不是所有的房子價(jià)格都在漲。截至今年8月，溫州的房?jī)r(jià)已連續(xù)24個(gè)月下降。

在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲之下，溫州是較為特別的一個(gè)，但并非先進(jìn)降價(jià)的城市。根據(jù)相關(guān)·數(shù)據(jù)，自2012年1月以來，全國(guó)百城中有9個(gè)城市的新建住宅價(jià)格連跌了20個(gè)月。分別是浙江溫州;海南?？?、三亞;江蘇張家港、江陰、無錫、昆山;貴州的貴陽及廣西的南寧，其跌幅從0.93%至25.9%不等，均為二三線城市。令人意外的是，地產(chǎn)界內(nèi)眾所周知的“鬼城”鄂爾多斯并不在降價(jià)之列，其今年7月、8月房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。而網(wǎng)友們總結(jié)出來的“鬼城”如十堰、常州、巴彥淖爾、二連浩特、鶴壁、信陽、營(yíng)口、呈貢、丹徒等城市的房?jī)r(jià)要么未見明顯下降，要么未在監(jiān)控城市之中。

該院研究總監(jiān)何田解釋，鄂爾多斯降價(jià)樓盤主要在二手樓，“我們基本把當(dāng)?shù)啬鼙O(jiān)控的一手盤都找到了，監(jiān)控了約30個(gè)新盤，但今年以來它的價(jià)格還是漲的”。何田說，開發(fā)商盡管賣不掉房子，但沒有降價(jià)的意愿。為什么在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲之下，仍有9城房?jī)r(jià)是下跌的?一千個(gè)讀者心中就有一千個(gè)哈姆雷特，這些房?jī)r(jià)下降的城市也有不同的背景和原因。至于其是否值得投資，也屬仁者見仁，智者見智。本報(bào)此次專門探討降價(jià)排名前四的城市。

溫州↓25.9%

樓價(jià)基本降到2010年水平 或?qū)⒗^續(xù)跌

聞名全國(guó)的溫州炒房團(tuán)，如今遇上“后院起火”。

截至今年8月，溫州的房?jī)r(jià)已連續(xù)24個(gè)月下降。為激活當(dāng)?shù)胤课菔袌?chǎng)交易，在8月6日，溫州成為全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中率先松綁“限購(gòu)令”的城市，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購(gòu)購(gòu)套住房。此前的2011年3月起，溫州出臺(tái)的限購(gòu)令不允許購(gòu)購(gòu)套住房。

“溫州樓市從去年開始一直在調(diào)整，以前賣三四萬元的，現(xiàn)在主流賣兩萬多元/平方米，基本降到了2010年的時(shí)侯”。中原地產(chǎn)溫州營(yíng)銷總監(jiān)秦斌彬說，此前溫州新盤基本只做180至230平方米戶型，120至130平方米戶型非常少，但現(xiàn)在很多開發(fā)商也調(diào)整做剛需盤了。

在2011年溫州樓市火爆時(shí)，溫州的標(biāo)志性豪宅鹿城廣場(chǎng)曾超過10萬元/平方米，但如今跌至4萬元/平方米，甚至有喊出3.28萬元/平方米。此前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今降至2.8萬元/平方米左右，而周邊一毛坯房開盤價(jià)僅為2.5萬元/平方米。

一般房產(chǎn)貸款評(píng)估價(jià)是成交價(jià)的8折左右，按抵押貸款七成計(jì)算可貸款房屋成交價(jià)的56%，但現(xiàn)在一些豪宅價(jià)格下降百分之四五十，意味著這些房源成交價(jià)低于銀行貸款。溫州中鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理盧林勇說，目前溫州一些實(shí)在沒有償還貸款能力的人“棄房”不管了。

樓市的多番調(diào)控和民間借貸風(fēng)波，令溫州不少炒房客深度套牢。秦斌彬說，目前溫州的投資客已經(jīng)相當(dāng)少，但他亦認(rèn)為溫州的房?jī)r(jià)“已經(jīng)降得差不多了?！?

不過，溫州房?jī)r(jià)之殤貌似遠(yuǎn)未結(jié)束。

近日，《溫州(樓盤)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》出臺(tái)，從今年10月1日起，溫州包括農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的12類產(chǎn)權(quán)可上市交易，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房購(gòu)賣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州的房?jī)r(jià)下跌或因此仍將繼續(xù)。

海口↓16.56%

“利好未達(dá)預(yù)期愿景，15%左右降幅也是正常的”

今年5月底，海南克爾瑞統(tǒng)計(jì)，海口樓市庫存消化周期需要50個(gè)月。自1991年以來，?？谑械貎r(jià)由幾十萬元/畝一路狂飆至600多萬元/畝。憑借房地產(chǎn)發(fā)跡的海口至今房地產(chǎn)在稅收、固定投資占比仍較高，近期業(yè)內(nèi)再傳海口可能會(huì)遭遇次泡沫經(jīng)濟(jì)。

?？谔靷惪毓珊Ｄ瞎究偨?jīng)理、?？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)云天龍表示，壓抑的購(gòu)購(gòu)力從去年開始釋放，目前是海口房?jī)r(jià)的底部，存量450萬至500萬平方米左右，今年新開工約300萬平方米，但今年全年應(yīng)可消化320萬平方米。

