人在國內(nèi)，房在海外。　　南都記者從三家海外房產(chǎn)機構(gòu)獲悉，近期舉辦的12月初的海外房產(chǎn)投資展會捷報頻傳。做澳洲市場的家葉海外置業(yè)公司稱，佛山講演會的32席房子全部售罄，而邦拓國際也表示，廈門舉辦的展會“成績非常好”。在蜂擁向海外購房投資的同時，投資者較擔(dān)心的兩大問題就是隱形費用和房屋質(zhì)量。美國的養(yǎng)房費用主要包括房產(chǎn)稅、租房管理費等部分費用，養(yǎng)房成本不低。而美國對房子的質(zhì)量要求較高，“需要維修的老建筑”、“漏水被投訴的房屋”等，都需要一筆不菲的費用支出?！　　褓彿侩[形費用多　　案例：　　公司在越秀區(qū)的服裝行業(yè)商人王先生，與美國人結(jié)婚，目前還在坐“移民監(jiān)”。生在華僑之鄉(xiāng)的他在美國有多名親戚。2008年金融危機之后，美國房價一度暴跌了近3成左右。看到親戚低價入手房產(chǎn)轉(zhuǎn)租投資后，2010年年底，王先生在舊金山托親戚幫忙物色了一套公寓，100多平方米，交通比較方便。房子過戶后，一連串的問題便纏上了他?！　?jù)王先生透露，一年大部分時間他在廣州居住，由于擔(dān)心房子出租不安全，他一直放任房子空置。按當(dāng)?shù)毓芾恚刻追孔佣夹枰吭吕U納房屋管理費和垃圾費，每年還要交房產(chǎn)稅。王先生計算了一筆賬，一年的各項支出已高達數(shù)萬元。此外，有一次衛(wèi)生間漏水了，他又付出了幾千美元的維修費。2011年，他不得不考慮用租金抵消日常維護費用和稅費?！　⊥顿Y建議　　建議人：美亞置業(yè)集團國際地產(chǎn)投資經(jīng)理宋武佳；邦拓國際市場總監(jiān)李季　　宋武佳稱，美國的養(yǎng)房費用主要包括房產(chǎn)稅、租房管理費等部分費用。而部分公寓類小區(qū)將垃圾處理費包含在房產(chǎn)稅里，部分社區(qū)型房產(chǎn)則另收取?！　　耙话銇碚f，養(yǎng)房費的費用占房價的2%至3%。以亞特蘭大為例，如果房子10萬美元，一年養(yǎng)房費在1500美金左右；而舊金山相對高些?！睋?jù)宋武佳介紹，大概來說，美國的房產(chǎn)稅是房價的1%至1 .5%。租房管理費則取決于中介的規(guī)定，一般能占年租金的6%至10%。據(jù)該集團的經(jīng)驗，美國的租房凈利潤在5%左右(即租金減去養(yǎng)房費用)?！　∽夥窟_到一定的繳納限度，要計算個人所得稅?！胺课葙M、貸款利息費等，都可以作為抵扣的。建議個人投資者要保留所有的票據(jù)，以備會計師進行抵扣計算?！薄　±罴痉Q，一般來說，美國房產(chǎn)稅在1%左右，不同的州收取不同的房產(chǎn)稅。李季表示，為了保持穩(wěn)定的租金收入，建議個人投資者選擇大型的物業(yè)管理集團，可選擇包租的方式。“在美國，物業(yè)管理公司可提供包租服務(wù)，假如一年的包租費占房價的7%，則無論租金是8.5%還是6%，個人投資者均可獲得7%的包租費?！薄　　穹魁g很關(guān)鍵　　案例：　　從美國回到中國的廣州人曾先生稱，較近一年身邊朋友在美國投資房產(chǎn)屢遇問題。曾先生的一位朋友在老城區(qū)看上一套雙人間公寓?！拔遗笥延X得房子構(gòu)造很好，位置也可以，出租完全不成問題?！痹壬f，他朋友在美國從事技術(shù)行業(yè)獲銀行的部分貸款。賣家此前也告知，該樓盤屬于商改民，是當(dāng)?shù)匦杈S修的老建筑，必須對房子進行加固?？紤]到價錢相當(dāng)便宜，在要求得到折扣后甚至放棄了房屋檢修的機會，曾先生的朋友并未留意房子加固的問題。　　曾先生透露，事實上在海外(美國和英國)等地會遇到類似的情況，這類文件有可能導(dǎo)致銀行的貸款發(fā)生變化，甚至有可能取消。當(dāng)時朋友面臨兩難問題，如果修，則需要花一筆額外的錢；不修，可能面臨房子被拆的風(fēng)險?！昂Ｍ馔顿Y的朋友，有的也遇到同樣的問題，但簽約前賣家并未如是告知，較后只好找律師打官司，白白花了一筆錢?！薄　⊥顿Y建議　　建議人：美亞置業(yè)集團國際地產(chǎn)投資經(jīng)理宋武佳；邦拓國際市場總監(jiān)李季　　宋武佳表示，頭先需要尋找一個專業(yè)的房屋檢測機構(gòu)幫助客戶對房屋進行評估，以及需要維修的地方所需要的費用，等檢測報告出來以后，再與賣家進行協(xié)商，看這個房屋維修費用如何承擔(dān)。“在美國是有這樣的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)的，他們可以幫助客戶對房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行評估，然后指出所需要維修的地方以及估算所需要的費用。所以客戶如果是購購二手房的時候可以找這樣的一個機構(gòu)?！彼挝浼呀ㄗh，在購房子前，個人投資者一定要選擇評估公司，提出對房屋的構(gòu)造以及整修的專業(yè)意見?！　±罴痉Q，美國房產(chǎn)中，有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的項目，也有磚木結(jié)構(gòu)的項目。不少美國州政府規(guī)定房屋必須購購房屋保險和房屋維修費，所以購房前一定要弄清楚房屋的年代和修繕情況。在美國購房，一般來說，沒有美國繳稅證明比較難貸款，并且貸款的額度也不高，所以如果是國內(nèi)投資者，投資額度不算太大的話，建議不要貸款。    

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