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陶冬:中國(guó)房地產(chǎn)三四年后將面臨更大調(diào)整

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 872 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要體制上的突破

  各位專(zhuān)業(yè),各位嘉賓,早上好!中國(guó)經(jīng)濟(jì)每十年會(huì)有一次大的結(jié)構(gòu)性的突破,以此代表生產(chǎn)力的提高,以此將經(jīng)濟(jì)拉上一個(gè)新的增長(zhǎng)平臺(tái)。八十年代初,中國(guó)在文革之后,百?gòu)U待興,農(nóng)村改革,把土地放到農(nóng)村手中。這一次體制上面的突破,生產(chǎn)力的提高,為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了一個(gè)五至六年的支持。九十年代初,中國(guó)經(jīng)濟(jì)又一次陷入泥沼,建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)是當(dāng)時(shí)體制上面的突破,它為中國(guó)成為世界“加工廠”奠定了基礎(chǔ),由此帶來(lái)了持續(xù)五年的超高速增長(zhǎng)。本世紀(jì)初,中國(guó)經(jīng)濟(jì)再一次陷入了困境,加入WTO、銀行改革,再次提升了體制方面的突破、生產(chǎn)力的改善,由此帶來(lái)了持續(xù)五年的高速增長(zhǎng)。

  今天,中國(guó)經(jīng)濟(jì)再一次陷入泥沼,中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)體制上面的突破,我們的專(zhuān)業(yè)人明白這一點(diǎn),早在2007年就提出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。但是沒(méi)等轉(zhuǎn)型開(kāi)始,全球金融危機(jī)爆發(fā),北京的專(zhuān)業(yè)一看前后左右:西方還有一條捷徑可走。原來(lái)我們不需要做結(jié)構(gòu)上面的改革,于是中國(guó)和西方走了同一條路——印鈔票,燒財(cái)政的錢(qián)。貨幣擴(kuò)張政策、財(cái)政擴(kuò)張政策可以拉長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期,可以把經(jīng)濟(jì)周期增長(zhǎng)的底部往上墊一墊,但是貨幣政策、財(cái)政政策沒(méi)有可能拉出一個(gè)可持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)力。今天我們所見(jiàn)到的政策看不到突破,缺少突破,中國(guó)經(jīng)濟(jì)還會(huì)在泥沼里面掙扎相當(dāng)一段時(shí)間。

  突圍之路就在腳下——開(kāi)放服務(wù)業(yè),讓民間資本進(jìn)入有利可圖的領(lǐng)域。因?yàn)檫^(guò)去民間資本的擅長(zhǎng)之處——制造業(yè),今天已經(jīng)變得無(wú)利可圖,一夜之間民營(yíng)資本的投資興趣全部消失,沒(méi)有了民營(yíng)的投資,靠政府基礎(chǔ)設(shè)施越俎代庖,只能夠維持,但不能突破。利率市場(chǎng)化、匯率市場(chǎng)化打破銀行的壟斷,打破國(guó)企的壟斷,是下一輪結(jié)構(gòu)性改革無(wú)法繞開(kāi)的難題。減稅、讓利于民是拉動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措。但是在此時(shí)此刻,我暫時(shí)還看不到在這方面很快做出大動(dòng)作的跡象。

  歐元破產(chǎn)命中注定

  稍后我還要談回到中國(guó)經(jīng)濟(jì),但在這之前我想談一談全球經(jīng)濟(jì),尤其是歐債危機(jī)和美國(guó)的量化寬松政策。6月29號(hào),歐盟的專(zhuān)業(yè)人聚集在一起,唱出了財(cái)政同盟之曲,在這之后,市場(chǎng)的利率出現(xiàn)一次下降,但是這種好感并不能夠持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。今天的情況和三個(gè)月之前相比,歐洲實(shí)際上沒(méi)有多少改善。的確,希臘成立了一個(gè)聯(lián)合政府,但是三個(gè)月以前希臘也有聯(lián)合政府;的確,今天歐洲央行和歐洲其他機(jī)構(gòu)愿意為西班牙購(gòu)一定的單,但是三個(gè)月之前也是同樣的情況。今天和三個(gè)月之前的先進(jìn)的一個(gè)差別是歐洲政府的子彈更多了一點(diǎn),但是如果結(jié)構(gòu)性的財(cái)政問(wèn)題得不到解決,再多的子彈也不過(guò)是撒到歐洲結(jié)構(gòu)性財(cái)政赤字的無(wú)底洞里面。

