中信地產(chǎn)旗下的海南別墅項(xiàng)目“違規(guī)門”事件繼續(xù)發(fā)酵。

　　采訪中，一些業(yè)內(nèi)人士指出，該別墅項(xiàng)目至少涉嫌踩了國(guó)土部門的三條政策紅線。根據(jù)證監(jiān)會(huì)與國(guó)土部就房企融資問題已建立的相關(guān)溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，國(guó)土部可以就該項(xiàng)目的相關(guān)違規(guī)行為，對(duì)意欲將中信地產(chǎn)包含在內(nèi)的中信集團(tuán)整體上市計(jì)劃舉黃牌警告，甚至紅牌否決。

　　龍?zhí)稁X項(xiàng)目涉嫌撞三條紅線

　　中信地產(chǎn)旗下的海南別墅項(xiàng)目中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目涉嫌撞上了至少三條紅線。此事的影響半徑可能不僅僅局限于該項(xiàng)目本身，而是有可能進(jìn)一步向上影響到中信地產(chǎn)或者中信集團(tuán)的上市大計(jì)。

　　目前瓊海市規(guī)劃建設(shè)局副局長(zhǎng)王培寧已對(duì)外表示，中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目沒有取得建設(shè)工程施工許可證，另?yè)?jù)5月初新華社報(bào)道，中信地產(chǎn)海南投資有限公司總經(jīng)理王麗也公開承認(rèn)此事。

　　中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目還存在違規(guī)囤地嫌疑。新華社報(bào)道稱，據(jù)王麗介紹，中信地產(chǎn)于2003年從其他公司手中拿到中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目所在的博鰲龍?zhí)稁X地塊，但直到2011年開始動(dòng)工建設(shè)，也就是說，至少在中信地產(chǎn)手中，該地塊已閑置了近8年。

　　國(guó)土部頒布的《閑置土地處理辦法》第四條規(guī)定：“滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。”換句話說，該項(xiàng)目涉嫌違規(guī)囤地。

　　此外，中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目還踩上了“禁墅令”紅線。記者注意到，中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目于2011年開始修建別墅。早在2003年2月，國(guó)土部發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（即“45號(hào)文”），便頭次明確提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”的“禁墅令”。

　　王麗對(duì)此也自評(píng)為“這是合理不合法的問題”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者分析說，中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目所涉及的三項(xiàng)涉嫌違規(guī)事項(xiàng)，對(duì)于欲求單獨(dú)上市的中信地產(chǎn)或謀求整體上市的中信集團(tuán)來說，皆可謂關(guān)系重大。

　　前述業(yè)內(nèi)人士具體解釋說，2010年4月23日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，證監(jiān)會(huì)已與國(guó)土部就房企融資問題建立了相關(guān)溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，今后房企融資需征求國(guó)土部意見。據(jù)悉，在分工上，國(guó)土部負(fù)責(zé)對(duì)證監(jiān)會(huì)審企業(yè)購(gòu)地用地的合規(guī)予以審核，涉及事項(xiàng)主要是針對(duì)企業(yè)是否存在如違法取得土地、土地閑置、拖欠地價(jià)款、違規(guī)調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件等幾方面的問題予以核查，并據(jù)此出具是否支持融資的意見。證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)結(jié)合國(guó)土部審核意見，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資是否有發(fā)行條件進(jìn)行審核。

