一、物業(yè)管理什么時(shí)候開始介入為好？

　　物業(yè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組成部分。房地呀產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、流通及售后服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)所組成的綜合性產(chǎn)業(yè)。物業(yè)主要是指房地產(chǎn)業(yè)的流通及售后服務(wù)環(huán)節(jié)而言的。也就是說，只有當(dāng)房地產(chǎn)的實(shí)用建筑形態(tài)完成以后，開始進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域，并由相應(yīng)的企業(yè)通過服務(wù)向其追加價(jià)值時(shí)，這些房地產(chǎn)才成為真正意義上的物業(yè)，，要及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值的增值，宜提倡物業(yè)的早期介入。

　　二、業(yè)主與用戶是一回事嗎？

　　業(yè)主是指特定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人。包括根據(jù)任何租約授予他(她)繼承權(quán)期限而于當(dāng)時(shí)享有繼承權(quán)的自然人或法人。在適當(dāng)時(shí)候，業(yè)主也包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)的代理及授權(quán)代表。用戶指在物業(yè)契約或租約中明確指定對(duì)該物業(yè)享有使用權(quán)的法人或自然人。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，用戶可以指本法人或自然人的雇員、承包商、代理人、許可證持有人、被邀請(qǐng)的人士，以及以用戶名義正在進(jìn)行工程作業(yè)而經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的承包商。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)里，業(yè)主和用戶既可能是相互獨(dú)立的，也可能處于同一法人的行政控制之下，還可能是合一的。種情況如，某一公司從房地產(chǎn)開發(fā)商那里購(gòu)得物業(yè)后，租給其它法人或自然人使用；如果業(yè)主和用戶同屬于某一家企業(yè)集團(tuán)或行政事業(yè)單位就屬于種情況；當(dāng)然，如果某一法人或自然人獲得某一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)后，自己使用，那么，它就既是物業(yè)的業(yè)主，又是物業(yè)的用戶。

　　三、物業(yè)管理收取費(fèi)用要收稅嗎？

　　建設(shè)部辦公廳目前向各省、自治區(qū)、建委(建設(shè)廳)，直轄市、計(jì)劃單列市建委(市政管委)、房地局(住宅局)轉(zhuǎn)發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)(1998)217號(hào))。

　　物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”科目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。

　　維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)基字(1998)7號(hào))的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金。

　　四、物業(yè)管理公司應(yīng)履行哪些義務(wù)和責(zé)任？

　　物業(yè)管理企業(yè)受管委會(huì)及房產(chǎn)消費(fèi)者的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括：

　　1、全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。

　　2、接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。

　　3、重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。

　　4、接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　5、發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況，制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。

　　五、業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)違反物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)如何處理？

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反條例，市房地產(chǎn)局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　六、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和職權(quán)是什么？

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

　　(2)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

　　(3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(1)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　(3)設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；

　　(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

　　(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　　(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

　　(7)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　七、已售房改公房的個(gè)人如何交納物業(yè)管理費(fèi)？

　　根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)房字(1997)第196號(hào))的規(guī)定，北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目，分為住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目?jī)深?。其中，住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)由購(gòu)、租住房者自行交納；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目則應(yīng)由在小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的前段時(shí)間和個(gè)人交納。

　　但是根據(jù)該暫行辦法的第五條“按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購(gòu)購(gòu)安居樓房的職工所在單位”，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)。其中包括綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)和公用電視天線費(fèi)。

　　據(jù)此規(guī)定，有關(guān)方面經(jīng)測(cè)算后得出，一套60平方米的多層住宅，若不包括大修費(fèi)，每戶每年交納物業(yè)管理約850元，其中住戶個(gè)人交納108，每月9元，產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)724元，每月62元；同樣面積的高層住宅，每戶每年交納物業(yè)管理費(fèi)約1414元，其中住戶個(gè)人交納108元，每月9元，產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)1306元，每月109元。

　　故此，購(gòu)購(gòu)房改房的職工只需按暫行辦法中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，交納其中的住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目。該項(xiàng)費(fèi)用包括 屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)和機(jī)動(dòng)車豐車費(fèi)等。其中的常規(guī)性收費(fèi)，包括保潔費(fèi)(3元/戶)、保安費(fèi)(5元/戶)和各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)(1元/戶)，一般每戶每月為9元，全年108元。

　　八、公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)收取有什么規(guī)定？

　　公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)與商品房的物業(yè)管理費(fèi)不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物價(jià)局的規(guī)定，公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：

　　(1)居住用房的管理費(fèi)：

　　多層住宅每戶每月4.5-7.5元；

　　高層住宅每戶每月5-10元。

　　具體收費(fèi)檔次劃分，在此幅度內(nèi)由業(yè)主委員會(huì)同所委托的物業(yè)管理單位商定。

　　(2)高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)：

　　每月每平方米建筑面積0.55元，其中由房屋業(yè)主直接支付0.15元，從房屋修繕基金中列支0.4元底層和原始結(jié)構(gòu)中電梯不?？康臉菍幼舨挥钄偹恪?/p>

　　(3)在售后公有住宅區(qū)域內(nèi)且執(zhí)行全市統(tǒng)一的非居住用房標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)、辦公用房管理費(fèi)按租金的25%計(jì)算，由產(chǎn)權(quán)人支付。

　　(4)保安服務(wù)費(fèi)

　　住宅每戶每月3-6元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積0.2-0.5元/月計(jì)算，由房屋使用人支付。

　　(5)保潔服務(wù)費(fèi)

　　住宅每戶每月3-6元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積0.2-0.5元/月計(jì)算，由房屋使用人支付。

　　具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

　　九、物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成

　　1、房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用；

　　2、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)和管理費(fèi)用；

　　3、物業(yè)范圍內(nèi)的市政設(shè)施道路、維護(hù)維修費(fèi)用；

　　4、物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中，為維護(hù)公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美，而要求物業(yè)經(jīng)營(yíng)人所進(jìn)行的管理和服務(wù)費(fèi)用；

　　5、物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營(yíng)人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目而付出的費(fèi)用。

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