2011年持續(xù)的通貨膨脹，使得今年的貨幣金融政策步步緊縮，銀根不斷收緊。繼2010年底央行先后兩輪加息及數(shù)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，2011年更是迎來(lái)三次加息和六次提準(zhǔn)。強(qiáng)烈依附銀行的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到緊縮貨幣政策較直接的影響，購(gòu)賣(mài)雙方均未能幸免。

提準(zhǔn)使得開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張

回顧即將過(guò)去的2011年，央行在不斷公布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。截至目前，經(jīng)過(guò)前六次的上調(diào)和較近一次的下調(diào)這七次綜合調(diào)整，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到了21%。而之前的六次提準(zhǔn)之后，大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率曾在6月14日達(dá)到了21.5%的歷史高位。

存準(zhǔn)率的次次提升，市場(chǎng)動(dòng)的貨幣持續(xù)減少，對(duì)房地產(chǎn)的影響是個(gè)貸的縮減，以及房企融資難度提升。隨著金融政策在樓市的持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)上大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都感覺(jué)到資金鏈日趨緊張，貸款的申請(qǐng)難度越來(lái)越大，加之限購(gòu)使得市場(chǎng)銷(xiāo)量大幅下滑，回款日趨困難。

“提準(zhǔn)”被看作是房地產(chǎn)融資變難的訊號(hào)，相反，央行在11月底忽然宣布的一次“降準(zhǔn)”，在一定程度上增加了貨幣供應(yīng)量，理論上有利于開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)貸款。12月5日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率從 21.5% 下調(diào)為21%。這也是央行自2008年12月25日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以來(lái)，3年來(lái)頭次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。但是此前存準(zhǔn)率的11次提升已經(jīng)將這一指標(biāo)推至歷史高位，一次“降準(zhǔn)”能夠達(dá)到的緩和效果實(shí)在有限。

競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東認(rèn)為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松的大背景下，此次“降準(zhǔn)”給開(kāi)發(fā)商的資金支持力度并未見(jiàn)明顯提升，因?yàn)殂y行的風(fēng)險(xiǎn)壓力指標(biāo)也影響著貸款額度。此次降低存款準(zhǔn)備金率起到的緩和作用實(shí)屬杯水車(chē)薪。近來(lái)市場(chǎng)上房企的并購(gòu)潮，從一定角度印證了資金鏈帶給開(kāi)發(fā)商的生存危機(jī)。

加息帶來(lái)的還貸陰影

自去年10月進(jìn)入加息通道之后，央行在2011年三度上調(diào)存貸款利率，經(jīng)過(guò)這三次調(diào)整，5年期以上的貸款利率再度破七，由年初時(shí)的6.40%調(diào)至當(dāng)前的7.05%。

2011年的加息動(dòng)作于2月9日開(kāi)始出現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款利率由原來(lái)的6.40%上調(diào)至6.60%。在房地產(chǎn)調(diào)控政策落穩(wěn)之后，迎來(lái)了央行的次加息，自4月6日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款利率上升至6.80%。較近一次加息發(fā)生在下半年，自7月7日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款利率也有了新突破，達(dá)到了7.05%的高位。

加息并非單純的金融行為，因?yàn)榘唇屹?gòu)房的老百姓直觀地感受到了購(gòu)房壓力。而自去年10月份進(jìn)入加息通道后央行已經(jīng)5次加息，接下來(lái)的加息預(yù)期讓購(gòu)房者的心理壓力無(wú)形中增大。

貸款利率次年調(diào)整的老房貸客戶(hù)從2012年1月起月供增加，將按照新的銀行基準(zhǔn)利率償還銀行貸款。對(duì)老房貸客戶(hù)來(lái)講，即將到來(lái)的元旦也被蒙上了一層陰影。2009年按揭購(gòu)房的馬先生告訴記者：“想起來(lái)過(guò)完元旦每個(gè)月都要多還幾百塊錢(qián)，心里就難過(guò)。本來(lái)想一家人一起開(kāi)心慶祝下元旦佳節(jié)呢，想起房貸只能免了。”

頭套房頭付和利率提升 誤傷剛需

房地產(chǎn)調(diào)控的信貸政策為差別化信貸，對(duì)于二套以上的房產(chǎn)進(jìn)行貸款限制。國(guó)務(wù)院總理 在2011年1月26日主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，提出新的“國(guó)八條”，強(qiáng)調(diào)了差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，頭付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。調(diào)控政策對(duì)于頭套房的剛需客戶(hù)享受優(yōu)惠利率還是保護(hù)的。

今年以來(lái)，面臨通貨膨脹的嚴(yán)峻形勢(shì)，銀行銀根一再緊縮，在壓力之下頭套房也不再被顧惜。春節(jié)前后，全國(guó)多家銀行接到了取消頭套房貸款利率優(yōu)惠的通知。隨著央行今年2月份次加息，對(duì)于頭套房特有的8.5折利率優(yōu)惠也正在淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，春節(jié)之后頭套房購(gòu)房者已經(jīng)難以覓到任何利率優(yōu)惠，至此，自2008年開(kāi)始出現(xiàn)的針對(duì)頭套房貸款利率優(yōu)惠全面停止。這對(duì)于按揭購(gòu)購(gòu)頭套房的剛需客戶(hù)打擊不小，市場(chǎng)中剛需一族的購(gòu)房欲望再次走低。

繼央行宣布加息之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2月9日發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，要求從2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。如此一來(lái)，公積金貸款購(gòu)房的成本也開(kāi)始增加。

頭套房頭付款和利率的提高，直接打壓了很多剛需客戶(hù)的購(gòu)購(gòu)欲望。據(jù)九龍城銷(xiāo)售經(jīng)理王海鵬介紹說(shuō)，頭付款提高之后，很多資金不充裕的剛需客戶(hù)都被擋在了購(gòu)房門(mén)檻之外。有的客戶(hù)得知頭付款提高后，在售樓部顯得措手不及，又不舍得心儀的房源，連忙打電話(huà)繼續(xù)籌錢(qián)交頭付。

而更嚴(yán)峻的考驗(yàn)是頭套房?jī)?yōu)惠利率的取消，這讓剛需一族背上了更嚴(yán)重的還貸包袱。本打算今年在鄭州購(gòu)房的李女士說(shuō)：“現(xiàn)在購(gòu)頭套房利率也這么高，貸款購(gòu)房會(huì)嚴(yán)重影響我以后的生活質(zhì)量。國(guó)家調(diào)控?zé)o可厚非，可是現(xiàn)在連我們剛需客戶(hù)都‘被調(diào)控’得購(gòu)不起房了?！?/P>(大河網(wǎng)-大河報(bào))

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