  美國(guó)、日本、歐洲,全球三大經(jīng)濟(jì)體中,歐洲的財(cái)政赤字是較少的,歐洲債務(wù)總量是較少的,歐洲的債務(wù)GDP比例是較低的,但是債務(wù)危機(jī)恰恰在歐洲爆發(fā),為什么?因?yàn)槊绹?guó)是聯(lián)邦政府,日本有政府,而歐洲是一個(gè)由17個(gè)國(guó)家組成的邦聯(lián),無(wú)論是財(cái)政政策還是一系列的監(jiān)管,歐洲沒(méi)有較高行政當(dāng)局,沒(méi)有總局。美國(guó)獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)之后,那里曾經(jīng)有13個(gè)國(guó)家,13個(gè)政府,13種貨幣,13種債券,但是美國(guó)把它統(tǒng)一到一起。做到這一點(diǎn),一方面需要有財(cái)政支持,另一方面必須要有一個(gè)財(cái)政支付,經(jīng)濟(jì)上面相對(duì)較強(qiáng)的紐約州愿意在財(cái)政上面補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)比較弱的政府,歐洲專(zhuān)業(yè)強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),叫財(cái)政給予,這個(gè)是對(duì)的。但是支撐歐盟財(cái)政同盟的個(gè)支柱叫做支付轉(zhuǎn)讓?zhuān)@個(gè)在當(dāng)時(shí)一句話也沒(méi)有提。這個(gè)可以走一時(shí)辰、一個(gè)公里甚至一年,但是年復(fù)一年這么走一定會(huì)有人掉隊(duì),這個(gè)時(shí)候體制上面需要拉一把,把背包從褲子拉上到背上,這樣才能往前走,今天已經(jīng)不是拉背包的問(wèn)題,有的人已經(jīng)趴下來(lái)了,沒(méi)有財(cái)政支付是不可行的,但是恰恰歐洲沒(méi)有這個(gè)財(cái)政的支付。美國(guó)的政府和地方政府是老子養(yǎng)兒子的關(guān)系,兒子出事情,老子一定挺身而出,舍命相救。

  德國(guó)、希臘是鄰居關(guān)系,鄰居家里失了火了,你點(diǎn)毛毯、點(diǎn)水可以做到,但你完全不會(huì)撲上去說(shuō)咱們一起死,這是歐洲債務(wù)危機(jī)躲不開(kāi)的難題,因?yàn)榈聡?guó)是為德國(guó)納稅人服務(wù)的,而不是為全歐洲服務(wù),這種政治上不作為在我看來(lái)較終勢(shì)必導(dǎo)致歐元的破產(chǎn)。主權(quán)債務(wù)違約世界歷史上不斷爆發(fā),阿根廷每十年破產(chǎn)一次,冰島四年前破產(chǎn),今天已經(jīng)恢復(fù)過(guò)來(lái)了,他們靠的是什么?他們靠的是貶值,在貨幣、匯率上面貶值30%,你把福利砍掉30%,把公務(wù)員財(cái)政砍掉30%。但是歐元恰恰少了這個(gè)貨幣貶值的“逃生門(mén)”。在目前的歐元架構(gòu)下,我認(rèn)為歐元走向破產(chǎn)無(wú)可避免,但這不會(huì)在今年發(fā)生,也不會(huì)在明年發(fā)生,需要更長(zhǎng)的時(shí)間慢慢的發(fā)展,歐債危機(jī)的恐慌是以賣(mài)出的形式產(chǎn)生的,我們今天不過(guò)處在兩個(gè)恐慌之間的谷底,歐洲危機(jī)會(huì)帶來(lái)一輪又一輪的恐慌。

