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陶冬:中國房地產(chǎn)三四年后將面臨更大調(diào)整

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 882 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  中國經(jīng)濟需要體制上的突破

  各位專業(yè),各位嘉賓,早上好!中國經(jīng)濟每十年會有一次大的結(jié)構(gòu)性的突破,以此代表生產(chǎn)力的提高,以此將經(jīng)濟拉上一個新的增長平臺。八十年代初,中國在文革之后,百廢待興,農(nóng)村改革,把土地放到農(nóng)村手中。這一次體制上面的突破,生產(chǎn)力的提高,為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了一個五至六年的支持。九十年代初,中國經(jīng)濟又一次陷入泥沼,建立經(jīng)濟特區(qū)是當(dāng)時體制上面的突破,它為中國成為世界“加工廠”奠定了基礎(chǔ),由此帶來了持續(xù)五年的超高速增長。本世紀(jì)初,中國經(jīng)濟再一次陷入了困境,加入WTO、銀行改革,再次提升了體制方面的突破、生產(chǎn)力的改善,由此帶來了持續(xù)五年的高速增長。

  今天,中國經(jīng)濟再一次陷入泥沼,中國經(jīng)濟需要一個體制上面的突破,我們的專業(yè)人明白這一點,早在2007年就提出經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。但是沒等轉(zhuǎn)型開始,全球金融危機爆發(fā),北京的專業(yè)一看前后左右:西方還有一條捷徑可走。原來我們不需要做結(jié)構(gòu)上面的改革,于是中國和西方走了同一條路——印鈔票,燒財政的錢。貨幣擴張政策、財政擴張政策可以拉長經(jīng)濟周期,可以把經(jīng)濟周期增長的底部往上墊一墊,但是貨幣政策、財政政策沒有可能拉出一個可持續(xù)的增長動力。今天我們所見到的政策看不到突破,缺少突破,中國經(jīng)濟還會在泥沼里面掙扎相當(dāng)一段時間。

  突圍之路就在腳下——開放服務(wù)業(yè),讓民間資本進(jìn)入有利可圖的領(lǐng)域。因為過去民間資本的擅長之處——制造業(yè),今天已經(jīng)變得無利可圖,一夜之間民營資本的投資興趣全部消失,沒有了民營的投資,靠政府基礎(chǔ)設(shè)施越俎代庖,只能夠維持,但不能突破。利率市場化、匯率市場化打破銀行的壟斷,打破國企的壟斷,是下一輪結(jié)構(gòu)性改革無法繞開的難題。減稅、讓利于民是拉動新一輪經(jīng)濟增長的重要舉措。但是在此時此刻,我暫時還看不到在這方面很快做出大動作的跡象。

  歐元破產(chǎn)命中注定

  稍后我還要談回到中國經(jīng)濟,但在這之前我想談一談全球經(jīng)濟,尤其是歐債危機和美國的量化寬松政策。6月29號,歐盟的專業(yè)人聚集在一起,唱出了財政同盟之曲,在這之后,市場的利率出現(xiàn)一次下降,但是這種好感并不能夠持續(xù)多長時間。今天的情況和三個月之前相比,歐洲實際上沒有多少改善。的確,希臘成立了一個聯(lián)合政府,但是三個月以前希臘也有聯(lián)合政府;的確,今天歐洲央行和歐洲其他機構(gòu)愿意為西班牙購一定的單,但是三個月之前也是同樣的情況。今天和三個月之前的先進(jìn)的一個差別是歐洲政府的子彈更多了一點,但是如果結(jié)構(gòu)性的財政問題得不到解決,再多的子彈也不過是撒到歐洲結(jié)構(gòu)性財政赤字的無底洞里面。

  美國、日本、歐洲,全球三大經(jīng)濟體中,歐洲的財政赤字是較少的,歐洲債務(wù)總量是較少的,歐洲的債務(wù)GDP比例是較低的,但是債務(wù)危機恰恰在歐洲爆發(fā),為什么?因為美國是聯(lián)邦政府,日本有政府,而歐洲是一個由17個國家組成的邦聯(lián),無論是財政政策還是一系列的監(jiān)管,歐洲沒有較高行政當(dāng)局,沒有總局。美國獨立戰(zhàn)爭之后,那里曾經(jīng)有13個國家,13個政府,13種貨幣,13種債券,但是美國把它統(tǒng)一到一起。做到這一點,一方面需要有財政支持,另一方面必須要有一個財政支付,經(jīng)濟上面相對較強的紐約州愿意在財政上面補貼經(jīng)濟比較弱的政府,歐洲專業(yè)強調(diào)一點,叫財政給予,這個是對的。但是支撐歐盟財政同盟的個支柱叫做支付轉(zhuǎn)讓,這個在當(dāng)時一句話也沒有提。這個可以走一時辰、一個公里甚至一年,但是年復(fù)一年這么走一定會有人掉隊,這個時候體制上面需要拉一把,把背包從褲子拉上到背上,這樣才能往前走,今天已經(jīng)不是拉背包的問題,有的人已經(jīng)趴下來了,沒有財政支付是不可行的,但是恰恰歐洲沒有這個財政的支付。美國的政府和地方政府是老子養(yǎng)兒子的關(guān)系,兒子出事情,老子一定挺身而出,舍命相救。

