辦理房產(chǎn)轉讓過戶手續(xù)流程圖 　　在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假與”與“房屋典當”等“規(guī)則空白”進行避稅的現(xiàn)象時有發(fā)生。其實這里隱藏著重重風險。有關專家提醒消費者不要采取不正當?shù)姆椒ū芏?，這樣會給你帶來不必要的麻煩。 　　先租后賣 　　房產(chǎn)新政出臺后，郭先生由于各方面原因想將已購三年的房子賣掉，但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加費，郭先生覺得很不劃算，于是他與購家約定，購家先以租賃的方式入住，兩年之后雙方再按約定的價格交易過戶，已交租費就計入房價。 　　律師點評：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于購方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對于購家就有很大的法律風險! 　　假與真賣房 　　王女士手頭有套房子，有購主愿意出55萬購，但是今年新政策出臺，讓她覺得賣掉房子后除去雜七雜八的稅費，落入自己口袋的錢似乎少了不少，于是李女士在中介的幫助下想通過與的方式把這套房子轉讓出去。 　　律師點評：通過與方式轉移房產(chǎn)，是房產(chǎn)轉移過程中常見形式，也是我國法律所規(guī)定的權屬人處分自己財產(chǎn)的一種權利和行為方式。因為與方式轉移房產(chǎn)完全不同于市場化交易，故而不征營業(yè)稅。 　　對于有親屬關系的和確實屬于與關系的雙方來講，通過與方式轉移房產(chǎn)是一種合理的避稅方式。其費用主要是契稅、公證費、登記費、印花稅等。契稅是交易額或評估額的1.5%(次交易)，以后交易為3%;公證費(與合同的公證)成都市一環(huán)路內(nèi)16元/平方米，一環(huán)路外二環(huán)路內(nèi)14元/平方米，二環(huán)路外12元/平方米;登記費80元。 　　如果房產(chǎn)轉移雙方的真實意思和目的不是與，而是想轉移房產(chǎn)并獲利，完全背離與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的與，而是以外在表現(xiàn)合法的與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且，明為與實為購賣的轉移房產(chǎn)除了上述法律風險外，實際過程中還存在很大的交易風險。對購家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為與人在與財產(chǎn)權利轉移之前可以撤銷與，即使購家已經(jīng)付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力。此外，我國《合同法》規(guī)定：“與的財產(chǎn)有瑕疵，與人不承擔責任。”也就是說，如果購方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，就很難要求原主人賠償。另外，購家還要提防與人撤銷與或不履行與義務的行為。 　　合同價格遠低于實際價格 　　正準備賣房的王女士也是通過中介與購房人約定了一個賣價，不同的是,購賣合同上寫的交易價格只是該價格的一半，她想以這種方式少繳納營業(yè)稅。 　　律師點評：此種方法少繳全額營業(yè)稅及附加費了，仍須交契稅、登記費、印花稅等。這種行為是以外在表現(xiàn)合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。 　　先簽合同幾年后再過戶 　　張女士今年3月份在城西又購購了一套面積為120平方米的住房，就想把3年前在草金路購的房子賣掉，不巧的是剛好趕上新政出臺，這套40萬元的房子如果按照46萬元賣出，可能要多繳1.5萬元的稅費。張女士覺得劃不來，于是通過中介與購房人約定了一個價格，準備等到房子滿了五年之后再辦過戶手續(xù)來避稅。 　　律師點評：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時辦理交易手續(xù)，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風險，包括政策風險、市場波動的風險，特別是房地產(chǎn)價格并不是很穩(wěn)定的情況下，一旦出現(xiàn)大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔的風險越大，而且即使合同辦理了公證手續(xù)，也不能避免上述風險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。 　　據(jù)了解，一些二手房中介為達到盡快成交的目的，抓住購賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是： 　　一、“有意壓低交易價格”購賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。 　　專家提醒：對于“有意壓低成交價”的做法，，其違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風險性較大;，從購房者角度來看，當此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的“購購價”將拉大購賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。 　　二、假予方式。這是二手房購賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進行“予”。按照目前的政策，與過戶只需購方繳納4%契稅，而購賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個稅。 　　專家提醒：針對“假予”，有關法規(guī)規(guī)定除公益捐不可反悔外，一般公民間的財產(chǎn)予，其予人可以反悔。 　　如果在房產(chǎn)交易中，雙方表面辦理的是“假予”，一旦發(fā)生糾紛，購房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。 　　三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，購賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。 　　專家提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發(fā)生爭執(zhí)，受害方往往是購房方。 　　四、“規(guī)避套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議，夫妻購房，較好只寫一個人的名字，這樣可以規(guī)避套房產(chǎn)因非自住而繳稅。“由于通知中規(guī)定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如購房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權持有者。” 　　專家提醒：一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛，則難以理清。

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