自2010年樓市加大調(diào)控力度后，限購限貸一度成為制約樓市成交的關鍵因素。經(jīng)歷2011年樓市成交的低谷，2012年的廣州二手樓市似乎已經(jīng)適應了限購限貸，由年初開始房貸利率重回8.5折后，“剛需”族一直樓市成交的大方向，延續(xù)到年底成為“翹尾”行情。在這一年里，有關二手樓市發(fā)展變化的消息紛紛紜紜，“房叔”“房嬸”事件顯現(xiàn)房屋交易個人隱私保護的漏洞；商鋪限外導致高價商鋪成交放緩；地稅評估系統(tǒng)上線引發(fā)坊間擔心二手房評估價飆升，而有關二手房交易資金擬強制監(jiān)管的消息更讓業(yè)界驚詫……在2012年較后，讓我們用一個個關鍵詞回溯這雖不算起伏跌宕也的確讓人耐人尋味的一年。

　　關鍵詞一

　　商鋪限外

　　今年3月廣州市房屋交易登記的一紙通知，正式把商鋪限外的“窗戶紙”捅破。據(jù)了解，商鋪限外的禁令源于國家在2010年出臺的《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知(建房2010(186號))》，該規(guī)定限定在內(nèi)地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業(yè)，針對境外人士限購一套商用物業(yè)的規(guī)定一直沒有真正執(zhí)行，直到今年3月廣州重申并嚴格執(zhí)行該規(guī)定。

　　據(jù)中介人士透露，商鋪限外禁令執(zhí)行以來，北京路、上下九等旺區(qū)高價商鋪減少三成。

　　關鍵詞二

　　地稅評估系統(tǒng)上線，網(wǎng)簽擴至花都增城，二手交易擬強制資金托管

　　覆蓋廣州十區(qū)兩市所有住宅、別墅等存量房的廣州市評估核價系統(tǒng)于4月1日正式上線。據(jù)了解，廣州市評估核價系統(tǒng)上線后，部分區(qū)域房屋評估價上浮五六成。

　　今年8月，廣州市房管局向中介行發(fā)出《關于全面開展存量房資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)，規(guī)定二手房交易資金必須納入銀行和交易保證機構的監(jiān)管，目前該規(guī)定尚未進入實施階段。

　　今年12月，二手房網(wǎng)簽區(qū)域擴大至花都、增城兩地，至此全市只剩下南沙、蘿崗、從化三個區(qū)市未實現(xiàn)網(wǎng)簽。

　　關鍵詞三

　　分拆式小商鋪沒落

　　2010年樓市限購以來催生分拆式小商鋪，這些商鋪產(chǎn)品以“一手鋪”的面貌出現(xiàn)，標榜種種利好各式回報，實際上是大投資者購下產(chǎn)權再拆細的二手商鋪。兩年的商鋪“高燒”后副作用開始出現(xiàn)，今年“3·15”廣州市內(nèi)多個分拆式小商鋪被業(yè)主曝出未能如期開業(yè)或未能如期出證的維權事件，自住宅限購以來大行其道的分拆式小商鋪進入“窮途末路”，政府有關部門收緊商場分拆產(chǎn)權的申請，除非是熟鋪分拆或是開發(fā)商以往有經(jīng)營業(yè)績且具備市場登記證才可以批準商場分拆的申請。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，今年成功突圍獲批產(chǎn)權分拆申請的商場鋪項目只有幾個，商場鋪的衰落直接導致各大中介行一二手聯(lián)動代理收入的減少。

　　關鍵詞四

　　房叔房嬸事件拷問個人財產(chǎn)隱私

　　今年10月，番禺城管局政委蔡彬因被曝光擁有22套房而被稱為“房叔”，隨后被雙規(guī)；11月，越秀城建退休高工李女士被曝光家庭擁有24套住房而被稱為“房嬸”；隨后深圳“房爺”擁有超過80套房屋再創(chuàng)下紀錄，各地頻傳官員因被曝光房產(chǎn)信息而受調(diào)查。

　　在這些事件中，部分官員事后的確被證實有違規(guī)行為，而“房嬸”卻無辜被爆隱私。公民擁有的住房套數(shù)為個人隱私，如何在反腐與保護個人隱私上取得平衡，可能是擺在房屋管理部門面前的一道難題。

　　“房叔”事件事發(fā)兩個月后，廣州市國土房管局終于“清理門戶”，房地產(chǎn)檔案館向公眾致歉，稱“房叔”、“房嬸”事件中涉事的兩名工作人員分別受到處分，廣州市紀委為澄清公眾疑慮，稱這兩名人士并非舉報人，反腐沒有旁觀者，鼓勵公眾繼續(xù)監(jiān)督政府官員。

