置換升級(jí)購(gòu)房增多 法律細(xì)節(jié)不能忽視

年末來(lái)臨，出于對(duì)市場(chǎng)前景的悲觀(guān)預(yù)期，許多二手房業(yè)主紛紛掛出了自己的房源，有的甚至給出了不少的降幅，然而從成交量來(lái)看，低迷的成交卻沒(méi)有太大改觀(guān)。不過(guò)，在當(dāng)前的二手房市場(chǎng)中，有一類(lèi)成交形式卻日漸火熱，那就是置換式升級(jí)購(gòu)房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，低迷的市場(chǎng)氛圍，為想置換升級(jí)房產(chǎn)的人們提供了難得的良機(jī)，不過(guò)想以置換類(lèi)形式購(gòu)房的人應(yīng)該注意操作中的一些問(wèn)題。

●置換升級(jí)購(gòu)房 年底漸熱

近日，家住崇文門(mén)附近的小張夫婦通過(guò)中介，成功將原本自住的63平方米一居賣(mài)掉，換購(gòu)了同小區(qū)90多平方米的一套兩居。雖然過(guò)程比較急促，但成功購(gòu)房后的喜悅依然讓小張感到欣慰。

“本來(lái)我們想購(gòu)新房，但是現(xiàn)在市區(qū)的新房?jī)r(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，剩下的房子又太遠(yuǎn)，交通、生活都不太方便，想來(lái)想去還是決定在現(xiàn)在的小區(qū)換購(gòu)一套大些的二手房?！毙堈f(shuō)。

不過(guò)新的問(wèn)題又出來(lái)了，由于二手房要求的頭付比例較高，小張他們一下拿不出那么多錢(qián)來(lái)，只能賣(mài)掉現(xiàn)有的住房才能購(gòu)新的，但是小張又有著這樣的擔(dān)心：“如果我把現(xiàn)在的房子賣(mài)掉就得租房居住，搬家很麻煩，而且多久能購(gòu)到合適的房子也是問(wèn)題，現(xiàn)在市場(chǎng)前景還不明朗，如果長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)購(gòu)到合適的大房子也是問(wèn)題。”

較后，經(jīng)過(guò)多方尋找和商談，在中介公司的撮合下，小張?jiān)谝粋€(gè)月時(shí)間內(nèi)完成了“賣(mài)小購(gòu)大”的任務(wù)。因?yàn)橘u(mài)小房子的時(shí)候他們拿到了全款，沒(méi)有遇到太多障礙他們就購(gòu)到了心儀的大房子。

“年底市場(chǎng)不景氣，急于用錢(qián)的一些業(yè)主會(huì)給出不小的降幅，這也讓想升級(jí)置業(yè)的人群有了入市的動(dòng)力。近期在我們這兒成交的房子，置換式購(gòu)房占到了不小比例?！苯o小張辦手續(xù)的這家中介的負(fù)責(zé)人表示。

●二手房滯銷(xiāo)議價(jià)空間加大

在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，置換式購(gòu)房在二手房市場(chǎng)并不是什么新鮮事，但是在目前此類(lèi)成交形式占比的擴(kuò)大卻有著獨(dú)特的市場(chǎng)背景。

數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價(jià)自下半年起便步入下跌通道，環(huán)比降幅始終維持在10%~20%的水平，目前在很多區(qū)域的調(diào)研顯示，二手賣(mài)家能承受的讓價(jià)幅度在5%~10%，而購(gòu)家的心理價(jià)位普遍在降價(jià)20%以上，加之部分新盤(pán)降價(jià)幅度較大，這也造成目前不少二手房滯銷(xiāo)。

北京中原的專(zhuān)業(yè)人士表示，近來(lái)新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格趨于回歸，二手房房?jī)r(jià)觸底，積壓了大量房源，給購(gòu)房者提供較多選擇機(jī)會(huì)，且有較大的議價(jià)空間，確實(shí)是改善型購(gòu)房者入市的好時(shí)機(jī)，而其他類(lèi)成交的萎縮也使得置換升級(jí)購(gòu)房得到了凸顯。

“置換升級(jí)方式比較多，賣(mài)舊購(gòu)新、租舊購(gòu)新、押舊購(gòu)新等都屬于此類(lèi)，置業(yè)者應(yīng)該根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況，選擇適合自己的方式，但無(wú)論你選擇何種，都要盡量安排好自己的置換計(jì)劃，盡量將購(gòu)房之前的時(shí)間差縮短，以免延誤時(shí)機(jī)錯(cuò)過(guò)好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。如賣(mài)舊購(gòu)新的置業(yè)升級(jí)者，總存在一個(gè)心理期待，就是賣(mài)自己的房?jī)r(jià)格高些，購(gòu)新的房子價(jià)格低些，但是在二手房購(gòu)賣(mài)中，多數(shù)是單對(duì)單的交易，時(shí)機(jī)稍縱即逝，需要果斷做判斷，理性決定，盡量縮短時(shí)間差?！?/P>●購(gòu)賣(mài)合同應(yīng)留有余量

在二手房置換升級(jí)過(guò)程中，“先購(gòu)后賣(mài)”還是“先賣(mài)后購(gòu)”一直是困擾不少人的一個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士建議，在購(gòu)賣(mài)過(guò)程中的議價(jià)、定價(jià)策略上，建議在賣(mài)房過(guò)程中做出一定的價(jià)格讓步，在購(gòu)家觀(guān)望情緒有所流露的情況下，這樣無(wú)疑會(huì)使掛牌房源增加吸引力，獲得更高的交易機(jī)會(huì)。而在購(gòu)房過(guò)程中，目前掛牌業(yè)主的誠(chéng)意度普遍提高，少數(shù)在價(jià)格上會(huì)有讓步，如由原來(lái)“到手價(jià)”變?yōu)椤俺山粌r(jià)”、愿意承擔(dān)己方應(yīng)付稅費(fèi)，置換型購(gòu)家可多關(guān)注此類(lèi)房源。

此外，對(duì)于置換升級(jí)涉及的諸多法律問(wèn)題，北京中原法務(wù)部的張雷表示，由于置換升級(jí)牽涉到一購(gòu)一賣(mài)兩個(gè)交易環(huán)節(jié)，手續(xù)繁雜，而在實(shí)際操作過(guò)程中可能遇到的變化也較多，業(yè)主應(yīng)該留好回旋的余地?！袄缬械臉I(yè)主已經(jīng)簽署了購(gòu)房合同，但是在售出舊房的過(guò)程中出現(xiàn)了障礙，造成新購(gòu)房延期甚至無(wú)法完成交易的狀況。因此建議業(yè)主多按照先賣(mài)后購(gòu)的流程操作。一個(gè)比較好的實(shí)例就是在賣(mài)房之前可以簽署附條件的購(gòu)房合同，即在購(gòu)房合同中附有一定條件，如‘將現(xiàn)有住房順利售出后購(gòu)房才合同生效’，或者‘在某些不利條件下購(gòu)房合同自動(dòng)解除，而不用承擔(dān)違約責(zé)任’等。要想交易順利進(jìn)行，還得購(gòu)賣(mài)雙方進(jìn)行充分細(xì)致的協(xié)商準(zhǔn)備。”張雷說(shuō)。文/衛(wèi)東(YNET.com 北青網(wǎng))

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