  德國、希臘是鄰居關(guān)系,鄰居家里失了火了,你點毛毯、點水可以做到,但你完全不會撲上去說咱們一起死,這是歐洲債務(wù)危機躲不開的難題,因為德國是為德國納稅人服務(wù)的,而不是為全歐洲服務(wù),這種政治上不作為在我看來較終勢必導(dǎo)致歐元的破產(chǎn)。主權(quán)債務(wù)違約世界歷史上不斷爆發(fā),阿根廷每十年破產(chǎn)一次,冰島四年前破產(chǎn),今天已經(jīng)恢復(fù)過來了,他們靠的是什么?他們靠的是貶值,在貨幣、匯率上面貶值30%,你把福利砍掉30%,把公務(wù)員財政砍掉30%。但是歐元恰恰少了這個貨幣貶值的“逃生門”。在目前的歐元架構(gòu)下,我認(rèn)為歐元走向破產(chǎn)無可避免,但這不會在今年發(fā)生,也不會在明年發(fā)生,需要更長的時間慢慢的發(fā)展,歐債危機的恐慌是以賣出的形式產(chǎn)生的,我們今天不過處在兩個恐慌之間的谷底,歐洲危機會帶來一輪又一輪的恐慌。

  數(shù)據(jù)顯示,目前短期國家利率又開始回落了,這個和歐盟、歐洲央行愿意去購債券有關(guān)系,在我看來較重要的叫做恐慌疲勞癥。1976年我在北京,唐山大地震的時候我時間沖出去,在漫漫的長夜中度過了一晚上,再二天再震我又跑出去,到第三天再震的時候,我不走了,我在家里睡覺,這個從安全的角度上無疑是危險的,但是從心理學(xué)的角度上這要恐慌疲勞癥。危險并沒有消失,但是恐慌卻會疲勞。美國經(jīng)濟在過去的幾個月明顯顯示出疲態(tài),較先出來的非農(nóng)就業(yè)赤字有所改善,但是這種改善無法支持美國經(jīng)濟復(fù)蘇,也無法抵消。明年年初稅務(wù)優(yōu)惠取消之后,每年經(jīng)濟可能出現(xiàn)一次大幅下滑,盡管上個星期聯(lián)儲沒有采取任何措施,我想這是給美國國會議員們施加壓力。但是縱觀美國經(jīng)濟,除了美聯(lián)儲還有一點招數(shù)可以用之外,我們幾乎看不到新的招數(shù)出來。我認(rèn)為美國聯(lián)儲在今年9月份推出QE3是個大的事件,但是QE1沒有救經(jīng)濟,QE2沒有救經(jīng)濟,QE3也同樣救不了經(jīng)濟,銀行的金融功能受到損害,銀行發(fā)再多的錢,沒有辦法轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟中,QE并不是在對癥下藥,但是QE3的推出我認(rèn)為一定會對市場、對于風(fēng)險資產(chǎn)架構(gòu)有一個正面的反應(yīng),只是這種貨幣政策支持下的價格反應(yīng)邊際效應(yīng)越來越低。

  美元進(jìn)入中期上升軌跡,海外資金涌入美國房地產(chǎn)市場是個大趨勢

  我認(rèn)為美元進(jìn)入了中期的上升軌跡,其實美元已經(jīng)升了一段時間,我們更多把它認(rèn)為是歐洲債務(wù)危機資金涌向避險天堂,這的確是一個原因。但是在這之外許許多多結(jié)構(gòu)性的改革被歐債危機所掩蓋,實際上美國的生產(chǎn)力已經(jīng)明顯提高,美國制造業(yè)工人工資在過去的十年降了10%,而德國制造業(yè)工人工資在過去以美元計算,升了接近40%,G7國家中間美國制造業(yè)的機會增長明顯快過任何一個其他國家,制造業(yè)回流已經(jīng)成為美國經(jīng)濟的一個旋律。與此同時,我們還可以看到的是由于美國貿(mào)易逆差,石油價格也出現(xiàn)了明顯的回落,如果我們把石油進(jìn)口這一塊移出去的話,美國的貿(mào)易逆差幾乎減掉一半,這意味著什么?意味著美國之外的人收到美元的數(shù)量開始減少,海外的美元出現(xiàn)了短缺。

