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寧夏某房產(chǎn)商肆意違約 10年未交房 價格翻3倍
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 646 次
10年前簽了合同團購的房子,至今沒有交房。開發(fā)商反而提出,價錢要翻倍,理由是建房成本漲了。近日,寧夏銀川市的一些購房戶向記者反映了他們的遭遇。
延遲交房,本身已是違約行為。由此造成建房成本增加,可否成為漲價理由?想維權(quán)卻四處碰壁,遲到的房子,購房者為何難拿回?本報記者進行了調(diào)查。
“快10年了,房子至今沒有交到我們手上。”近日,在寧夏回族自治區(qū)電力公司電力科學(xué)研究院工作的李麗(化名)向記者反映,2003年跟著單位團購的房,拖了9年好不容易建起來,房地產(chǎn)商卻說,要拿房子,得交原來3倍的價。
5月12日,在銀川市興慶區(qū)寶湖路,記者看到了讓李麗窩心的寶豐苑小區(qū)。路邊工地正在加緊施工,數(shù)棟完工的住宅樓已經(jīng)外裝完畢。其中李麗等40戶購房人當(dāng)年團購的房子,就在這里的21號樓。
延遲9年交房,單價1830元漲為4800元
記者在李麗的購房協(xié)議書中看到,2003年10月29日,原寧夏電力試驗研究所(現(xiàn)更名為寧夏電力公司電力科學(xué)研究院,以下簡稱電科院)與寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱正豐公司)約定:該公司取得位于銀川市興慶區(qū)南郊一號路以南、三林巷以西、利民街以東、寶湖路以北地塊的土地使用權(quán),規(guī)劃開發(fā)住宅樓,將其中的17號樓和21號樓共48套商品房,以平均每平方米1830元的團購價格,出售給電科院的職工。雙方約定交房日期為2004年11月30日。
李麗的同事司圣杰(化名)告訴記者,2003年,接到單位與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂團購協(xié)議的通知,他就立即訂購了一套房屋,并在10天之內(nèi)交清了7萬元的頭付款和1萬元訂金。
當(dāng)時,共有40戶團購了21號樓。協(xié)議簽訂10日內(nèi),團購戶按約定將房款總額的30%,共計353.7萬元支付給了正豐公司。
然而,直到2012年,21號樓一直沒有蓋起來。“單位專業(yè)每年都會去找正豐公司詢問進展,反饋一直是‘明年就蓋’。”李麗說,“也就是相信了這個盼頭,這些年來銀川的房價從2000元左右一直漲到6000多元,我一直留著購房尾款,錯過了其他購房時機。”
2012年初,21號樓終于開工建設(shè)了。“可不久大家卻接到開發(fā)商的通知,每平方米價格變?yōu)?490元。”李麗說。
今年5月9日,電科院有關(guān)負(fù)責(zé)人和購房戶代表,再次以單位的名義與正豐公司進行了一次正式談判。對方提出,可以在此前提出單價5490元的基礎(chǔ)上,降為單價4800元賣給他們,略低于市場價,但不可能再按原價賣。
開發(fā)商稱,不補差價就把房子賣給別人
“購房協(xié)議書規(guī)定,如果逾期交房,自2004年11月30日至交付之日,每天按照已付購房款的萬分之一點五交違約金。”現(xiàn)在非但不提違約金,反而要漲價,購房戶憤憤不平。
“房地產(chǎn)開發(fā)公司給出了5條漲價理由:工程變更標(biāo)準(zhǔn)提高,每平方米增加298元;城市配套費增加,每平方米增加198元;工程造價提高,每平方米增加728元;拆遷戶補償費用,每平方米增加336元;原土地價值每畝40萬元,現(xiàn)在已經(jīng)增加為每畝240萬元。”司圣杰說。
購房戶們認(rèn)為,工程變更標(biāo)準(zhǔn)提高和城市配套費增加還能認(rèn)可,其他費用不能接受。然而,開發(fā)商態(tài)度十分強硬,甚至表示:要么按照差價補齊,要么把房子賣給別人。
隨后,記者來到寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,公司一位李姓負(fù)責(zé)人說:“房屋延期,應(yīng)該去找政府,2002年我們拿的地,可上面有幾戶釘子戶,遲遲無法拆遷,一直到前年,公司又拿出幾百萬元,才能蓋起樓。這么多年過去了,單價1830元你說夠不夠?”
