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農(nóng)地入市方案有望明年出臺(tái) 農(nóng)村建設(shè)用地能出讓
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 698 次
十八屆三中全會(huì)通過的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,“在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”;“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場”。
國土資源部規(guī)劃司的司長董祚繼表示,已經(jīng)明確要加快修訂相關(guān)法律;在立法之外,適時(shí)推出農(nóng)村集體土地改革的試點(diǎn)。董祚繼透露,與以往不同的是,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)是統(tǒng)一布置。目前相關(guān)部門正在進(jìn)行方案討論,預(yù)計(jì)2014年上半年有望出臺(tái)具體辦法。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市,能否緩解房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)不足的問題?恐怕短期內(nèi)不可抱過高期望。
各界關(guān)注的焦點(diǎn)是,農(nóng)村集體經(jīng)營性用地直接入市,能否解決當(dāng)前的高地價(jià)問題。
與房地產(chǎn)關(guān)系不大?
正如董祚繼所言,農(nóng)村的問題相當(dāng)復(fù)雜,不僅是經(jīng)濟(jì)問題,更是社會(huì)問題。集體土地制度改革,不管是修法還是試點(diǎn),都需要很大決心。不少省市也在進(jìn)行試點(diǎn)。比如,重慶、成都創(chuàng)新出土地指標(biāo)交易的“地票”模式。
董祚繼透露,在統(tǒng)一部署的前提下,集體建設(shè)用地試點(diǎn)的進(jìn)程將會(huì)很快。他透露,包括農(nóng)業(yè)部、國土部、林業(yè)部以及相關(guān)中農(nóng)辦等相關(guān)部門正聯(lián)合研究試點(diǎn)的方案,預(yù)計(jì)2014年上半年有望出臺(tái)。
中國指數(shù)研究院研究的總監(jiān)何田稱,長期以來,地方政府通過在土地開發(fā)中的壟斷地位,造成土地交易過程中出現(xiàn)明顯的“剪刀差”:一方面,城鄉(xiāng)二元化造成農(nóng)地價(jià)值被低估,政府通過低價(jià)收購農(nóng)地高價(jià)轉(zhuǎn)讓為城市建設(shè)用地,獲取一級開發(fā)價(jià)差;另一方面,工業(yè)用地與經(jīng)營性用地價(jià)差懸殊。城鎮(zhèn)化過程中,土地的增值被轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸氖杖牒烷_發(fā)商收益,被征地農(nóng)民的利益缺乏有效的保護(hù),人為拉大了城鄉(xiāng)差距。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長任志強(qiáng)對此深有體會(huì)。在2013年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上,任志強(qiáng)再度對現(xiàn)行的土地制度進(jìn)行了抨擊。任志強(qiáng)稱,在各種類型的土地中,住宅土地供給只占到20%多,大量的土地都被工業(yè)用地所占用。而在所有的建設(shè)用地中,開發(fā)商所能開發(fā)的比例少得可憐,但所有的罪狀都扣在開發(fā)商頭上。任志強(qiáng)再次直言,目前房地產(chǎn)的問題不在開發(fā)商,而是土地制度。
各界較為關(guān)注的焦點(diǎn)是,農(nóng)村集體經(jīng)營性用地直接入市,能否解決當(dāng)前的高地價(jià)問題?董祚繼的答案是,不能說沒有關(guān)系,但此次改革與房地產(chǎn)關(guān)系不大。
董祚繼稱,農(nóng)村集體建設(shè)土地分為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體經(jīng)營性用地以及農(nóng)村公益性用地。其中,農(nóng)村宅基地至少占據(jù)了70%以上的比例,但此次改革并沒有涉及,而只涉及其中的農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市。這只能緩解城市經(jīng)營性用地不足,解決不了商品房用地不足的問題。不過,農(nóng)村集體經(jīng)營土地入市,至少增加了城市經(jīng)營性工業(yè)用地的供給渠道,可緩解城市經(jīng)營性工業(yè)用地壓力,對平抑這部分地價(jià)仍然有好處。會(huì)受到影響的包括工業(yè)用地、旅游地產(chǎn)用地等。
公眾的期待
公眾較關(guān)心的只是地價(jià)與房價(jià)什么時(shí)候才能回歸合理。任志強(qiáng)稱,當(dāng)土地實(shí)現(xiàn)完全市場化的時(shí)候,地價(jià)就會(huì)合理。但他高興地發(fā)現(xiàn),2013年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要減少工業(yè)用地供給,增加住宅用地供給。
全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗稱,只有土地私有的時(shí)候,地價(jià)才可以回歸到合理。地價(jià)的推手主要是政府。政府之所以能把地價(jià)推高,就是利用了土地集體所有制和國家所有制兩種土地形式。如果我們的土地是私有的,政府就不可能有土地財(cái)政。現(xiàn)在的土地市場,決定權(quán)在政府手上,使用者沒有決定權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管由于多項(xiàng)法律條文的障礙及農(nóng)村土地確權(quán)工作尚未完成等諸多原因,短期內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)土地改革制度的根本破局,但增減掛鉤、土地流轉(zhuǎn)信托及土地?fù)Q股權(quán)等農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式,均為我國土地改革開辟了新的道路。盡管改革難度重重,但終究意義重大。人們有理由對土地制度改革充滿期待。
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