就像房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的周期性規(guī)律一樣，房地產(chǎn)稅的話題也周期性地成為輿論界焦點(diǎn)。近些年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆和一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)，使得房子成為牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)動(dòng)向的一股關(guān)鍵力量，與之相關(guān)的因素的重要性也隨之大增，房地產(chǎn)稅政策就是其中之一。

業(yè)界學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20多年，相比于過去多次“只打雷不下雨”的熱議，目前房地產(chǎn)稅大有“動(dòng)真格”之勢(shì)。今年以來，包括國務(wù)院文件、住建部官員言論中都有相關(guān)內(nèi)容的表述。而再往前看，則是去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上那句后來被廣為傳播的“房子是用來住的，不是用來炒的”。由此可以看出，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是相當(dāng)明確且在漸次推進(jìn)的。

當(dāng)此之時(shí)再提房地產(chǎn)稅，其目的不言而喻，即高層希望通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，壓縮投機(jī)空間，倒逼炒房者出局，迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸至一個(gè)健康的商品市場(chǎng)屬性。房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種，本身確實(shí)天然帶有調(diào)節(jié)市場(chǎng)的使命和功能。問題在于，它是否會(huì)乖乖地按照政府和普通居民預(yù)設(shè)地路子去走呢？

從坊間所議來看，大家*為擔(dān)憂的一個(gè)后果是在實(shí)質(zhì)征收過程中，房地產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁至本來就負(fù)擔(dān)沉重的購房者身上。這一情形會(huì)不會(huì)發(fā)生呢？筆者認(rèn)為，要具體情況具體分析。按照市場(chǎng)規(guī)律，房地產(chǎn)稅作為新增的交易成本，不管通過什么手段，*終往往是由原來的交易格局中處于“弱勢(shì)”地位的那一方來承擔(dān)。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種交易格局事實(shí)上是倒掛的。一二線城市是明顯的賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求，價(jià)格過高，投機(jī)嚴(yán)重同時(shí)剛需者難以承擔(dān)，三四線城市則相反，當(dāng)務(wù)之急在于去庫存。據(jù)此推測(cè)，需要去杠桿和打擊投機(jī)炒房的主要在一二線城市。房地產(chǎn)稅如果會(huì)較快地落地開始征收，不同城市之間在具體執(zhí)行操作過程中，可能會(huì)有比較大的差別。

本著打擊投機(jī)的目的，房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)上應(yīng)該會(huì)特別考慮到“差別化”，也就是對(duì)應(yīng)稅房產(chǎn)的清晰界定，重稅哪部分、輕稅或免稅哪部分。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，很多國家也都會(huì)設(shè)置一個(gè)起點(diǎn)，即規(guī)定一戶家庭在多少面積房產(chǎn)范圍內(nèi)免征，超過規(guī)定的部分才開始繳納。

一個(gè)始料未及的中國特色政策可能會(huì)對(duì)此產(chǎn)生重大影響，那就是計(jì)劃生育政策的逐步放開，二孩放開的節(jié)奏比廣大群眾預(yù)期的要快得多，誰也說不準(zhǔn)政策以后會(huì)如何變動(dòng)。對(duì)于個(gè)體家庭而言，正處于觀念轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)權(quán)衡的階段。按照中國人的傳統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭，父母為子女提前購置房產(chǎn)是常見做法。這勢(shì)必會(huì)使得“剛需”和“炒作”的界定變得更為復(fù)雜。

在子女成年之前購置的房產(chǎn)必定在屬于一個(gè)家庭的多套房產(chǎn)。這類房產(chǎn)與炒作房產(chǎn)是否可以合理區(qū)分呢？如果不加區(qū)分，一律將免稅面積放寬，那征收房產(chǎn)稅的意義就大大降低了。房產(chǎn)稅免征面積和稅率的設(shè)定反過來肯定也會(huì)影響購房選擇，甚至影響到家庭對(duì)是否要生二孩的態(tài)度。

中國社會(huì)龐大復(fù)雜，政策多而常變，與房地產(chǎn)市場(chǎng)沾上關(guān)系的因素又尤其之多，類似二孩放開這類人口政策本就處在動(dòng)態(tài)變化過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性不平衡狀態(tài)也十分明顯，且極易受到影響。而這種本著明確的調(diào)節(jié)市場(chǎng)的目的出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收政策，應(yīng)當(dāng)注意其適用性和可操作性， 保留靈活調(diào)整空間。

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