羊城晚報(bào)訊 在“國(guó)五條”出臺(tái)9天后，其細(xì)則也終于來(lái)了。1日傍晚，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》強(qiáng)調(diào)， 對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率；對(duì)二手房的個(gè)調(diào)稅，從嚴(yán)按差額的20%征收。

　　專(zhuān)家評(píng)價(jià)，細(xì)則很全面，但沒(méi)有超越以往的調(diào)控方向和模式，以限購(gòu)為主，限貸為輔。此次以國(guó)辦名義下發(fā)，而非部委分頭行動(dòng)，調(diào)控規(guī)格較高。分析認(rèn)為，細(xì)則對(duì)樓市有較大利空，預(yù)計(jì)影響三季度房?jī)r(jià)。

　　限購(gòu)升級(jí)

　　針對(duì)房?jī)r(jià)上漲快城市

　　“細(xì)則新意頗多，標(biāo)志著調(diào)控實(shí)質(zhì)性升級(jí)，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]歸納出非常重要的、具有新意的三條：1、限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，明確了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；2、二手房的個(gè)調(diào)稅，由交易總額的1-2%，從嚴(yán)按差額的20%征收；3、少數(shù)高房?jī)r(jià)城市，將提高二套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。另外，以國(guó)辦名義下發(fā)，而非部委分頭行動(dòng)，規(guī)格較高。

　　同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉表示，細(xì)則表現(xiàn)出通過(guò)金融手段來(lái)打擊樓市特征，主要針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，意味著并非涉及全國(guó)，區(qū)域性影響大。

　　抑制房?jī)r(jià)

　　市場(chǎng)成交量將下降

　　楊紅旭表示，此次國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)動(dòng)作有點(diǎn)大，對(duì)市場(chǎng)的影響是利空的，預(yù)計(jì)今年二季度開(kāi)始成交量會(huì)受影響，二季度房?jī)r(jià)漲幅有所回落，下半年個(gè)別月份出現(xiàn)環(huán)比下跌；二手房降溫幅度超過(guò)一手房；一二線(xiàn)城市降溫幅度超三四線(xiàn)。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，該細(xì)則具有對(duì)沖房?jī)r(jià)上升的作用，在房?jī)r(jià)得到抑制的同時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)成交量將適度收縮。

　　暨南大學(xué)教授、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)會(huì)員胡剛分析，今年是房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)折年，兩會(huì)后，住宅地產(chǎn)政策會(huì)進(jìn)一步趨緊，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究研究員韓世同表示，二套房貸的收緊，會(huì)增加廣州市民購(gòu)購(gòu)套房的難度，因此成交量會(huì)有所下降。但對(duì)廣州房?jī)r(jià)的影響并不 大，能夠起到一定的穩(wěn)定作用。“若從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金或許有影響，但屆時(shí)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)受到影響，所以調(diào)控的效果是不會(huì)太好的。”韓世同指出。

　　張宏偉表示，從今年市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商很難從價(jià)格提升上來(lái)獲取高額利潤(rùn)，跑量依然是較主要的措施。

　　細(xì)則落地難

　　廣州或收緊購(gòu)房資格

　　此前有消息傳出提高二套頭付至7成，但“國(guó)五條”細(xì)則并未涉及具體數(shù)據(jù)，張宏偉表示，這是為各地政府落地措施留出一定的空間。但他預(yù)計(jì)，短期內(nèi)地方政府執(zhí)行細(xì)則落地較難。

　　對(duì)于細(xì)則將如何在廣州落地？韓世同預(yù)測(cè)，此前恢復(fù)的收緊廣州購(gòu)房資格的相關(guān)規(guī)定或許會(huì)執(zhí)行，不過(guò)某些政策還有待細(xì)化。

　　“例如補(bǔ)足稅單可購(gòu)房的政策，應(yīng)該細(xì)化，有些人是在廣州工作多年，屬于補(bǔ)交勞?？梢匀〉觅?gòu)房資格。但其中也存在違規(guī)行為，所以勞保部門(mén)、房管局等都應(yīng)該對(duì)堵補(bǔ)稅漏洞的工作細(xì)化處理。”韓世同解釋道。

　　總體而言，韓世同認(rèn)為廣州新政將以強(qiáng)調(diào)執(zhí)行、收緊原有政策為主，可能不會(huì)出臺(tái)新的政策。

　　賣(mài)房征20%個(gè)稅

　　賣(mài)方或?qū)⒍愂辙D(zhuǎn)嫁購(gòu)方

　　細(xì)則特別提到，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅。

　　對(duì)此，中介人士將賣(mài)房所得稅政策做了前后對(duì)比：賣(mài)房所得稅征收之前有三種方式：提供完整準(zhǔn)確房屋原值憑證的按20%稅率征收；未提供的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且家庭先進(jìn)生活用房的免征個(gè)人所得稅。

　　中介人士表示，按照此次“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，意味著二手房的個(gè)調(diào)稅，將由以前交易總額的1-2%，一律從嚴(yán)按差額的20%征收。

　　韓世同認(rèn)為，關(guān)于購(gòu)房征20%稅這個(gè)政策，是把雙刃劍，利的是可以加重賣(mài)房的負(fù)擔(dān)，調(diào)節(jié)二手房市場(chǎng)；弊的是廣州目前二手房交易的繁榮會(huì)受到影響，同時(shí)，賣(mài)方很可能會(huì)將稅收轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)方，讓購(gòu)房者承受更高的房?jī)r(jià)。

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