　　關鍵詞五

　　8.5折貸款利率重現(xiàn)催旺樓市

　　今年的貸款利率有點像過山車的感覺，2011年底因銀根緊張，不少頭次貸款都被“上浮”，二套房貸利率上浮幅度更大，但自2012年春節(jié)后各地開始出現(xiàn)房貸8.5折的消息，廣州市中介人士表示，房貸8.5折直接促使年后樓市出現(xiàn)小陽春。今年年中，樓市更出現(xiàn)頭次置業(yè)貸款利率7折的個案，雖然只是惠及一手房購家，但頭次置業(yè)的二手房購家獲得8.5折比較容易。年底銀行貸款額度緊張，頭次置業(yè)貸款8.5折優(yōu)惠又開始“危危乎”。

　　中介人士表示，2011年貸款利率上浮之時，一次性付款與銀行按揭貸款的購家比例接近1∶1，今年以來受惠于貸款利率8.5折的影響，銀行按揭貸款與一次性付款重回7∶3的正常軌道。

　　今年廣州二手樓市回暖潮源自“剛需”購家，但“剛需”購家們?yōu)楹温氏葰⑷胍蛳拶彾良乓丫玫亩謽鞘?？多位業(yè)內(nèi)人士都不約而同地將其誘因指向“房貸優(yōu)惠”。中原地產(chǎn)瞿中奇表示，今年的限購政策并沒有放松跡象，反而在審核購房人資格上越發(fā)嚴格。而房價在經(jīng)歷了兩年限購調(diào)控后，也沒有出現(xiàn)預期中的明顯下滑，這促使“盼跌”的自住“剛需”購房客心態(tài)發(fā)生變化，而面向頭次置業(yè)者的優(yōu)惠房貸利率，則是促使圍觀多時的“剛需”客戶入場的發(fā)令槍聲。

　　合富置業(yè)市場主任梁燕明表示，隨著年內(nèi)金融貨幣政策的調(diào)整，如頭套房貸利率可獲8.5折優(yōu)惠、兩次降低存款準備金率、兩次下調(diào)基準利率等措施的出臺，這對于看重房貸的“剛需”購家而言，無疑是一支強心劑。2012年，經(jīng)合富置業(yè)促成的二手房交易中，有近八成客戶是依賴按揭貸款的頭次置業(yè)者。“市場上典型的‘剛需’自住購家，絕大多數(shù)都是存夠頭期就立刻購房。”而金融貨幣政策上的每一次微調(diào)整，對于這批預算緊張的“剛需”購家而言，都是一次入市的刺激。

　　中原地產(chǎn)瞿中奇也表示，今年幾乎每周都有關于房貸利率優(yōu)惠的報道，“其實對房貸話題的關注有些過度了。”他指出，只要房地產(chǎn)調(diào)控政策是基于抑制市場投機行為，鼓勵頭套房自住購家置業(yè)，那么，這種面向頭套房置業(yè)者的房貸利率優(yōu)惠政策就不會有太大變動，頭套房購家也無需因此過于緊張或誤信“限購放松”等謠言。

　　關鍵詞六

　　“議價收窄”

　　去年第四季度至今年季度，廣州市區(qū)多個一手新盤集體“跳水”推貨，對價格極為敏感的“剛需”客戶伺機而動，幾輪短暫而迅速的促銷推盤過后，曾因限購政策出臺而跌至冰谷的房地產(chǎn)市場，立馬呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢。而市場行情相對滯后的二手樓市，也在這幾輪一手住宅的“降價潮”中緊貼市場。

　　記者從多位中介經(jīng)紀處得知，今年年初，如碰上急售的業(yè)主，購家甚至能以低于市場價兩成的價格購到筍盤，“這部分降價放盤的業(yè)主中，有不少是在限購前出手的投資客，由于資金周轉問題，急于出手套現(xiàn)。”合富置業(yè)梁燕明表示，2011年11月至2012年4月，廣州的二手樓市持續(xù)低迷，而由于部分業(yè)主對后市走向不明或缺乏信心，在放盤時都有意識調(diào)低價格，購家在挑選二手房時，普遍能與業(yè)主議價10%~20%。

　　而隨著整個二手樓市的回暖，購家與業(yè)主的議價空間也漸漸收窄。據(jù)梁燕明透露，從今年第三季度開始，市區(qū)業(yè)主的議價空間已縮窄至10%以內(nèi)，部分片區(qū)甚至從8月開始，議價空間已降至5%。而到了第四季度，除一二手貨量十分充裕的外圍郊區(qū)板塊，市區(qū)各個熱門二手屋苑的議價空間已低于5%，個別供應量奇缺的市區(qū)二手樓盤，甚至出現(xiàn)業(yè)主反價，購家追價的現(xiàn)象。

　　關鍵詞七

　　“谷底反彈”

　　2012年廣州二手樓市交投回升，但整體仍低于2009、2010年。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年廣州二手住宅實際成交活躍度較2011年增加21.5%，不過，總體成交量仍低于2009、2010年。

　　而在成交價格方面，2012年廣州二手住宅成交均價2011年上漲一成，租金上漲4%。中原地產(chǎn)研究一部副經(jīng)理瞿中奇

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