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2012昆明行演講 秦虹:艱難的著陸 2012的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng) 閱讀 1393 次
秦虹:本人來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究,不是政策研究室。我們部里有一個(gè)政策研究室,他的司長(zhǎng)叫(倪和),別到時(shí)候倪司長(zhǎng)以為我冒充他在外面發(fā)言,我是政策研究,不是政策研究室。
我從新加坡過(guò)來(lái),在新加坡的時(shí)候接到我們陳總的一條短信,說(shuō)讓講2012年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)。我想今天給我出了一個(gè)比較好講的題目,那我就講一講中國(guó)的今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),今年的房地產(chǎn)。怎么樣來(lái)講這個(gè)形勢(shì)呢?數(shù)據(jù)是較有發(fā)言權(quán)的。頭先談到宏觀經(jīng)濟(jì)形式,這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)今年一季度,整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)所做的一個(gè)圖表,大家看到這個(gè)圖表分了這么幾個(gè)層次,較上面是過(guò)熱,中間黃色是趨熱,較中間圍繞虛線的上下是穩(wěn)定,再往下是曲折,再往下深一點(diǎn)的藍(lán)色高過(guò)冷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)所作的預(yù)警指數(shù)看,當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定地這樣一個(gè)空間之內(nèi),既不過(guò)熱,也不過(guò)冷。這是宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)圖,紅燈表示熱,黃燈表示偏熱,綠燈表示運(yùn)行正常,正是恰恰好運(yùn)行正常,淺藍(lán)色燈是偏冷,深藍(lán)色是冷。(PPT)大家看較右邊的這個(gè)圖,是2012年3月份季度,這里面只有三個(gè)淺藍(lán)色的燈,就是偏冷,一個(gè)是工業(yè)生產(chǎn)指數(shù),一個(gè)進(jìn)出口額,一個(gè)是貨幣供應(yīng)MR,其他的所有指標(biāo)都在綠燈區(qū),顯示著中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的狀況,整體運(yùn)行平穩(wěn)良好。
這個(gè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的目前狀況。我們看了前面,這個(gè)圖的前端,年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期,而我們現(xiàn)在是不冷不熱。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體出現(xiàn)了緩中趨穩(wěn)的跡象,今年一季度GDP增速只有8.1%,比較低。但是這個(gè)增速高于全國(guó)今年預(yù)計(jì)7.5的預(yù)期目標(biāo),也就是說(shuō)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的DGP增速,又可以呈現(xiàn)的一個(gè)情況是前低后高。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度看,規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)了11.9%,這個(gè)11.9%比一到二月份回升了0.5個(gè)百分點(diǎn),社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)是15.2%,它回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)目增長(zhǎng)8.9%,回升了2個(gè)百分點(diǎn),貨運(yùn)增長(zhǎng)12.1%,回升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)是主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),所有的增速比1到2月份回升,而不是再繼續(xù)回落。
第三個(gè)就業(yè)繼續(xù)增加,就是反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否活躍、是否趨冷的一個(gè)重要指標(biāo)就業(yè),我們看到一季度全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)300萬(wàn)萬(wàn),同比繼續(xù)增加,而不是減少。東部地區(qū)民工荒、用工難的情況沒(méi)有明顯的緩解,農(nóng)村外出務(wù)工勞動(dòng)力同比增長(zhǎng)了3.4%。什么意思呢?當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的整體情況,我認(rèn)為是處于一個(gè)綠燈區(qū)。這個(gè)綠燈區(qū)顯示著中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前不存在太大的問(wèn)題,也就是說(shuō)我們沒(méi)有必要對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)于悲觀,沒(méi)有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年,我們看了一下,大概是全國(guó)的各個(gè)省份的一半省已經(jīng)完成換屆,還有一半省區(qū)市、直轄市,換屆還沒(méi)有完成,今年十八大之前會(huì)陸續(xù)全部完成。換屆以后,新一屆的政府仍然會(huì)推動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路。今年又是“十二五”的年,大家也都知道每個(gè)五年計(jì)劃的年,都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中增長(zhǎng)速度相對(duì)比較高的一年,今年又是十八大換屆。