  數(shù)據(jù)顯示,目前短期國(guó)家利率又開(kāi)始回落了,這個(gè)和歐盟、歐洲央行愿意去購(gòu)債券有關(guān)系,在我看來(lái)較重要的叫做恐慌疲勞癥。1976年我在北京,唐山大地震的時(shí)候我時(shí)間沖出去,在漫漫的長(zhǎng)夜中度過(guò)了一晚上,再二天再震我又跑出去,到第三天再震的時(shí)候,我不走了,我在家里睡覺(jué),這個(gè)從安全的角度上無(wú)疑是危險(xiǎn)的,但是從心理學(xué)的角度上這要恐慌疲勞癥。危險(xiǎn)并沒(méi)有消失,但是恐慌卻會(huì)疲勞。美國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的幾個(gè)月明顯顯示出疲態(tài),較先出來(lái)的非農(nóng)就業(yè)赤字有所改善,但是這種改善無(wú)法支持美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,也無(wú)法抵消。明年年初稅務(wù)優(yōu)惠取消之后,每年經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)一次大幅下滑,盡管上個(gè)星期聯(lián)儲(chǔ)沒(méi)有采取任何措施,我想這是給美國(guó)國(guó)會(huì)議員們施加壓力。但是縱觀美國(guó)經(jīng)濟(jì),除了美聯(lián)儲(chǔ)還有一點(diǎn)招數(shù)可以用之外,我們幾乎看不到新的招數(shù)出來(lái)。我認(rèn)為美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)在今年9月份推出QE3是個(gè)大的事件,但是QE1沒(méi)有救經(jīng)濟(jì),QE2沒(méi)有救經(jīng)濟(jì),QE3也同樣救不了經(jīng)濟(jì),銀行的金融功能受到損害,銀行發(fā)再多的錢(qián),沒(méi)有辦法轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,QE并不是在對(duì)癥下藥,但是QE3的推出我認(rèn)為一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)架構(gòu)有一個(gè)正面的反應(yīng),只是這種貨幣政策支持下的價(jià)格反應(yīng)邊際效應(yīng)越來(lái)越低。

  美元進(jìn)入中期上升軌跡,海外資金涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)大趨勢(shì)

  我認(rèn)為美元進(jìn)入了中期的上升軌跡,其實(shí)美元已經(jīng)升了一段時(shí)間,我們更多把它認(rèn)為是歐洲債務(wù)危機(jī)資金涌向避險(xiǎn)天堂,這的確是一個(gè)原因。但是在這之外許許多多結(jié)構(gòu)性的改革被歐債危機(jī)所掩蓋,實(shí)際上美國(guó)的生產(chǎn)力已經(jīng)明顯提高,美國(guó)制造業(yè)工人工資在過(guò)去的十年降了10%,而德國(guó)制造業(yè)工人工資在過(guò)去以美元計(jì)算,升了接近40%,G7國(guó)家中間美國(guó)制造業(yè)的機(jī)會(huì)增長(zhǎng)明顯快過(guò)任何一個(gè)其他國(guó)家,制造業(yè)回流已經(jīng)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)旋律。與此同時(shí),我們還可以看到的是由于美國(guó)貿(mào)易逆差,石油價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回落,如果我們把石油進(jìn)口這一塊移出去的話,美國(guó)的貿(mào)易逆差幾乎減掉一半,這意味著什么?意味著美國(guó)之外的人收到美元的數(shù)量開(kāi)始減少,海外的美元出現(xiàn)了短缺。

  我認(rèn)為海外資金涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)大趨勢(shì),美國(guó)今天的房?jī)r(jià)便宜,幾乎便宜到我認(rèn)為是我們這一代人一輩子才會(huì)遇到一次的機(jī)會(huì)。這種資金的流入也會(huì)使得美元的匯率進(jìn)一步的上揚(yáng),我們認(rèn)為今后幾年,美國(guó)進(jìn)入了一個(gè)美元的中期上揚(yáng)軌跡,這個(gè)對(duì)于許多風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)、大宗商品、能源、農(nóng)產(chǎn)品將會(huì)帶來(lái)直接的受益。

