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易憲容:住房宏調(diào)是否會(huì)戛然而止?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng) 閱讀 966 次
較近,不僅住房銷售開始上升,而且住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策嘎然而止輿論四起。比如,央行降息后,有媒體認(rèn)為央行又在重申7折優(yōu)惠按揭貸款利率,或住房貸款利率將全面下降;有媒體報(bào)道銀監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重已降低;還有媒體報(bào)道,國內(nèi)一線城市千人排隊(duì)購購住房的現(xiàn)象又出現(xiàn);甚至于媒體報(bào)道,一個(gè)大四學(xué)生賣住房30套,日薪10萬元等等??吹竭@些報(bào)道,國人肯定會(huì)以為國內(nèi)早些時(shí)候堅(jiān)決不動(dòng)搖的住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控又嘎然而止,如2009年那樣新一輪的住房炒作高潮又將開始。
而這些報(bào)道不僅沒有市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)及及文件之邏輯,更不用說事實(shí)相符了。這兩天,無論是央行還是銀監(jiān)會(huì)及發(fā)改委紛紛都出來辟謠,說政府放松當(dāng)前的住房宏觀調(diào)控是沒有的事。事實(shí)上,政府部門出來辟謠是真的,只不過媒體利用了政府部門政策上的曖昧而大做文章,或借此機(jī)會(huì)來炒作而已。
比如,所謂的住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。這是2008年10月《中國人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》(或2008年302號(hào)文件)所規(guī)定的。該文件規(guī)定,居民頭次購購普通商品房和改善型自住房,個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的0.7倍。可以注意到,盡管這政策成了所以購購者都可享受0.7倍優(yōu)惠貸款利率,但當(dāng)時(shí)的文件同樣規(guī)定只是消費(fèi)性住房才可享受其優(yōu)惠的。
到了2010年國十條之后,央行與銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的275號(hào)文件。該文件規(guī)定,有三個(gè)方面,一是各商業(yè)銀行停止發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款,對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明者停止發(fā)放貸款;二是居民購購套住房,其頭付比例在50%及以上(2011年調(diào)整于不能低于60%),貸款利率在1.1倍及以上;三是居民購購頭套住房,其頭付比例在30%及以上,貸款利率由各商業(yè)銀行自行決定。
從上述兩個(gè)文件所規(guī)定的內(nèi)容來看,一是只有頭套住房或居民消費(fèi)性購購住房才可享受優(yōu)惠利率;二是302號(hào)7折優(yōu)惠利率,到275號(hào)文件盡管沒有取消,但這僅是住房?jī)?yōu)惠貸款利率下限,即優(yōu)惠貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率0.7倍,但并沒有說所以購購頭套住房者都可享受這種優(yōu)惠利率,也沒有說商業(yè)銀行對(duì)購購頭套住房一定要能7折優(yōu)惠利率;三是275號(hào)文件之后,對(duì)住房投機(jī)炒作與住房消費(fèi)有嚴(yán)格的規(guī)定并貸款條件差異化。即購購套及以上的住房不能夠享受信貸優(yōu)惠條件,并對(duì)此有嚴(yán)格規(guī)定,而頭套住房貸款利率到底多少完全由商業(yè)銀行自己決定,央行對(duì)此沒有任何規(guī)定。
那么,在這樣的文件邏輯下,當(dāng)前購購頭套住房貸款享受7折優(yōu)惠有沒有可能?一般來說,住房按揭貸款都是5年期以上的中長(zhǎng)期貸款,基準(zhǔn)利率為6.8厘。如果7折優(yōu)惠,該貸款利率現(xiàn)在為4.76厘;如果8折優(yōu)惠,該利率為5.44厘;如果8.5折優(yōu)惠,該利率為5.78厘;如果9折優(yōu)惠,該利率為6.12厘。而當(dāng)前5年期以上的存款利率為5.1厘;如果該利率向上浮動(dòng)10%,利率為5.61厘。
從以上比較就會(huì)看到,要商業(yè)銀行做7折優(yōu)惠貸款利率,根本就不可能,因?yàn)檫@樣做會(huì)導(dǎo)致銀行虧損,用銀行利潤(rùn)來補(bǔ)貼貸款人,商業(yè)銀行是不會(huì)干的,銀行股東也不會(huì)同意。如果銀行貸款利率85折優(yōu)惠,這還得看5年期存款利率是不是會(huì)上浮,如果上浮,除營(yíng)運(yùn)管理成本后,銀行同樣是無利可圖。而5年期存款利率上浮的概率很大,或是一種趨勢(shì),否則銀行的存款就面臨搬家風(fēng)險(xiǎn)。也就是說,在現(xiàn)有的信貸政策范圍內(nèi)及在現(xiàn)有信貸市場(chǎng)的條件下,商業(yè)銀行根本就沒有做7折優(yōu)惠貸款利率動(dòng)力,把貸款利率做到85折已經(jīng)是它的極限了,否則商業(yè)銀行沒有動(dòng)力來增加這種住房按揭貸款。
那么,市場(chǎng)為何在央行沒有辟謠之前,會(huì)對(duì)住房按揭貸款7折優(yōu)惠利率會(huì)如此渲染。因?yàn)椋瑹o論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是地方政府,無論是一般投機(jī)炒作者還是銀行持有許多住房的人(上一輪住房投機(jī)炒作銀行工作是主力),都希望利用政府穩(wěn)增長(zhǎng)的政策,利用較近央行降息是,來重新調(diào)整當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)之預(yù)期。只要住房市場(chǎng)的預(yù)期一轉(zhuǎn)變,那么新一輪的住房投機(jī)炒作又可能開始。這些人也會(huì)借房?jī)r(jià)上漲盡早把其手中套牢的住房脫手。比如央行文件為何會(huì)如此快流入市場(chǎng),媒體炒作個(gè)人住房貸款利率7折優(yōu)惠如此快,都是與上述原因有關(guān)。
而住房市場(chǎng)預(yù)期一改變,住房消費(fèi)者怕出現(xiàn)2009年的情況那樣的情況會(huì)提前進(jìn)入住房市場(chǎng),因?yàn)樗麄儞?dān)心住房?jī)r(jià)格再次上漲而錯(cuò)過購購住房機(jī)會(huì);對(duì)于住房投機(jī)炒作者來說,面對(duì)各種優(yōu)惠政策誘惑,更是聞到了政府住房宏觀調(diào)控政策松動(dòng)氣息,新一輪的住房投機(jī)炒作者又可能開始涌入市場(chǎng)。而房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)借此機(jī)會(huì)不斷推高房?jī)r(jià),地方政府也會(huì)借此機(jī)會(huì)以更高的價(jià)格出售更多的土地等。如果這種情況出現(xiàn),那么調(diào)整了兩年多的住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就可能嘎然而止。
可以說,當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控將面臨巨大的不確定,其根源就是政府住房政策實(shí)質(zhì)上的曖昧性,仍然希望住房市場(chǎng)成為GPD增長(zhǎng)的工具,不能夠真正去除住房市場(chǎng)賺錢功能,而可讓住房投機(jī)炒作者群魔亂舞。在這種情況下,國內(nèi)任何宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化都可以住房市場(chǎng)既得利益集團(tuán)炒作其政策引誘。較近,國內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)生的一些謠言及虛假跡象都表明了這一點(diǎn)。愿意政府能夠?qū)γ鞑烨锖?,?jiān)決把當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫擠出。這才是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展較為關(guān)鍵的大事。否則,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控就有可能嘎然而止。
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