　　據(jù)這位證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，擬定兩類企業(yè)納入征求國(guó)土部意見范圍：一方面為募集資金擬投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)類融資企業(yè)；另一方面為募集資金雖不投向房地產(chǎn)項(xiàng)目，但包括單純用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或歸還銀行貸款的內(nèi)容，且原有業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的股權(quán)類融資企業(yè)，因此類企業(yè)有可能將募集資金間接用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，且“征求意見范圍采取認(rèn)項(xiàng)目不認(rèn)主體的原則，非房地產(chǎn)企業(yè)如果將融資用于房地產(chǎn)開發(fā)上，也要納入征求意見范圍”。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析道，證監(jiān)會(huì)與國(guó)土部的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，監(jiān)管對(duì)象是股權(quán)類融資，沒有上市地之別；而“債權(quán)融資具有相對(duì)較高的融資成本，具備一定的市場(chǎng)約束機(jī)制，發(fā)行公司債的房地產(chǎn)企業(yè)暫不納入范圍”。在接受記者采訪時(shí)，廣東圣方律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師顏宇丹也對(duì)此規(guī)定分析說，根據(jù)“法無禁止”原則，該項(xiàng)規(guī)定中沒有提及上市地的具體要求，因此上述規(guī)定，可以理解為廣義上的法，也就是說該規(guī)定面向所有上市地，沒有上市地之別。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析道，中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目以上三條違規(guī)嫌疑行為，都在國(guó)土部的審核范圍，因此不管是中信地產(chǎn)作為房企單獨(dú)上市還是中信集團(tuán)整體上市，國(guó)土部都可能以此相關(guān)規(guī)定對(duì)其上市行為舉黃牌，甚至是紅牌。

　　中信集團(tuán)整體上市起航

　　值得關(guān)注的是，目前中信集團(tuán)的整體上市計(jì)劃正處于敏感的沖刺階段。

　　中信集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布的一則 “公司要聞”顯示，4月27日的北京京城大廈，中信集團(tuán)整體改制后的次股東大會(huì)2011年度股東大會(huì)在此召開。不過，該則“公司要聞”對(duì)于當(dāng)天會(huì)議的具體議程和內(nèi)容未予公布。

　　記者注意到，2011年12月28日，中信銀行的一份公告顯示，“中信集團(tuán)重組改制方案已獲中國(guó)財(cái)政部批準(zhǔn)。根據(jù)方案，中信集團(tuán)以絕大部分現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)（含其所持本公司股份）出資，聯(lián)合北京中信企業(yè)管理有限公司共同發(fā)起設(shè)立中國(guó)中信股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱中信股份）”。同時(shí)，中信集團(tuán)整體改制為國(guó)有獨(dú)資公司，并更名為“中國(guó)中信集團(tuán)有限公司”，承繼原中信集團(tuán)的全部業(yè)務(wù)及資產(chǎn)。

　　該公告顯示，中信股份的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：中信集團(tuán)持股99.90%、中企管理持股0.10%。

　　中信集團(tuán)的改制成功，標(biāo)志著中信集團(tuán)整體上市計(jì)劃又向前邁進(jìn)了一大步。

　　中信地產(chǎn)一位不愿具名的人士向記者透露，2008年，中信集團(tuán)就提出了集團(tuán)整體上市的戰(zhàn)略計(jì)劃。2010年，中信集團(tuán)曾一度計(jì)劃于2011年年底在H股市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)IPO，融資規(guī)模較高約118億美元。

　　幾乎同期，中信集團(tuán)旗下的中信地產(chǎn)也曾不間斷地出現(xiàn)過有關(guān)單獨(dú)IPO的新聞，而2008年1月21日中信房地產(chǎn)股份有限公司的掛牌，更將相關(guān)IPO猜測(cè)推向高潮。

　　上述中信地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)此回應(yīng)說，曾經(jīng)中信地產(chǎn)確實(shí)有過單獨(dú)上市的計(jì)劃，但后來因?yàn)閮蓚€(gè)原因?qū)е略撚?jì)劃難以實(shí)現(xiàn)。頭先，2008年的地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)一度低迷，以及后來政府相關(guān)部門對(duì)房企上市融資的政策收緊，都對(duì)中信地產(chǎn)的單獨(dú)上市帶來了變數(shù)；其次，地產(chǎn)業(yè)作為中信集團(tuán)非金融板塊的主導(dǎo)性實(shí)體產(chǎn)業(yè)，對(duì)中信集團(tuán)在整體上市募集過程中的吸引力很重要。基于以上兩個(gè)原因，目前中信地產(chǎn)的單獨(dú)上市計(jì)劃基本已取消，中信地產(chǎn)的資產(chǎn)將被注入中信集團(tuán)的整體上市框架內(nèi)。

