7年前，業(yè)內(nèi)關(guān)于上海房價將在3年內(nèi)達到‘3-2-1’(內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外均價分別達到3萬元/平方米、2萬元/平方米、1萬元/平方米)的討論，引發(fā)一片質(zhì)疑。但不到兩年，2007年上海房價就提前實現(xiàn)‘3-2-1’格局。當年，‘5-3-2’理論又被拋出，同樣遭到眾多質(zhì)疑。但到2010年，‘5-3-2’已經(jīng)成了上海區(qū)域房價結(jié)構(gòu)的真實寫照。

　　2010年4月開始，為了遏制房價過快上漲，管理層果斷出臺了一系列調(diào)控政策，成交量不斷回落，標桿企業(yè)紛紛調(diào)整策略以價換量，如今，房價格局又開始向著‘3-2-1’回落。

　　房價與調(diào)控高度相關(guān)

　　“房價格局從‘3-2-1’到‘5-3-2’是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的一個時期?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉從供需、政策背景和國際經(jīng)濟環(huán)境等方面分析了近年上海房價格局的演變。

　　張宏偉表示，2006、2007年需求增長達到30%，而供應(yīng)卻在逐年下降，供需的失衡是房價快速上漲的直接原因。這些需求包括上海每年的新增常住人口住房需求、常住人口的改善性需求以及投資保值需求。從更深層次來分析，房價上漲和我國經(jīng)濟發(fā)展體制以及宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策緊密相關(guān)，其中寬松的貨幣政策是其中較為重要的一環(huán)。由于投資渠道狹窄，相當數(shù)量的資金流入到房地產(chǎn)市場，伴以寬松的住房信貸政策使得房產(chǎn)價格快速上漲。2008年，由于世界性的金融危機，使得房地產(chǎn)市場迅速回落，但是隨后的“救市”政策不僅挽救了大批的房企，更進一步刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，上海的房價也就是在這個時期進入更加快速上漲的階段。到了2010年可以看到內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價達到均價5萬元/平方米，內(nèi)中環(huán)也超過3萬元/平方米，外郊環(huán)均價達到2萬元/平方米，“5-3-2”格局形成。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔從近年來的房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)分析指出，近5年來，上海住宅市場(包括新建商品住宅和二手住宅，下同)的成交量一直與政策走勢保持著高度的一致性。2007-2009年間，在有政策利好的2007、2009年，上海住宅成交量始終處于高位，2007年約為3764萬平方米，2009年約為4275萬平方米。而在遭遇宏觀調(diào)控的2008年，又碰到蔓延全球的金融危機，全市住宅成交量迅速回落，僅為1997萬平方米。不過從2008年起，全市二手住宅總成交量已超越新建商品住宅，在樓市中占主導地位，上海進入“二手房”時代。2010-2011年，上海住宅市場遭遇史上“較嚴厲的調(diào)控”，成交量迅速萎縮。2010年住宅成交面積為2292萬平方米，僅略好于2008年水平。而2011年1-8月間，住宅總成交量也只有1479萬平方米。受制于調(diào)控政策的影響，樓市傳統(tǒng)的銷售周期也被打亂，出現(xiàn)“旺季不旺，淡季更冷”的局面。

　　集體“割肉” 房價回落

　　2月份，招商地產(chǎn)推出“真情越百年·春惠大地 利在龍年”感恩回饋活動，2月18日至3月31日之間，全國14個城市的22個在售項目全部優(yōu)惠促銷。3月12日，招商局香港總部又發(fā)文強調(diào)，招商地產(chǎn)全國在售項目及一季度計劃入市項目必須全面降價。要求招行、招商證券予以配合，拉其大客戶參與房屋優(yōu)惠團購。集團員工購房可額外享受5%優(yōu)惠。

　　招商地產(chǎn)此次全國性降價銷售，以快速提升成交量為原則，不惜發(fā)動全集團力量。其旗下位于上海的某項目甚至以6.5折迎客，引起市場廣泛關(guān)注。

　　保利地產(chǎn)也不遑多讓，旗下去年賣得較好的樓盤近8折讓利甩貨。2月18日，保利在上海的“權(quán)重”大盤保利葉語單價從19000元降至17000元，交房標準卻從毛坯升級為精裝，如果考慮裝修成本則相當于價格打了近8折。

　　2月初新推的象嶼酈庭項目2011年推出過兩批次房源，兩批次實際成交均價約為2.45萬元/平方米，而其此次新推房源成交均價僅為2.12萬元/平方米，回落了近13.5%，促使該批次單周成交102套，推出至今去化率已達到七成以上。

