今年以來,中國樓市出現(xiàn)了新一輪調(diào)整,樓盤打折促銷、房價穩(wěn)中有降、交易持續(xù)低迷、房企資金吃緊。住建部政策研究主任秦虹近日表示,波動、分化、創(chuàng)新是新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。專家認(rèn)為,以往依靠行政干預(yù)的樓市調(diào)控思路正在轉(zhuǎn)變,取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場化、長效調(diào)控機制加速形成。隨著市場的自發(fā)調(diào)整,房地產(chǎn)市場有望進入理性發(fā)展。

　　房價走下“直升機”

　　從去年一線城市房價“高燒不退”,到今年上半年全國性房價松動,昔日高歌猛進的房地產(chǎn)市場開始降溫,下行態(tài)勢明顯。數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月份,全國商品房銷售面積同比下降6%,住宅的新開工面積同比下降19.8%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降5.8%。

　　7月份,被視為全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市,房價頭次出現(xiàn)全線下挫。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,7月份,70個大中城市新建商品住宅中,價格環(huán)比下降的城市由上月的55個增至64個,為2011年1月以來較多。其中,北京7月新建住宅價格環(huán)比下跌1.0%,為2012年4月以來頭度環(huán)比下跌。

　　專家認(rèn)為,樓市延續(xù)下滑趨勢,市場看跌預(yù)期形成,使購房群體陷入觀望、等待中,“購漲不購跌”的心理進一步加劇。“7月份,由于市場預(yù)期依然不明,購房者不少選擇觀望,房價環(huán)比繼續(xù)下降。”國家統(tǒng)計局城市司高端統(tǒng)計師劉建偉表示。

　　購房必賺成為過去式

　　未來購房必賺的現(xiàn)象將有所改變。中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱指出,在過去十多年中,房地產(chǎn)行業(yè)一直處于亢奮、過熱的狀態(tài),拿塊地就能掙錢是非常不正常的現(xiàn)象。

　　“從過去房地產(chǎn)的整體上漲,到今后的有漲有跌,波動將成為市場常態(tài)。”秦虹認(rèn)為,自從1998年中國住房制度改革以來,房地產(chǎn)市場總體一直呈現(xiàn)上漲局面,但未來不可能永遠上漲,而會有漲有跌。

　　在談到分化這個新常態(tài)時,秦虹表示,并不僅僅是城市在分化,企業(yè)也在分化。一是具體的房地產(chǎn)調(diào)控政策要因地制宜,分類調(diào)控,根據(jù)各個地方不同的情況,各地方政府進行自我調(diào)節(jié)。二是對企業(yè)來講,今后專業(yè)化能力對其發(fā)展來說尤其重要。

　　秦虹認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新集中在以下3個方面:即產(chǎn)品的創(chuàng)新,從同質(zhì)化到個性化;經(jīng)營理念的創(chuàng)新,從開發(fā)思維到運營思維;行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新,從過去都在建房子,到未來的房地產(chǎn)服務(wù)市場逐步擴大。“對于企業(yè)來講,光具備開發(fā)能力,而不具備運營能力,未來的競爭力要大打折扣。運營的思維非常重要,不僅僅是這些非住宅產(chǎn)品需要有運營,以開發(fā)銷售為模式的產(chǎn)品也需要運營空間。”

　　不排除過熱地區(qū)再限購

　　專家認(rèn)為,今年以來樓市已在自發(fā)調(diào)整,處于市場化通道之中。以“限”為核心的持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在消退,而不動產(chǎn)登記啟動、房地產(chǎn)信貸收緊等舉措表明,有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的頂層設(shè)計正在加快推進,以信貸和稅收為核心的市場化、長效調(diào)控機制正在提速。

　　“2013年上半年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策就是讓市場主導(dǎo),市場的力量發(fā)揮作用。到今天為止,在過去政策掩蓋下的很多未能及時暴露出來的問題和矛盾,相對集中地反映出來了。”社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮舉例稱,比如,大中小城市的發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)需求總量在不同年份分布不均衡;再比如,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險能力參差不齊、結(jié)構(gòu)檔次與市場需求之間存在尖銳矛盾等。這些問題集中反映出來就導(dǎo)致了今年樓市低迷的局面。

　　針對當(dāng)前市場庫存高企的現(xiàn)象,瑞銀證券中國頭席經(jīng)濟學(xué)家汪濤指出,2013年中國住房竣工約1100萬套、新開工超過1500萬套,建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和改善性住房需求。當(dāng)前房價下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求。中短期內(nèi)開發(fā)商將專注于去庫存和降低杠桿水平,拿地和建設(shè)活動將變得更加謹(jǐn)慎。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢并未改變,一些面臨供過于求、庫存消化壓力較大的二三線城市逐步松綁限購政策,不會引起房價大幅反彈,但北京、上海、廣州等一線熱點城市的限購政策還不會輕易放開。

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