“那么你們的合同是否有效?”記者追問。
“合同生效,但是這些年政府沒給拆遷,較后我們又拿出來幾百萬才拆遷完。我們沒有委屈嗎?”
“愿意協(xié)商就協(xié)商,要不就打官司。”這位負(fù)責(zé)人身后一位工作人員補充道。
法律維權(quán)成本高,消協(xié)、房管局愛莫能助
李麗等購房戶告訴記者:“確實有一戶釘子戶始終沒有搬遷,所以我們并沒有對違約款項進行追究,只是希望拿到房子。”然而,他們的維權(quán)之路并不順利。
購房戶們先是找到消費者協(xié)會,對方告知由于房子的價值太大又是團購,無法提供幫助。
他們也想過走法律程序,但是通過律師了解到,如果打官司申請“訴前保全”,按21號樓原市值計算,財產(chǎn)保全擔(dān)保費用將達近百萬元。
“即便勝訴,判對方違約,違約金也不會太高。”一位律師在看過合同后建議協(xié)商解決。按照每天支付購房款萬分之一點五的違約金計算,頭付款共353.7萬元,逾期將近9年,違約金不到200萬元,還是低于房價上漲的數(shù)額。
購房戶們還有更大的顧慮,“房地產(chǎn)公司有人有錢,和他們打官司能不能贏?即便贏了,能不能執(zhí)行?都是未知數(shù)。”他們一度準(zhǔn)備上訪,卻又擔(dān)心給工作幾十年的單位造成負(fù)面影響。
購房戶們也找過相關(guān)政府部門,希望尋求幫助。銀川市國土局的答復(fù)是:“寶豐苑的土地,當(dāng)年40萬元一畝拿到?jīng)]有問題,之后政府也沒有再向?qū)Ψ绞杖∵^土地款項。”
購房戶們還發(fā)現(xiàn),寶豐苑21號樓的預(yù)售許可證是2012年才拿到的。銀川市房管局法制科一位負(fù)責(zé)人告訴記者,嚴(yán)格意義上講,這應(yīng)該是違規(guī)預(yù)售,但進一步調(diào)查清楚還需要時間。截至記者發(fā)稿時,尚未得到銀川市房管局答復(fù)。
律師分析,成本上漲不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁,房地產(chǎn)商須支付違約金并賠償損失
記者在采訪中了解到,類似李麗們的購房經(jīng)歷,在各地并不鮮見。
“房產(chǎn)商往往通過類似方式籌集資金,一旦出現(xiàn)情況導(dǎo)致建設(shè)緩慢,增加的成本便會想方設(shè)法轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,抑或一直拖到消費者忍無可忍,提出解約,這樣的事全國有不少。”一位地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部人士向記者透露。
中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院教授符啟林認(rèn)為,根據(jù)有關(guān)司法解釋,雖然之前是違規(guī)預(yù)售,但如果后來取得預(yù)售許可證,那么雙方購房合同可以認(rèn)定有效。這種情況下,購方可直接要求房地產(chǎn)商強制履行合同,也可請求法院確認(rèn)合同效力、強制執(zhí)行購房合同,以原價購購房子。此外,由于延期交房,房地產(chǎn)商還需賠償違約金。
寧夏天盛律師事務(wù)所律師王幽深分析,房地產(chǎn)商除了賠償違約金,還要承擔(dān)違約對合同方造成的經(jīng)濟損失。如果確實因為第三方原因,比如說政府責(zé)任,也應(yīng)由房地產(chǎn)公司去找政府賠償,而不是轉(zhuǎn)嫁成本。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),政府延遲拆遷導(dǎo)致開發(fā)商遲遲無法開工的情況客觀存在。那么,相關(guān)政府部門有責(zé)任管這件事嗎?
北京東衛(wèi)律師事務(wù)所律師姚鑫認(rèn)為,從法律角度講,政府僅就違約行為對房產(chǎn)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但從社會角度講,政府作為行政管理和服務(wù)部門,應(yīng)當(dāng)出面積極與房地產(chǎn)商和購房人溝通,為和解創(chuàng)造條件,也有利于社會穩(wěn)定。
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