　　金地、萬科、綠地、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛借助節(jié)后樓市小陽春行情，迅速降價促銷，加快推案節(jié)奏，取得了一定的效果。金地在上海的調(diào)價動作也較為明顯，以金地藝境為例，根據(jù)同策咨詢研究監(jiān)控數(shù)據(jù)，去年9月下旬，該項目成交均價為17062元/平方米。而更早前，該項目成交量連續(xù)榜上有名，均價在1.1萬-1.2萬元/平方米。

　　另據(jù)新聚仁機構(gòu)監(jiān)測，節(jié)后成交排名前十項目都是前期大幅降價促銷的項目，而節(jié)后的成交回暖也是前期降價促銷項目在需求短暫釋放情況下的集中成交放量。

　　“全城甩貨確實加快了上海房價的下行，上海房價又重回‘3-2-1’的格局。”新聚仁機構(gòu)地產(chǎn)研究院副院長、品牌總經(jīng)理沙立松表示。

　　“目前來看，降價可謂暗流涌動，實力較弱的民企大打降價牌，標桿企業(yè)也相繼調(diào)整策略加入到降價的隊伍中來。在整體降價的形勢下，未來房價下行的局面可以預(yù)見?！睆埡陚ネ瑫r提醒，項目降價的幅度仍然會有成本支撐。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔認為，目前新房市場房源低價入市的策略已被開發(fā)商廣泛認同。1-2月間新推項目中成交均價較去年成交均價有回落的項目共計10個，且無價格上漲項目。近期樓市成交的回暖與部分新推項目的有效去化不無關(guān)系，而低價入市、小戶型剛需盤是這些項目的主要特點。同時從當前這部分有效去化項目在市場上表現(xiàn)可知，開發(fā)商如要取得較佳銷售業(yè)績，并從新盤集中區(qū)域脫穎而出，其必須降價促銷才能換得成交量，且較好是果斷地一降到位。

　　后市降價動力趨弱

　　進入3月，有開發(fā)商稱已無降價動力。

　　就此問題，張宏偉認為，此類情況確實存在，由于部分開發(fā)商在地價較高的情況下入市拿地，拿地成本較高，高成本的支撐使得利潤被極大地擠出，降價對于他們來講就是割肉，所以降價沒有動力也沒有降價的成本支撐。

　　“進入3月，在成交量的支撐下，前期大幅降價促銷的項目價格開始出現(xiàn)分化?！鄙沉⑺上到y(tǒng)分析了未來房企定價思路：一線房企仍會加大促銷力度，堅持剛需跑量，力求搶收小陽春；同時也不排除一些房企悄然提高售價，出現(xiàn)量價齊升走勢。市場的短期回暖并不足以影響樓市調(diào)控大局，在管理層調(diào)控壓力不減的情況下，市場的回暖不可能持久，開發(fā)企業(yè)也必須對當前形勢有更清晰的認識，定價上的猶豫不決可能給項目后續(xù)銷售帶來非常不利的影響。因為樓市的短暫回暖而放棄以價換量，貿(mào)然提價未來更可能經(jīng)歷漲不了、降不得的營銷困境。

　　“雖然近期房地產(chǎn)市場積極信號不斷，但其實年內(nèi)整體市場大方向仍較嚴峻，未來提高產(chǎn)品性價比仍是開發(fā)商吸引潛在需求的不二法門?！秉S河滔認為，后市開發(fā)商定價策略會逐步調(diào)整，只是視各自情況而定。房價走勢大致格局主要體現(xiàn)在兩方面：頭先上半年整體仍將延續(xù)降勢，其次部分房價降幅可能逐步收窄。一些前期已降價的項目大幅促銷后的售價已接近其成本價，未來進一步回落的可能性不大。另外一部分近期通過降價熱銷的項目，因產(chǎn)品定價已獲市場認可，未來降價的積極性必然有限，甚至可能出現(xiàn)越降越少的情況。綜上所述，未來降幅可能較大的多為此前死守價格或頭次推盤的項目，但其實際降幅預(yù)計較難突破目前較高的近40%的幅度。

　　沙立松表示，雖然樓市調(diào)整可能還將繼續(xù)，但并不意味著每個項目都會出現(xiàn)大幅調(diào)整，對于很多項目而言，今年只要出現(xiàn)一到兩輪像樣的成交就有足夠的現(xiàn)金流堅持下去，畢竟現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)住宅用地資源已經(jīng)開始日益稀缺，期望所有項目一而再、再而三地大幅降價調(diào)整不現(xiàn)實。對于剛需客群而言，一旦看中樓盤出現(xiàn)大幅降價就不能錯過，否則可能真正錯過這輪調(diào)整良機。而且即便未來可能出現(xiàn)再度調(diào)整，這個調(diào)整幅度也不會太大。

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