持高位，房價則不具備大幅下跌的條件。

主基調(diào)“促穩(wěn)”

截至2017年1月18日，四個一線城市已全部召開地方兩會，在各自的2017年政府工作報告中，對房地產(chǎn)市場的表態(tài)互有異同。

北京對房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)為，“把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

上海（樓盤）表示，“堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

廣州（樓盤）強調(diào)“合理增加住宅用地供應，盤活城市閑置和低效用地，發(fā)展住房租賃市場，完善多層次住房供應體系，加大調(diào)控力度，合理引導住房消費，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。深圳（樓盤）則表示，“堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"的定位，綜合運用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展基礎性制度和長效機制，有效降低高房價對實體經(jīng)濟的"擠壓"影響?！?/span>

不難看出，“促穩(wěn)”已經(jīng)成為2017年一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標。

部分熱點城市也在兩會期間發(fā)布了政府工作報告，除住房保障部分外，大部分在市場調(diào)控部分也都提及“促穩(wěn)”，但側又有所不同。

其中，南京（樓盤）強調(diào)“落實穩(wěn)控房價措施”；合肥（樓盤）表示“全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控"十條新政"（2016年10月3日出臺的一攬子調(diào)控政策）”；天津（樓盤）提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”的說法；重慶（樓盤）表示“堅決遏制炒房行為”；廈門（樓盤）則提出“加快商業(yè)、辦公房地產(chǎn)去庫存”。

一些省級政府也在此間召開了兩會，部分省份的政府工作報告中對樓市做出部署。如湖北省要求“實行一城一策、分類調(diào)控”；吉林省的在去庫存上面，“下大氣力去庫存……提前完成商品住房去庫存三年任務”；河南省對房地產(chǎn)調(diào)控著墨較多，其中還專門對省會鄭州（樓盤）做出指示，“強化鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加市場供給，控制房價上漲?！?/span>

中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，由于去年房地產(chǎn)市場大漲，部分城市出現(xiàn)明顯的泡沫，因此地方政府不希望樓市再出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，維持市場穩(wěn)定并適度擠泡沫，成為很多熱點城市的政策導向。

張大偉還指出，不同城市的調(diào)控思路有所區(qū)別，則反映出房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化愈加明顯。如部分熱點城市要求增加供應，吉林省則強調(diào)“去庫存”，湖北省則要求在省內(nèi)也實行“一城一策、分類調(diào)控”。

調(diào)控仍有余波

盡管各地對樓市的表態(tài)有所區(qū)別，但從總體基調(diào)來看，大部分業(yè)內(nèi)人士認為，一二線城市“調(diào)控從嚴”的方向不會改變。這也意味著，未來局部市場可能會繼續(xù)出臺調(diào)控措施。

就在各地紛紛召開兩會期間，部分的調(diào)控措施仍在陸續(xù)推出：重慶在2017年1月7日發(fā)布調(diào)控文件，嚴控主城區(qū)房價；上海在本月上旬暫停了百余個商住項目的網(wǎng)簽；濟南（樓盤）于2017年1月17日出臺“限購令”。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，僅2017年1月上半月，全國就有7個城市12次發(fā)布樓市調(diào)控政策。而從2016年四季度以來，武漢（樓盤）、鄭州、杭州（樓盤）、南京等城市出臺調(diào)控措施的頻率都超過了3次。

2016年雖是房地產(chǎn)市場大漲之年，同樣也是調(diào)控頻繁的年份。尤其從去年四季度開始的兩輪調(diào)控，被認為較好地抑制了市場過熱。

首輪調(diào)控政策集中在國慶長假前后，從2016年9月末至10月初，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，政策內(nèi)容集中在限購、限價、增加供應等方面。次輪調(diào)控集中在2016年11月，熱點城市通過清查房企資金來源、嚴控首付貸、消費貸等方式防止資金違規(guī)進入樓市，部分城市還提高了信貸杠桿。

張大偉認為，樓市調(diào)控的余波仍在，但現(xiàn)有的調(diào)控手段只能著眼短期。從監(jiān)管層的表態(tài)，以及樓市“促穩(wěn)”的長遠目標來看，長效機制的研究也將是明年的一項工作。

2016年12月召開的經(jīng)濟工作會議提出，“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制?！北本?、深圳、天津等城市的兩會上，同樣提及了該問題。

從目前披露出的信息，尚難看出長效機制的整體框架。但房地產(chǎn)稅收、租賃市場發(fā)展、土地供應、保障房建設等方面的制度被認為是其中的重要部分，且前兩個領域有可能在今年取得一定突破。

就今年的房地產(chǎn)市場而言，大部分機構做出“小年”的判斷，認為市場將進入一段下行周期。國海證券(000750,股吧)的分析指出，預計2017年全年商品房銷售面積同比下滑8.3%，銷售額下滑6.5%，房地產(chǎn)投資增速在1.7%左右。房價走勢方面，盡管2016年四季度房價環(huán)比漲幅有所收斂，但短期內(nèi)房價并不具備向下大幅調(diào)整的條件。

招商證券(600999,股吧)也認為，預計2017年的商品房銷售量下降10%左右。但規(guī)模仍將達到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點（仍高于 2013年）。該機構對房價的觀點與前者類似：開發(fā)商資金鏈收緊影響供給節(jié)奏，土地價格影響成本端且對房價構成正反饋，流動性及通脹預期通過影響投資需求進而對房價構成一定支撐。

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