2011年我國房地產(chǎn)市場遇到了強有力的挑戰(zhàn)，在調(diào)控政策的壓力下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了明顯變化，過熱的市場已經(jīng)開始降溫，過高的房價出現(xiàn)了緩漲，地王現(xiàn)象基本消失。經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要推進營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點。

　　如何解讀經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)？如何看待2011年房地產(chǎn)市場和調(diào)控政策取得的效果？又如何把握2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策走勢？面對一連串的問題，上海證券報專訪了住建部政策研究副主任王玨林。

　　相比之下

　　今年是個不錯年頭

　　記者：在嚴厲的調(diào)控政策下，全國房價降聲一片，成交量更是大幅下滑，您如何看待今年的市場調(diào)整？

　　王玨林：2011年1—11月，全國商品房銷售面積達到8.959億平方米；房地產(chǎn)開發(fā)投資55483億元，同比增長29.9%；房價各地差異不同，變化較大，一線城市處于滯漲微降態(tài)勢，二、三線城市還在上漲，但漲幅趨緩；土地銷售量和價格下降的比較明顯。

　　這些數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)相比較，前11個月商品房的銷售量已經(jīng)超過了2007年商品房銷售量7.62億平方米和2008年商品房銷售量6.21億平方米的水平，接近2009年商品房銷售9.37億平方米的水平。還有一個月的時間，很可能達到或超過2009年的商品房銷售水平。2009年是我國房地產(chǎn)市場非常熱、非常好的一年，尤其是下半年，很多城市不斷出現(xiàn)地王。

　　所以說，2011年與歷年相比較，對樓市來說還應當算是一個不錯的年頭。從2011年1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比增長29.9%的投資規(guī)模來看，這里面雖然有增加保障性住房建設數(shù)量的因素，但與歷年相比，增加比例還是比較高的，遠遠超出了2005年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)平均投資同比增長23.67%的水平。這也說明雖處在調(diào)控政策的高壓下，房地產(chǎn)市場投資的信心仍然存在。

　　關于房價，2011年1—11月份全國商品房的銷售價格還是保持上升勢頭，穩(wěn)中有降的都是一線城市，如北京、上海、深圳、廣州等普遍出現(xiàn)了量價齊降的現(xiàn)象，雖然降幅不大，但折射出一種趨勢，也釋放出一個信號，高幅度增長的房價已經(jīng)開始逐漸遠去。

　　高房價得以遏制的主要原因，是國家實行了強有力的調(diào)控政策。這次調(diào)控概括為三點：針對性強、力度大、上下行動一致，效果好過以往。前兩年住房價格高位膨脹，是由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，國家投資過快、規(guī)模過大，城鄉(xiāng)居民消費過于集中造成的；還有就是由于住房供應結構不合理、消費結構不合理造成的。限貸控制了房地產(chǎn)投資規(guī)模和開發(fā)速度，限購擠出了投資性購房消費，緩解了市場供需矛盾。

　　總的講，2011年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)的一年，與前兩年比較雖然有所起伏，但已經(jīng)開始向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

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　　樓市若反彈

　　整體經(jīng)濟將受影響

　　記者：政府對房地產(chǎn)已經(jīng)有多次調(diào)控，但只有此輪調(diào)控取得明顯成效，特別是“限購令”的影響非同一般，對此您如何看？

　　王玨林：國務院在今年1月份針對房地產(chǎn)市場出臺了“國八條”，要求“直轄市、省會城市、計劃單列市和房價漲幅較快的城市都要采取限購措施”。

　　限購的目的，是為了緩解住房市場上的求大于供的矛盾，減少投資性購房所占比例，為剛性住房需求提供更多的房源。限購政策屬于行政管理措施，在市場不發(fā)達或者不成熟的階段，通過強化行政管理，穩(wěn)定市場發(fā)展，這樣會保證市場健康和穩(wěn)定。當市場發(fā)展到一定的程度或發(fā)展得比較成熟，采取行政手段管理市場是不會起到什么作用的?，F(xiàn)階段限購措施能夠起到一定作用，也就說明我國房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初級階段，市場還不成熟。

　　限購政策對房地產(chǎn)市場的影響還是很大的，因為它采取的是排除辦法，也就是將一部分購房消費者排除在市場之外，雖然這是階段性管理措施，但畢竟影響到了賣方的利益。由于我國房地產(chǎn)市場的求大于供的矛盾特別突出，采取限購措施能夠起到緩解市場供需矛盾的作用，但不會影響市場發(fā)展，因為它僅僅起到緩解矛盾作用，還不能說市場供求關系達到了平衡。

　　記者：2012年是實施“十二五”規(guī)劃的年，也是房地產(chǎn)市場調(diào)控的關鍵一年，經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出要堅持房地產(chǎn)調(diào)控。對于未來的政策調(diào)控，您怎么看？
　　
　　王玨林：從2005年開始，國家就開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，出臺了若干項政策，想了許多辦法，到今年才初步取得成效，可見今天的成果的確來之不易，要鞏固調(diào)控成果，需要政策持續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正處現(xiàn)在時，還沒有到達終點，不會停止，只能前行。這是基于三點看法：頭先，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持較快速度發(fā)展，為房地產(chǎn)市場調(diào)控留得了時間和空間；二是我國通貨膨脹的壓力還很大，物價指數(shù)還在高位運行，住房也屬于其中的一個分子；三是全國的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況并不是太壞，基本上能保持在較好的水平。
　
　　我認為，2012年防市場過熱、防房價返彈仍會成為未來的。前些年幾次調(diào)控已經(jīng)驗證，一旦調(diào)控政策放松，房價就會迅速返彈，它帶來的損失不僅僅是在房地產(chǎn)市場，傷害的也不僅僅是消費者，影響的是經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定?，F(xiàn)在對房地產(chǎn)市場調(diào)控，國家已經(jīng)付出了很大成本，不能使這些成本浪費，要達到應當達到的效果。一旦市場過熱，房價漲幅過快，就會破壞經(jīng)濟秩序、市場秩序和分配關系，后果是非常嚴重的，無法挽救的。所以，防市場過熱、防房價返彈仍會成為未來的。

　　調(diào)控會持續(xù)

　　不會加重、加碼

　　記者：調(diào)控之下，很多業(yè)內(nèi)人士對這個行業(yè)已經(jīng)快失去信心，您是怎么看2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的？

　　王玨林：我對2012年我國的房地產(chǎn)市場還是滿懷信心的，理由有三。一是，調(diào)控政策會持續(xù)，不會加重、加碼；二是房價漲幅變化不會太明顯，個別樓盤或區(qū)域變化會較大；三是觀望氛圍會減弱，銷售量會有所提升。

　　再者，2012年，融資難、貸款難會成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。

　　可以說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是銀行培育長大或壯大的，前幾年銀行追著企業(yè)放貸，今年是企業(yè)追著銀行要貸都要不來，大型房地產(chǎn)企業(yè)融資路子多些，中小企業(yè)在融資方面遇到的困難更大，再加上房屋銷售不暢，融資已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的困難。購房貸款也遇到了困難，有些銀行抬高了貸款入門條件，有些銀行延長了貸款時間，這樣不僅制約了投資性購房需求，同時也影響了剛性購房需求。融資難、貸款難會成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，要使房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定，居民貸款購房方面需要得到金融部門的支持。
 

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