　　采訪中，記者從上述中信地產(chǎn)相關(guān)人士處得到了一份由中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司發(fā)布的 《中國(guó)中信集團(tuán)公司2011年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》。報(bào)告顯示，截至2010年底，中信集團(tuán)的總資產(chǎn)為25391億元，其中金融類資產(chǎn)為20958億元，非金融類資產(chǎn)為4102億元。而非金融類資產(chǎn)中的房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)資產(chǎn)為1436億元，雖然只占集團(tuán)總資產(chǎn)的約5.66%，但卻在集團(tuán)非金融類資產(chǎn)中占比高達(dá)近35%，且2010年房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)在集團(tuán)中的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高達(dá)14.47%，而非金融業(yè)務(wù)的合計(jì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率僅為32.39%。

　　據(jù)了解，中信集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要分為三大平臺(tái)：中信地產(chǎn)、中信泰富與集團(tuán)本部。上述《評(píng)級(jí)報(bào)告》顯示，2010年末，中信集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施板塊的資產(chǎn)為1436億元，而中信地產(chǎn)官網(wǎng)介紹說，2010年中信地產(chǎn)的總資產(chǎn)約800億元。綜合下來，當(dāng)時(shí)中信地產(chǎn)資產(chǎn)約占房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施板塊資產(chǎn)的比例超過50%，其資產(chǎn)對(duì)于中信集團(tuán)的整體上市至關(guān)重要。

　　負(fù)債率高 未來面臨償債高峰

　　從未來幾年的還債結(jié)構(gòu)來看，中信集團(tuán)也存在上市融資的內(nèi)在需求。

　　《中國(guó)中信集團(tuán)公司2011年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》顯示，由于中信集團(tuán)較主要的業(yè)務(wù)金融業(yè)中的銀行業(yè)務(wù)的高負(fù)債運(yùn)行特點(diǎn),中信集團(tuán)合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平，2008~2010年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.26%、89.72%、89.27%。

　　該報(bào)告指出，中信集團(tuán)本部在高資產(chǎn)負(fù)債率的重壓下，2011年、2013年、2015年、2017年、2023年等年份，是償債高峰年份，每年均有50億元以上的債務(wù)到期。

　　還債高峰年，有可能也是上市之年。

　　不過，作為中信集團(tuán)非金融板塊的頂梁柱，地產(chǎn)板塊卻有可能在中信集團(tuán)整體上市的過程中拖后腿。除了中信·龍?zhí)稁X項(xiàng)目涉嫌相關(guān)違規(guī)外，地產(chǎn)調(diào)控之下，中信集團(tuán)地產(chǎn)板塊正面臨巨大的發(fā)展壓力。

　　前述《評(píng)級(jí)報(bào)告》中也表示，2011年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)中信集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來一定壓力。

　　此外，中信地產(chǎn)內(nèi)部人士特別指出，中信集團(tuán)房地產(chǎn)板塊各大平臺(tái)間的整合，也將直接影響中信集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的效率，進(jìn)而影響中信集團(tuán)的整體上市。

　　該集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的整合，主要包括兩方面的內(nèi)容：中信地產(chǎn)、中信泰富、中信集團(tuán)本部三大房地產(chǎn)平臺(tái)間的整合，以及中信地產(chǎn)內(nèi)部的中信華南、中信北京、中信深圳和中信國(guó)安部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等四個(gè)平臺(tái)間的整合，改制而成的中信房地產(chǎn)股份有限公司就是由該四大平臺(tái)整合而成。

　　值得注意的是，坊間不時(shí)傳出中信集團(tuán)各地產(chǎn)平臺(tái)間整合不和諧的聲音。

　　記者曾將就相關(guān)問題發(fā)郵件采訪中信地產(chǎn)相關(guān)部門，但截至發(fā)稿，對(duì)方尚無回應(yīng)。

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