  我認(rèn)為海外資金涌入美國房地產(chǎn)市場是個大趨勢,美國今天的房價便宜,幾乎便宜到我認(rèn)為是我們這一代人一輩子才會遇到一次的機會。這種資金的流入也會使得美元的匯率進(jìn)一步的上揚,我們認(rèn)為今后幾年,美國進(jìn)入了一個美元的中期上揚軌跡,這個對于許多風(fēng)險資產(chǎn)、大宗商品、能源、農(nóng)產(chǎn)品將會帶來直接的受益。

  偏低經(jīng)濟增長期可能持續(xù)3-5年

  接下來我想談?wù)勚袊?jīng)濟,從鄧小平改革開放以來,三十幾年,中國曾經(jīng)經(jīng)歷過三次超高速的增長,每一次都有一到兩個超級因素的拉動,在剛剛結(jié)束的持續(xù)五年的雙位數(shù)增長中間,兩大超級因素,個叫做加入WTO,個叫做房地產(chǎn)業(yè),站在今天這個時點,我看不到一個新的超級因素。同時大家再看,在超高速增長的中間,曾經(jīng)有過幾次偏低增長期,而這些偏低增長期不是三個月、六個月,它可以持續(xù)三年、五年,往往伴隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型,今天在我看來,我們就是剛剛踏入一個新的偏低增長期,我們將面臨的轉(zhuǎn)型是什么?出口拉動型的增長模式已經(jīng)無以為繼,信貸擴張型的增長模式已經(jīng)無以為繼,我們今后所面臨的一個弱的增長周期背后是一個弱的信貸周期,弱的出口周期,弱的房地產(chǎn)周期,弱的中小企業(yè)周期,這個可能維持幾年。

  目前的經(jīng)濟形勢很不理想,工業(yè)生產(chǎn)大幅度下滑,人們把希望寄托給政府,市場一次又一次的熱切期待著利率的減少、存款準(zhǔn)備金率的減少。的確在今后三個季度,我們認(rèn)為利率和存款準(zhǔn)備金率都會大幅度的下降。但是今天中國面臨的主要問題不是利率成本太高,而是銀行找不到優(yōu)質(zhì)的長期投資客戶,大家如果看這個圖的話,銀行的貸款數(shù)量較近有所反彈,這是好事,但是大家仔細(xì)看一看,這些反彈幾乎都是紅色和灰色的柱狀,這些是短期融資。藍(lán)色柱狀,中長期銀行貸款,增長并不是很明顯,這個才是和民間投資聯(lián)系在一起的。

  大家應(yīng)該注意到的大趨勢是這張紅色圖的線是信貸GDP比例,曲線是信貸GDP比例的歷史趨勢,盡管信貸GDP比例在過去的一年中間出現(xiàn)了回落,但是比起它的歷史的中位線還差很遠(yuǎn),盡管短期技術(shù)上面貨幣政策有放松的可能性,但是從中期來看中國貨幣環(huán)境正?;拇蟾窬植]有出現(xiàn)真正改善,今天銀行的環(huán)境緊不緊?我把今天的貨幣數(shù)字和雷曼倒閉之前的數(shù)字相比較一下,如果你看貸款GDP比例、M2 GDP比例,今天的數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過雷曼倒閉之前的水平;如果你看一年期的存款利率、貸款利率,今天的數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低過雷曼倒閉前的數(shù)字,真正緊的是第三種數(shù)字。如果你看存款準(zhǔn)備金率,如果你看銀行拆借利率這些GDP比例,但是這些也已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的緩解。今天中國人民銀行實際上是坐在一個兩難的境地,如果我畫一個圈子,各地銀行和各地企業(yè)緊不緊?很緊,房地產(chǎn)企業(yè)、中小企業(yè)的確緊,但如果我畫一個大的圈,整個社會相比緊不緊,根本不緊,大型企業(yè)有錢投不進(jìn)去,換一句話說,今天的央行是處于一個兩難處境,我們經(jīng)濟、貨幣環(huán)境到底是太松?還是太緊?答案是兩個都對,我們今天應(yīng)該進(jìn)一步刺激貨幣環(huán)境正常化嗎?答案是兩

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