一廂是創(chuàng)新乏力、同質(zhì)化嚴(yán)重、局部供應(yīng)過(guò)量的度假地產(chǎn)樓盤(pán)，另一廂是“一房難求”的高端低密海景項(xiàng)目，被房企看作是戰(zhàn)略新高地的旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)泥沙俱下。業(yè)內(nèi)人士判斷，容積率和資源價(jià)值為核心競(jìng)爭(zhēng)力的海景房已然占據(jù)完全優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)海景房開(kāi)始步入分級(jí)時(shí)代。

　　海景房市場(chǎng)“沙里淘金”

　　據(jù)中國(guó)社科院研究秘書(shū)長(zhǎng)、副研究員金準(zhǔn)測(cè)算，中國(guó)各地政府宣布的未來(lái)5年內(nèi)大型旅游項(xiàng)目的總投資已達(dá)到6萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)5年將是中國(guó)旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的變革期，大量的資金與資源將涌向這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策也推動(dòng)了旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。”克爾瑞旅游地產(chǎn)部總經(jīng)理胡曉鶯表示，通過(guò)旅游地產(chǎn)增加土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)企業(yè)的一條有效途徑，而國(guó)民大休閑時(shí)代的來(lái)臨更是重要背景。

　　“旅游度假不僅是消費(fèi)產(chǎn)品的升級(jí)，更重要的是生活方式的升級(jí)，而后者更具持久性。”一位在大型投資集團(tuán)負(fù)責(zé)旅游度假地產(chǎn)投資的副總裁表示，“異常氣候等問(wèn)題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來(lái)極大的考驗(yàn)，未來(lái)的5至10年間，中國(guó)的大城市將迎來(lái)一波遷移和遷居的熱潮。”

　　海景房無(wú)疑是這一趨勢(shì)的主力。在一項(xiàng)針對(duì)海景房置業(yè)的調(diào)查中，47.72%的投票者來(lái)自京滬廣深等一線城市，其中51.87%近兩年有購(gòu)購(gòu)海景房的計(jì)劃。和這一消費(fèi)取向相對(duì)應(yīng)的，是濱海城市的開(kāi)發(fā)熱。值得注意的是，“在一些自身消化能力有限、綜合市政配套不足的沿海地段，大量的海景房陷入空置，在整體房地產(chǎn)形勢(shì)不佳的當(dāng)下，這一供求失衡顯得尤為觸目驚心。”這位投資負(fù)責(zé)人表示。

　　然而，并不是所有的海景房項(xiàng)目都感受到同樣的寒意。筆者在距京較近的海景勝地北戴河采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在軟硬件配置、資源占有和服務(wù)等方面精心打磨的高端項(xiàng)目，依然是高端市場(chǎng)的寵兒。這里擁有中國(guó)較美的海岸線之一，具有了海洋、日光、沙灘、森林、新鮮的空氣等濱海度假五要素。以擁有一線專屬海灘資源的北戴河榮盛·一杯瀾項(xiàng)目為例，“今年我們主推二期獨(dú)棟別墅和少量雙拼、疊拼別墅，精裝修交房。天氣一轉(zhuǎn)暖，看房的客人就開(kāi)始絡(luò)繹不絕。”榮盛·一杯瀾項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹。

　　質(zhì)感與體驗(yàn)

　　成海景房“勝負(fù)手”

　　“過(guò)去十年海景房呈現(xiàn)粗放式發(fā)展，以‘跑馬圈地’為初衷的項(xiàng)目泛濫，標(biāo)準(zhǔn)缺失，這是大量海景房陷入困頓的原因。而高端海景房需求堅(jiān)挺、風(fēng)景獨(dú)好，恰恰在于其對(duì)資源、品質(zhì)的苛刻要求。”專家指出，精品化是當(dāng)下海景房市場(chǎng)發(fā)展的必然出路。隨著容積率、資源價(jià)值、體驗(yàn)、質(zhì)感等成為清晰的考量標(biāo)準(zhǔn)，海景房也將徹底告別粗放發(fā)展，迎來(lái)“分級(jí)時(shí)代”。

　　“創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于現(xiàn)在生活環(huán)境和生活狀態(tài)的，能讓消費(fèi)者從現(xiàn)實(shí)環(huán)境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現(xiàn)實(shí)生活，這是度假地產(chǎn)要營(yíng)造的較高境界。”以紅樹(shù)林酒店聞名的知名地產(chǎn)商張寶全指出，度假是由諸多產(chǎn)品構(gòu)成的生活狀態(tài)，它的質(zhì)感和體驗(yàn)，是決定成敗的關(guān)鍵。

　　一位 操盤(pán)手表示，與海南相比，以質(zhì)感與體驗(yàn)而勝出的高端海景房在華北地區(qū)更為稀缺。尤其是像北戴河榮盛·一杯瀾這種超低容積率，私享海灘、有效體驗(yàn)感的頂奢型產(chǎn)品，市場(chǎng)需求度極大。據(jù)悉，北戴河榮盛·一杯瀾項(xiàng)目容積率僅0.4，建筑密度低至15%，創(chuàng)區(qū)域低容積率產(chǎn)品之較。項(xiàng)目盡攬區(qū)域內(nèi)的碧海銀灘資源，周邊公園林立、兩家高爾夫環(huán)繞、西側(cè)還擁有300畝原生態(tài)森林公園。此外，項(xiàng)目周邊的休閑度假及商業(yè)配套資源也極為豐富，例如周邊的五酒店、數(shù)字產(chǎn)業(yè)化基地、奧特萊斯商業(yè)街、水上教堂等。更值得一提的是，為了能帶來(lái)更好的度假體驗(yàn)和生活質(zhì)感，開(kāi)發(fā)商還為業(yè)主量身定制了超五星會(huì)所，會(huì)議會(huì)展、SPA包房、四季恒溫室內(nèi)泳池、酒吧、豪華中餐廳、健身等應(yīng)有盡有。較具特色的是項(xiàng)目南側(cè)的榮盛·一杯瀾專屬沙灘，這是整個(gè)區(qū)域海岸線先進(jìn)擁有保險(xiǎn)和全職救生員的沙灘，海岸線綿延近兩公里，沙灘面積達(dá)15萬(wàn)平方米，規(guī)劃海上娛樂(lè)區(qū)、兒童娛樂(lè)區(qū)、A2水上俱樂(lè)部帆板區(qū)、露營(yíng)燒烤區(qū)等，打造高端度假體驗(yàn)。

　　市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，“頂奢型產(chǎn)品供不應(yīng)求，因?yàn)槌兔芏纫?guī)劃的一線海景房很少，而這部分消費(fèi)群體又日益壯大，他們對(duì)價(jià)格并不敏感，但對(duì)產(chǎn)品要求苛刻;尤其是京津冀的高端置業(yè)人群，在整個(gè)華北地區(qū)很難選擇到合適的純粹型一線海景別墅;而大體量、低門(mén)檻、高密度、偏投資屬性的產(chǎn)品很容易受到大環(huán)境影響，可能面臨去化難題，尤其是乳山等地，將產(chǎn)生嚴(yán)重的空置。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出。

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