  偏低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期可能持續(xù)3-5年

  接下來(lái)我想談?wù)勚袊?guó)經(jīng)濟(jì),從鄧小平改革開(kāi)放以來(lái),三十幾年,中國(guó)曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)三次超高速的增長(zhǎng),每一次都有一到兩個(gè)超級(jí)因素的拉動(dòng),在剛剛結(jié)束的持續(xù)五年的雙位數(shù)增長(zhǎng)中間,兩大超級(jí)因素,個(gè)叫做加入WTO,個(gè)叫做房地產(chǎn)業(yè),站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn),我看不到一個(gè)新的超級(jí)因素。同時(shí)大家再看,在超高速增長(zhǎng)的中間,曾經(jīng)有過(guò)幾次偏低增長(zhǎng)期,而這些偏低增長(zhǎng)期不是三個(gè)月、六個(gè)月,它可以持續(xù)三年、五年,往往伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型,今天在我看來(lái),我們就是剛剛踏入一個(gè)新的偏低增長(zhǎng)期,我們將面臨的轉(zhuǎn)型是什么?出口拉動(dòng)型的增長(zhǎng)模式已經(jīng)無(wú)以為繼,信貸擴(kuò)張型的增長(zhǎng)模式已經(jīng)無(wú)以為繼,我們今后所面臨的一個(gè)弱的增長(zhǎng)周期背后是一個(gè)弱的信貸周期,弱的出口周期,弱的房地產(chǎn)周期,弱的中小企業(yè)周期,這個(gè)可能維持幾年。

  目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很不理想,工業(yè)生產(chǎn)大幅度下滑,人們把希望寄托給政府,市場(chǎng)一次又一次的熱切期待著利率的減少、存款準(zhǔn)備金率的減少。的確在今后三個(gè)季度,我們認(rèn)為利率和存款準(zhǔn)備金率都會(huì)大幅度的下降。但是今天中國(guó)面臨的主要問(wèn)題不是利率成本太高,而是銀行找不到優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期投資客戶,大家如果看這個(gè)圖的話,銀行的貸款數(shù)量較近有所反彈,這是好事,但是大家仔細(xì)看一看,這些反彈幾乎都是紅色和灰色的柱狀,這些是短期融資。藍(lán)色柱狀,中長(zhǎng)期銀行貸款,增長(zhǎng)并不是很明顯,這個(gè)才是和民間投資聯(lián)系在一起的。

  大家應(yīng)該注意到的大趨勢(shì)是這張紅色圖的線是信貸GDP比例,曲線是信貸GDP比例的歷史趨勢(shì),盡管信貸GDP比例在過(guò)去的一年中間出現(xiàn)了回落,但是比起它的歷史的中位線還差很遠(yuǎn),盡管短期技術(shù)上面貨幣政策有放松的可能性,但是從中期來(lái)看中國(guó)貨幣環(huán)境正常化的大格局并沒(méi)有出現(xiàn)真正改善,今天銀行的環(huán)境緊不緊?我把今天的貨幣數(shù)字和雷曼倒閉之前的數(shù)字相比較一下,如果你看貸款GDP比例、M2 GDP比例,今天的數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)雷曼倒閉之前的水平;如果你看一年期的存款利率、貸款利率,今天的數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低過(guò)雷曼倒閉前的數(shù)字,真正緊的是第三種數(shù)字。如果你看存款準(zhǔn)備金率,如果你看銀行拆借利率這些GDP比例,但是這些也已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的緩解。今天中國(guó)人民銀行實(shí)際上是坐在一個(gè)兩難的境地,如果我畫(huà)一個(gè)圈子,各地銀行和各地企業(yè)緊不緊?很緊,房地產(chǎn)企業(yè)、中小企業(yè)的確緊,但如果我畫(huà)一個(gè)大的圈,整個(gè)社會(huì)相比緊不緊,根本不緊,大型企業(yè)有錢(qián)投不進(jìn)去,換一句話說(shuō),今天的央行是處于一個(gè)兩難處境,我們經(jīng)濟(jì)、貨幣環(huán)境到底是太松?還是太緊?答案是兩個(gè)都對(duì),我們今天應(yīng)該進(jìn)一步刺激貨幣環(huán)境正常化嗎?答案是兩

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