“房奴”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的副產(chǎn)品，已成為時(shí)下流行的詞匯。更有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，31.8%的房貸一族已成“房奴”，他們?cè)谙硎苡蟹恳蛔逍睦戆参康耐瑫r(shí)，生活質(zhì)量卻大為下降?！胺颗本烤拐凵涑霈F(xiàn)代社會(huì)人們?cè)鯓拥纳钚膽B(tài)？我們能否避免成為“房奴”？

　　解放“房奴”靠降價(jià)，難！

　　“房奴”產(chǎn)生的先決條件是消費(fèi)能力與購(gòu)房支出的嚴(yán)重不匹配，也正像許多人抱怨的那樣——房?jī)r(jià)過(guò)高。

　　為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施。即便如此，我們也需要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于幅度，而不是方向。在大趨勢(shì)不變的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從起步到成熟，還有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，就目前來(lái)看，它的市場(chǎng)基礎(chǔ)不會(huì)發(fā)生動(dòng)搖。

　　城市化進(jìn)程依然在加速

　　經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展以后，我國(guó)城市化進(jìn)程出現(xiàn)加速跡象。按照國(guó)際上其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市化比率沒(méi)有到達(dá)70％之前，城市化進(jìn)程一般不會(huì)發(fā)生較大的變化。而且我國(guó)目前已經(jīng)把城市化作為縮小城鄉(xiāng)差距的一項(xiàng)基本國(guó)策，因此，城市化進(jìn)程帶來(lái)的大量人口，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到積極的作用。

　　住房消費(fèi)仍是政府鼓勵(lì)的方向

　　由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著較明顯的不平衡現(xiàn)象：出口和固定資產(chǎn)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比極大，而且增長(zhǎng)速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)速度。這種局面肯定將增加未來(lái)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，也無(wú)法保持持久。政府也一直致力提高消費(fèi)在整體經(jīng)濟(jì)中的比重，即使在本輪調(diào)控中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也呈現(xiàn)出明顯的區(qū)別對(duì)待：例如，九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（又稱(chēng)“國(guó)十五條”）就規(guī)定，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款頭付款比例不得低于30%，購(gòu)購(gòu)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行頭付款比例20%的規(guī)定。所以，國(guó)家對(duì)“自住型”房產(chǎn)需求不僅不會(huì)打壓，而且還會(huì)積極鼓勵(lì)。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布為消費(fèi)升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

　　我國(guó)人均GDP已經(jīng)突破1000美元，而且上海、北京、廣東等地的人均GDP更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1000美元的水平，因此，我國(guó)正處于一個(gè)典型的住宅消費(fèi)升級(jí)階段；而在原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下，全國(guó)各地提供的大量存量住宅在品質(zhì)、數(shù)量等方面，與現(xiàn)在的要求相差甚遠(yuǎn)，這種特殊國(guó)情也加劇了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上高品質(zhì)產(chǎn)品的供需矛盾。

　　與此同時(shí)，有一個(gè)情況也必須得到正視：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民之間的收入差距必然拉大，一個(gè)富裕（甚至包括一個(gè)廣泛意義上的“中產(chǎn)”）正在快速形成，這個(gè)對(duì)高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也在急劇擴(kuò)張。另外，我國(guó)三次人口出生高峰期也促使大量潛在的購(gòu)房人群的形成：上世紀(jì)60年代出生的人群成為今天的購(gòu)房主力，而50年代和80年代出生的人群的住房購(gòu)購(gòu)力也不容忽視。

　　城市拆遷仍是房地產(chǎn)需求的重要支撐因素本輪房地產(chǎn)行情的一個(gè)重要支撐因素是城市拆遷，即使在的上海，每年的拆遷面積也相當(dāng)可觀。考慮到城市拆遷帶來(lái)的住房需求乘數(shù)（通常為2到3），因此，各地由于城市拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性需求，肯定在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)重要地位。

　　這種情況主要由兩大原因造成：“歷史欠賬”太多，即原來(lái)的大量存量房質(zhì)量太差；城市擴(kuò)張和各個(gè)地方政府好大喜功，眾多專(zhuān)業(yè)喜歡通過(guò)“經(jīng)營(yíng)城市”營(yíng)造政績(jī)。但不可否認(rèn)的是，這種趨勢(shì)短期內(nèi)只能得到一定程度的抑制，無(wú)法得到根本性的改善。例如，“國(guó)十五條”中也只是強(qiáng)調(diào)保證2006年拆遷規(guī)模不超過(guò)2005年而已。

　　理財(cái)創(chuàng)造新生活，易！

　　在假設(shè)目前的房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅下跌的前提下，坦白地講，經(jīng)濟(jì)上正陷入尷尬局面的“房奴”們需要重新審視自己的消費(fèi)觀念。許多人在購(gòu)房時(shí)很少顧及到房子只是生活的一部分，子女教育、養(yǎng)老等其他現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，都因?yàn)榉孔佣粫簳r(shí)忽略了。一味地追求購(gòu)購(gòu)超過(guò)自身實(shí)際消費(fèi)能力的住房，只能使自己在“奴隸”這條道路上越走越遠(yuǎn)。量入為出，科學(xué)規(guī)劃才是真正的可取之道。

（上海金融報(bào)/潘東生）

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