所以我相信今年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)于的悲觀。我們的一些同行,普遍是悲觀的,把中國(guó)經(jīng)濟(jì)看得很冷。但是我認(rèn)為我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,今年還是充滿信心的,在整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)是在綠燈區(qū)環(huán)境內(nèi)運(yùn)行,沒(méi)有太大的問(wèn)題。說(shuō)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)怎么樣?就是這樣的情況,增速前低后高。國(guó)家已經(jīng)有預(yù)期說(shuō),今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比去年可能要放緩,放緩到7.5,但是我們認(rèn)為實(shí)際增速會(huì)高于這個(gè)增長(zhǎng)速度,普遍的各個(gè)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)是8%到8.5%之間,是這么一個(gè)狀況,這是宏觀經(jīng)濟(jì)。今年的宏觀經(jīng)濟(jì),簡(jiǎn)單說(shuō)、概括說(shuō)就是這樣的。
個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的情況,房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況,我們也通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)反映情況,全部的數(shù)據(jù)都來(lái)自于國(guó)家的統(tǒng)計(jì)局。我們看到全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在一季度增速達(dá)到23.5%,這個(gè)增速比去年一季度34%已經(jīng)下降了10個(gè)百分點(diǎn),就是房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度的增長(zhǎng)速度下降了10個(gè)百分點(diǎn),這個(gè)增速下降可能還會(huì)延續(xù)。個(gè),房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下緩,東部地區(qū)下降較明顯,西部只下降了1個(gè)百分點(diǎn),東部下降了6個(gè)百分點(diǎn)。為什么這樣?大家知道東部地區(qū)受調(diào)控政策的影響是較明顯,頭先是長(zhǎng)三角,其次是珠三角,再次是京津地區(qū),所以它們企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)更大,他們對(duì)未來(lái)得市場(chǎng)預(yù)期,相對(duì)來(lái)說(shuō)更加不穩(wěn)定,那么它們不確定性更大,所以他們對(duì)投資的積極性來(lái)看,還是非常謹(jǐn)慎,所以他們的投資下滑比較明顯。
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度,今年一季度已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)13.9%,而去年同期增長(zhǎng)32.7%。也就是說(shuō)開發(fā)企業(yè)由于對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定,由于現(xiàn)代企業(yè)不穩(wěn)定的狀態(tài),由于我們對(duì)調(diào)控的政策,還是處于動(dòng)搖的發(fā)展階段,開發(fā)企業(yè)減緩了開發(fā)投資的增長(zhǎng)的具體表現(xiàn),就是在拿地的方面,他的積極性有所降低。所以全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。但是我想今年土地的負(fù)增長(zhǎng),即使土地負(fù)增長(zhǎng)繼續(xù)延續(xù),對(duì)開發(fā)企業(yè)的土地存量仍然還是比較大,這個(gè)不會(huì)有太大的問(wèn)題。全國(guó)住房新開工面積的增長(zhǎng)速度,今年三季度負(fù)增長(zhǎng)5.2%,而去年同期接近20%的增長(zhǎng)。開發(fā)企業(yè)在當(dāng)天的形勢(shì)下,不拿地,不開工,緩施工的一批企業(yè)開始出現(xiàn)。所以住宅的新開工增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了一個(gè)負(fù)的增長(zhǎng)。
也就是說(shuō),我們看到的所有全面的指標(biāo),都是反映了房地產(chǎn)的市場(chǎng)的前端,前端供應(yīng)端。供應(yīng)端市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的前端市場(chǎng)的一個(gè)情況,就是收縮。末端市場(chǎng)出現(xiàn)的情況,我們看到的是全國(guó)商品房銷售額的增長(zhǎng)速度,今年一到二月份時(shí)候負(fù)增長(zhǎng)21.9%,今年一到三月份是負(fù)增長(zhǎng)14.6%,現(xiàn)在銷售額和去年同期相比仍然是負(fù)增長(zhǎng),但是負(fù)增長(zhǎng)的幅度相對(duì)緩解,商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價(jià)格和成交量的一個(gè)體現(xiàn)。全國(guó)商品住房銷售面積增長(zhǎng)速度,從今年一到二月份負(fù)增長(zhǎng)16%,到一到三月份今年一季度負(fù)增長(zhǎng)15.5%,負(fù)增長(zhǎng)的程度似乎也有所緩解。這是全國(guó)商品住房的銷售面積的增長(zhǎng)速度,一到二月份是較低的,負(fù)增長(zhǎng)16%,現(xiàn)在已經(jīng)開始趨于緩解。
