2012年1月樓市慘淡開(kāi)局，商品住宅市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)?011年10月底的大幅降價(jià)使今年年初進(jìn)一步拉開(kāi)市場(chǎng)格局。反而，由于政策面調(diào)控、假日淡季、賣(mài)賣(mài)雙方的市場(chǎng)觀望等因素使市場(chǎng)陷于僵局。

　　春節(jié)過(guò)后，不少項(xiàng)目遲遲不推盤(pán)，商品住宅市場(chǎng)成交量始終還是沒(méi)有回暖。房企很糾結(jié)，項(xiàng)目總要入市，而定價(jià)往往會(huì)決定項(xiàng)目的成與敗，應(yīng)該以什么價(jià)格入市才能促進(jìn)成交成為房企心中糾結(jié)的大難題。在政策及市場(chǎng)僵局尚未打破的背景下，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槎▋r(jià)難的問(wèn)題延遲項(xiàng)目推盤(pán)，或以放緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性。

　　拿上海來(lái)講，2011年不少高端產(chǎn)品定位樓盤(pán)由于樓市限購(gòu)限貸等原因，樓盤(pán)真實(shí)需求被壓制，樓盤(pán)定價(jià)比較難，開(kāi)盤(pán)不會(huì)有理想的效果，這些樓盤(pán)會(huì)被動(dòng)延遲開(kāi)盤(pán)，等待更好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。

　　從2011年上海市商品住宅樓盤(pán)成交情況可以反映出由于定價(jià)難而“延遲開(kāi)盤(pán)”的現(xiàn)象，同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，2011年全年上海市大約50%左右的樓盤(pán)成交套數(shù)低于10套，這些樓盤(pán)當(dāng)中有不少由于樓市調(diào)控延期開(kāi)盤(pán)（當(dāng)然也有尾盤(pán)成交等多種原因），導(dǎo)致這些樓盤(pán)只有個(gè)位數(shù)成交。

　　總結(jié)來(lái)看，不少項(xiàng)目延遲開(kāi)盤(pán)，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，原因主要有兩方面：

　　、大幅降價(jià)只能導(dǎo)致個(gè)別樓盤(pán)成交量攀升，整體市場(chǎng)反而由于2011年10月底的大幅降價(jià)陷于僵局。當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)也在反思，是繼續(xù)大幅降價(jià)進(jìn)行樓市混戰(zhàn)，還是博弈市場(chǎng)，稍微推遲一下推盤(pán)。

　　、未來(lái)市場(chǎng)不確定性是導(dǎo)致定價(jià)難、開(kāi)盤(pán)延遲的主要原因。定價(jià)方面其實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)很清楚，只要降價(jià)就可以賣(mài)得動(dòng)，但是，是何時(shí)降價(jià)，如何降價(jià)是現(xiàn)在考慮的問(wèn)題?，F(xiàn)在來(lái)講，誰(shuí)也不愿意頭先打破當(dāng)前的市場(chǎng)僵局，但僵局始終要打破的，打破僵局關(guān)鍵因素還是定價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)都在考慮這個(gè)問(wèn)題。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場(chǎng)僵局的打破在于各個(gè)市場(chǎng)主體的內(nèi)部底線及承受力，因此，任何市場(chǎng)主體的讓步都有可能帶來(lái)市場(chǎng)格局的變化，打破當(dāng)前的市場(chǎng)僵局。從房企的角度而言，市場(chǎng)僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價(jià)”，相對(duì)于樓盤(pán)前期成交均價(jià)的15-20%左右的降幅已經(jīng)是價(jià)格底部，也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商降價(jià)的底線，如果市場(chǎng)局面持續(xù)惡化，那么市場(chǎng)層面表現(xiàn)出更多的將是，開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來(lái)，而不是進(jìn)一步將個(gè)案的樓盤(pán)再進(jìn)行價(jià)格下調(diào)。因此，從開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)策略及激活市場(chǎng)成交量的角度而言，把握好房?jī)r(jià)降幅及降價(jià)的時(shí)間點(diǎn)成為關(guān)鍵。

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