“2010年1月4日海南成為國(guó)際旅游島，很多樓盤不管是新盤還是尾盤在這一兩天里就把售價(jià)翻一倍，但國(guó)際島要有很多政策支撐，經(jīng)過這三年發(fā)展來看，現(xiàn)實(shí)實(shí)際還達(dá)不到預(yù)期的愿景”。中原地產(chǎn)海南總經(jīng)理于菲說，中原地產(chǎn)在2011年至2012年初曾調(diào)查，發(fā)現(xiàn)?？趨^(qū)域內(nèi)在售樓盤降價(jià)幅度較高的超過30%以上，“今年比去年初有15%左右的降幅也是正常的”。

于菲認(rèn)為，今年來海口樓市銷量基本穩(wěn)中有升，但?？诓⒉皇欠康禺a(chǎn)投資較好的選擇，“現(xiàn)在?？跇鞘匈?gòu)家或?yàn)轲B(yǎng)老、或?yàn)槎燃?，或?yàn)楹＞罢加杏緦儆谲浶詣傂?由于一手量非常大，二手樓市基本不成型”。

三亞↓10.56%

靠外地客支撐，購(gòu)房一次性付款 開發(fā)商若把價(jià)格拉高變不了現(xiàn)

今年上半年，三亞新建商品房網(wǎng)簽86.5萬平方米，同比漲76.32%，均價(jià)同比降4%。三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹國(guó)認(rèn)為，一方面得益于政府管理越來越規(guī)范，政府、行業(yè)、企業(yè)合力進(jìn)行城市營(yíng)銷;另一方面得益于三亞氣候資源和地域優(yōu)勢(shì)，“北方霧霾天氣令北京、東北、長(zhǎng)三角以及內(nèi)蒙古、山西等資源豐富的地區(qū)的購(gòu)家蜂擁而來，目前三亞房產(chǎn)購(gòu)家85%為海南島以外人”。劉樹國(guó)說，三亞有望山、河、海景資源的房子，海邊的房子價(jià)格較高但總體穩(wěn)定，沒有暴漲，同一樓盤和去年價(jià)格基本持平。他認(rèn)為目前三亞的供求比基本合理，“去年銷售量100萬平方米，庫存量也將近100萬平方米，去年批準(zhǔn)銷量約120萬平方米，新開工也是150萬平方米”;而市場(chǎng)大致比較穩(wěn)定，“上半年，三亞樓市均價(jià)23441元/平方米，同比下降4%，沒有大起大落”。但這仍難避免三亞房?jī)r(jià)在百城中跌幅排在老三。

“價(jià)格下降主要是通過這兩年的調(diào)控，原來急于購(gòu)房的購(gòu)家想再繼續(xù)觀望，樓盤成交較為平淡由此影響了市場(chǎng)價(jià)格上升”。劉樹國(guó)解釋，三亞的樓市靠外地客支撐，而外地客在三亞購(gòu)房都是一次性付款，開發(fā)商若把價(jià)格拉高也變不了現(xiàn)，因此會(huì)將價(jià)格調(diào)整得趨于合理。他認(rèn)為目前三亞的房?jī)r(jià)基本和2010年一致，外地購(gòu)購(gòu)客純?yōu)檐浶孕枨?，真正的投資客很少。

張家港↓8.54%

前幾年部分投資投機(jī)資金炒高房?jī)r(jià) 現(xiàn)在正?；貧w

去年以來房?jī)r(jià)一直下降的9城中僅江蘇就占4個(gè)，分別是蘇州的縣級(jí)市張家港和昆山，無錫及其縣級(jí)市江陰。

令人意外的是，江蘇近年被指經(jīng)濟(jì)很快將趕超廣東，有望成為中國(guó)頭號(hào)經(jīng)濟(jì)大省。緣何這個(gè)省份除南京以外，其余城市房?jī)r(jià)基本不漲，甚至有四個(gè)城市房?jī)r(jià)下降?

“這四個(gè)城市其實(shí)情況差不多，都屬于開發(fā)量較大同時(shí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管較嚴(yán)格，前幾年保障房供應(yīng)量也較大，因此房?jī)r(jià)下降是比較正常的。江蘇先進(jìn)不正常的就是南京?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，這幾年江蘇除南京以外的所有城市樓價(jià)基本都沒怎么漲，有的還微跌，這是客觀反映市場(chǎng)真實(shí)的一面，“收入未漲，房?jī)r(jià)已透支，如何繼續(xù)漲下去?”

據(jù)悉，張家港為省級(jí)開發(fā)區(qū)，以機(jī)械、電子、紡織、化工、汽配、食品等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是長(zhǎng)江下游南岸新興的中等港口工業(yè)城市。但作為蘇州下轄的一個(gè)縣級(jí)市，張家港在去年以前的房?jī)r(jià)不斷遭到質(zhì)疑，“緣何比蘇州還貴?”

吳翔華稱，由于前幾年部分投資投機(jī)的資金外溢到張家港炒高房?jī)r(jià)，現(xiàn)為正常回歸，且由于缺乏支撐，資金回報(bào)下降，投資客有重新回歸一二線城市的現(xiàn)象。他認(rèn)為，張家港和昆山除極個(gè)別項(xiàng)目外，樓市投資空間有限。

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