庫(kù)存,大家都說(shuō)現(xiàn)在看到企業(yè)庫(kù)存量大,商品住房的代售面積1.9億平方米,什么概念?說(shuō)這個(gè)大家可能很多沒(méi)有概念,就是2008年庫(kù)存量的時(shí)候是1.8億平方米,現(xiàn)在的庫(kù)存量是1.9億平方米。也就是說(shuō),現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)的商品住房的代售住宅,庫(kù)存量比2008年還要高。但是我們也看到一個(gè)情況,就是他在一到三月份是較高的,一到三月份的時(shí)候和代售面積的總量都有所下降,這是代售面積的增長(zhǎng)速度,這是末端市場(chǎng)。末端市場(chǎng)我們看到的是進(jìn)一步下滑的趨勢(shì),我們看到的情況似乎在趨緩,就是兩端,一個(gè)上端、一個(gè)末端。我們看開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度和資金的流量,仍然是歷史上不太好的時(shí)期,一季度開發(fā)企業(yè)的增長(zhǎng)速度只有8.2%,仍然反映了企業(yè)的資金目前還是比較偏緊的狀態(tài)。但是我同意陶冬先生的結(jié)論,隨著前端市場(chǎng)和末端市場(chǎng)的變化,開發(fā)企業(yè)的資金緊張的狀況會(huì)逐步得以緩解,因?yàn)橥顿Y開發(fā)前期收縮了,開始銷售剛性需求的增加了,所以逐步得到銜接。從房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的投資額和銷售額比重,開發(fā)企業(yè)的資金狀況,這兩個(gè)之比,我們看到的是126,就是他投出去的額,比他賣出去的錢還要多,這個(gè)數(shù)字是什么概念呢?比2008年較困難的資金壓力的時(shí)期137略好一點(diǎn),2008年企業(yè)資金鏈較緊張的時(shí)候,這個(gè)比值137,現(xiàn)在是126,略好一點(diǎn)。也就是說(shuō)總體上開發(fā)企業(yè)的資金狀況不樂(lè)觀,但是今年開發(fā)企業(yè)和去年和2008年企業(yè)不同在于,2008年的時(shí)候,所有的開發(fā)企業(yè),大中小企業(yè)所有的企業(yè)資金鏈都非常緊張,今年企業(yè)的情況是總體比較緊張,結(jié)構(gòu)性差異很大,有的開發(fā)企業(yè)真的很緊張。錢壓力很大,負(fù)債率比較高,融資成本高,但有一些企業(yè),相對(duì)來(lái)說(shuō),資金壓力并不是很大,結(jié)構(gòu)性差異非常大。
?。≒PT)這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格,商品房銷售的價(jià)格,來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。紅色是同比價(jià)格上漲的城市,70個(gè)大城市,藍(lán)色的是同比下降的的。我們可以看到現(xiàn)在以價(jià)換量的,還是比較明顯,70個(gè)大城市里面,它占到一半多點(diǎn)是屬于價(jià)格同比下降。大家注意到這個(gè)圖,我們國(guó)家統(tǒng)計(jì)局反映出來(lái)的價(jià)格變化,無(wú)論是同比上升,還是同比下降,都非常非常微小,微小到什么程度?大家看,這是一線城市,一線城市北京、廣東、上U海、深圳,商品房漲跌的幅度沒(méi)有超過(guò)2%,負(fù)增長(zhǎng)一點(diǎn)幾。為什么會(huì)有這樣的情況?我也在考慮,我們?cè)诿襟w上反映出來(lái)的問(wèn)題,經(jīng)??吹竭@個(gè)項(xiàng)目打折10%,那個(gè)項(xiàng)目打了20%%,應(yīng)該是降了20%的,怎么國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字只有零點(diǎn)幾的同比的增長(zhǎng),同比的負(fù)增長(zhǎng),就沒(méi)有看到10%、20%的價(jià)格下跌呢?我想可能還是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的。這次的這個(gè)結(jié)構(gòu)性,就是再一個(gè)城市有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)了10%、20%,有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格就沒(méi)有調(diào)。可能就是因?yàn)樗且粋€(gè)結(jié)構(gòu)性的,所以才導(dǎo)致這樣統(tǒng)計(jì)的一個(gè)結(jié)果。所以我們看到一線城市的價(jià)格,同比出現(xiàn)了不到2%的負(fù)增長(zhǎng),這是價(jià)格的漲幅。這是所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況。
今年的房地產(chǎn)市場(chǎng),在調(diào)控政策的影響下,我們寄希望于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)之年,大概就是這樣一個(gè)趨勢(shì)。好也好不到哪里去,我們也不要沒(méi)有理由對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀,也沒(méi)有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)于悲觀,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有理由過(guò)于悲觀,就是這么一個(gè)判斷。企業(yè)、城市結(jié)構(gòu)性差異特別大,就是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),結(jié)構(gòu)性差異特別大。
在這樣的情況下,我們看到從政策層面上,國(guó)務(wù)院去年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,再加上今年的兩會(huì)都在提出來(lái),加快普通商品房的建設(shè)和擴(kuò)大有效需求需求。我想政府的決策,非常清楚地反映了政府的政策意圖,一方面它說(shuō)不動(dòng)搖,主要是控制投資性需求不動(dòng)搖,但是市場(chǎng)滿足剛性需求、滿足自主性需求,加大普通商品房的供應(yīng),這個(gè)目標(biāo)還是很清晰的,調(diào)控市長(zhǎng)的目的不是要扼殺市場(chǎng),而是促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)是靠投資需求和投機(jī)需求來(lái)支撐這個(gè)市場(chǎng),希望的市場(chǎng)是真正的靠自主性需求來(lái)支撐這個(gè)市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)就相對(duì)來(lái)說(shuō)比較健康。
在這樣的一個(gè)政策和市場(chǎng)環(huán)境下,我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了四大變化:大變化,就是越來(lái)越多的開
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