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樓市若反彈 整體經(jīng)濟(jì)將受影響
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 804 次
2011年我國房地產(chǎn)市場遇到了強有力的挑戰(zhàn),在調(diào)控政策的壓力下,房地產(chǎn)市場發(fā)生了明顯變化,過熱的市場已經(jīng)開始降溫,過高的房價出現(xiàn)了緩漲,地王現(xiàn)象基本消失。經(jīng)濟(jì)工作會議提出,要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進(jìn)房價合理回歸,加快普通商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點。
如何解讀經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)?如何看待2011年房地產(chǎn)市場和調(diào)控政策取得的效果?又如何把握2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策走勢?面對一連串的問題,上海證券報專訪了住建部政策研究副主任王玨林。
相比之下
今年是個不錯年頭
記者:在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,全國房價降聲一片,成交量更是大幅下滑,您如何看待今年的市場調(diào)整?
王玨林:2011年1—11月,全國商品房銷售面積達(dá)到8.959億平方米;房地產(chǎn)開發(fā)投資55483億元,同比增長29.9%;房價各地差異不同,變化較大,一線城市處于滯漲微降態(tài)勢,二、三線城市還在上漲,但漲幅趨緩;土地銷售量和價格下降的比較明顯。
這些數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)相比較,前11個月商品房的銷售量已經(jīng)超過了2007年商品房銷售量7.62億平方米和2008年商品房銷售量6.21億平方米的水平,接近2009年商品房銷售9.37億平方米的水平。還有一個月的時間,很可能達(dá)到或超過2009年的商品房銷售水平。2009年是我國房地產(chǎn)市場非常熱、非常好的一年,尤其是下半年,很多城市不斷出現(xiàn)地王。
所以說,2011年與歷年相比較,對樓市來說還應(yīng)當(dāng)算是一個不錯的年頭。從2011年1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比增長29.9%的投資規(guī)模來看,這里面雖然有增加保障性住房建設(shè)數(shù)量的因素,但與歷年相比,增加比例還是比較高的,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2005年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)平均投資同比增長23.67%的水平。這也說明雖處在調(diào)控政策的高壓下,房地產(chǎn)市場投資的信心仍然存在。
關(guān)于房價,2011年1—11月份全國商品房的銷售價格還是保持上升勢頭,穩(wěn)中有降的都是一線城市,如北京、上海、深圳、廣州等普遍出現(xiàn)了量價齊降的現(xiàn)象,雖然降幅不大,但折射出一種趨勢,也釋放出一個信號,高幅度增長的房價已經(jīng)開始逐漸遠(yuǎn)去。
高房價得以遏制的主要原因,是國家實行了強有力的調(diào)控政策。這次調(diào)控概括為三點:針對性強、力度大、上下行動一致,效果好過以往。前兩年住房價格高位膨脹,是由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過快,國家投資過快、規(guī)模過大,城鄉(xiāng)居民消費過于集中造成的;還有就是由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、消費結(jié)構(gòu)不合理造成的。限貸控制了房地產(chǎn)投資規(guī)模和開發(fā)速度,限購擠出了投資性購房消費,緩解了市場供需矛盾。
總的講,2011年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)的一年,與前兩年比較雖然有所起伏,但已經(jīng)開始向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。
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樓市若反彈
整體經(jīng)濟(jì)將受影響
記者:政府對房地產(chǎn)已經(jīng)有多次調(diào)控,但只有此輪調(diào)控取得明顯成效,特別是“限購令”的影響非同一般,對此您如何看?
王玨林:國務(wù)院在今年1月份針對房地產(chǎn)市場出臺了“國八條”,要求“直轄市、省會城市、計劃單列市和房價漲幅較快的城市都要采取限購措施”。
限購的目的,是為了緩解住房市場上的求大于供的矛盾,減少投資性購房所占比例,為剛性住房需求提供更多的房源。限購政策屬于行政管理措施,在市場不發(fā)達(dá)或者不成熟的階段,通過強化行政管理,穩(wěn)定市場發(fā)展,這樣會保證市場健康和穩(wěn)定。當(dāng)市場發(fā)展到一定的程度或發(fā)展得比較成熟,采取行政手段管理市場是不會起到什么作用的?,F(xiàn)階段限購措施能夠起到一定作用,也就說明我國房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初級階段,市場還不成熟。
限購政策對房地產(chǎn)市場的影響還是很大的,因為它采取的是排除辦法,也就是將一部分購房消費者排除在市場之外,雖然這是階段性管理措施,但畢竟影響到了賣方的利益。由于我國房地產(chǎn)市場的求大于供的矛盾特別突出,采取限購措施能夠起到緩解市場供需矛盾的作用,但不會影響市場發(fā)展,因為它僅僅起到緩解矛盾作用,還不能說市場供求關(guān)系達(dá)到了平衡。
記者:2012年是實施“十二五”規(guī)劃的年,也是房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵一年,經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出要堅持房地產(chǎn)調(diào)控。對于未來的政策調(diào)控,您怎么看?
王玨林:從2005年開始,國家就開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,出臺了若干項政策,想了許多辦法,到今年才初步取得成效,可見今天的成果的確來之不易,要鞏固調(diào)控成果,需要政策持續(xù)性和穩(wěn)定性。
我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正處現(xiàn)在時,還沒有到達(dá)終點,不會停止,只能前行。這是基于三點看法:頭先,我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快速度發(fā)展,為房地產(chǎn)市場調(diào)控留得了時間和空間;二是我國通貨膨脹的壓力還很大,物價指數(shù)還在高位運行,住房也屬于其中的一個分子;三是全國的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況并不是太壞,基本上能保持在較好的水平。
我認(rèn)為,2012年防市場過熱、防房價返彈仍會成為未來的。前些年幾次調(diào)控已經(jīng)驗證,一旦調(diào)控政策放松,房價就會迅速返彈,它帶來的損失不僅僅是在房地產(chǎn)市場,傷害的也不僅僅是消費者,影響的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定。現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場調(diào)控,國家已經(jīng)付出了很大成本,不能使這些成本浪費,要達(dá)到應(yīng)當(dāng)達(dá)到的效果。一旦市場過熱,房價漲幅過快,就會破壞經(jīng)濟(jì)秩序、市場秩序和分配關(guān)系,后果是非常嚴(yán)重的,無法挽救的。所以,防市場過熱、防房價返彈仍會成為未來的。
調(diào)控會持續(xù)
不會加重、加碼
記者:調(diào)控之下,很多業(yè)內(nèi)人士對這個行業(yè)已經(jīng)快失去信心,您是怎么看2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的?
王玨林:我對2012年我國的房地產(chǎn)市場還是滿懷信心的,理由有三。一是,調(diào)控政策會持續(xù),不會加重、加碼;二是房價漲幅變化不會太明顯,個別樓盤或區(qū)域變化會較大;三是觀望氛圍會減弱,銷售量會有所提升。
再者,2012年,融資難、貸款難會成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。
可以說,我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是銀行培育長大或壯大的,前幾年銀行追著企業(yè)放貸,今年是企業(yè)追著銀行要貸都要不來,大型房地產(chǎn)企業(yè)融資路子多些,中小企業(yè)在融資方面遇到的困難更大,再加上房屋銷售不暢,融資已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的困難。購房貸款也遇到了困難,有些銀行抬高了貸款入門條件,有些銀行延長了貸款時間,這樣不僅制約了投資性購房需求,同時也影響了剛性購房需求。融資難、貸款難會成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素,要使房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定,居民貸款購房方面需要得到金融部門的支持。
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