在中國內(nèi)地有超過200家所謂的“奧特萊斯購物”，業(yè)績表現(xiàn)各有千秋。頭創(chuàng)置業(yè)股份有限公司自2010年起加碼的奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)核心是“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線，打造奧特萊斯商業(yè)品牌提升周邊住宅價值，目前已進(jìn)入回報期。如今借用港股上市平臺鉅大國際上市，未來注入奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目，打造一個新平臺加碼助推業(yè)績提升。

　　打造新商業(yè)平臺

　　2013年底，頭創(chuàng)置業(yè)以3.51億港元收購了鉅大國際65.1%的股權(quán)，計劃將奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目注入其中，稱“要把鉅大國際打造成從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)及投資的另一平臺”。鉅大國際是一家香港上市公司，主營業(yè)務(wù)是制造和銷售化學(xué)品。

　　2014年8月15日，頭創(chuàng)置業(yè)正式宣布，在子公司僑恩有限公司完成西安頭創(chuàng)新開置業(yè)有限公司的股權(quán)收購后，該西安項目通過回購安排注入香港“殼”公司鉅大國際。

　　頭創(chuàng)置業(yè)對鉅大國際的注資頗為復(fù)雜，共涉及兩次收購。

　　頭先，完成對被注入資產(chǎn)的完全控股，以免在注資時可能產(chǎn)生合作不協(xié)調(diào)問題。2014年8月15日，頭創(chuàng)置業(yè)的間接全資附屬公司僑恩有限公司(下稱“僑恩”)與頭創(chuàng)置業(yè)的關(guān)聯(lián)人士RecoZiyang訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，僑恩以人民幣9.38億元收購西安頭創(chuàng)新開置業(yè)有限公司(下稱“頭創(chuàng)新開置業(yè)”)60%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊?，Reco Ziyang將不再擁有頭創(chuàng)新開的任何權(quán)益。而僑恩原本就持有頭創(chuàng)新開40%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓完成后，僑恩將成為目標(biāo)公司的先進(jìn)擁有人。

　　同日，鉅大國際全資附屬公司深廣發(fā)展(購方)與僑恩(賣方)訂立收購協(xié)議：雙方約定在僑恩完成收購頭創(chuàng)新開置業(yè)事項的前提下，僑恩將把頭創(chuàng)新開置業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深廣發(fā)展。此次深廣發(fā)展的轉(zhuǎn)讓價款約為19.63億港元。同日，鉅大國際還與頭創(chuàng)置業(yè)的全資附屬公司得興有限公司訂立認(rèn)購協(xié)議：鉅大國際將以每股2.66港元發(fā)行738130482股可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，由得興有限公司認(rèn)購，鉅大國際據(jù)此所得全部款項將作為收購頭創(chuàng)新開的資金。轉(zhuǎn)讓完成后，頭創(chuàng)新開及其附屬公司將由深廣發(fā)展全資擁有。這樣，通過這兩步棋，頭創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)了將旗下西安項目注入到殼公司鉅大國際的目的。

　　收購頭創(chuàng)新開置業(yè)后，鉅大國際的主要業(yè)務(wù)和營運將由目前的生產(chǎn)化學(xué)品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)開發(fā)。相關(guān)公告顯示，今后鉅大國際將尋求機會縮減或出售目前的化學(xué)業(yè)務(wù)，將奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目作為主力發(fā)展。收購頭創(chuàng)新開是鉅大國際拓展中國房地產(chǎn)行業(yè)邁出步。今后鉅大國際會把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至選定的目標(biāo)城市。

　　為避免鉅大國際的業(yè)務(wù)與頭創(chuàng)置業(yè)的同業(yè)競爭，鉅大國際與頭創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)將根據(jù)地理位置得到清晰劃分。收購頭創(chuàng)新開后，鉅大國際只會在17個被選定城市的開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些城市有：西安、杭州、南京、濟(jì)南、長沙、福州、武漢、合肥、昆明、鄭州、南昌、南寧、長春、哈爾濱、蘇州、廈門和大連。選定城市的依據(jù)是其位置、城市規(guī)模和性質(zhì)、增長潛力及交通便利性?？梢钥闯觯@些城市屬于二線、省會及個別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市。而頭創(chuàng)置業(yè)將會在除外城市經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　此外，頭創(chuàng)置業(yè)與鉅大國際還訂立了不競爭協(xié)議，保證互相不進(jìn)入對方的經(jīng)營所在城市，并且每半年協(xié)議履行情況進(jìn)行檢查。

　　目前頭創(chuàng)置業(yè)注入到鉅大國際的資產(chǎn)僅僅是頭創(chuàng)新開置業(yè)。頭創(chuàng)新開的業(yè)務(wù)模式為開發(fā)、銷售及租賃西安頭創(chuàng)國際城的物業(yè)。頭創(chuàng)新開置業(yè)持有位于中國陜西省西安市一個物業(yè)發(fā)展項目，即西安頭創(chuàng)國際城。西安頭創(chuàng)國際城的設(shè)計包含寫字樓、折扣店、商業(yè)區(qū)、住宅樓宇和車位。2014年6月30日，西安頭創(chuàng)國際城的總占地面積約為355914平方米，已竣工或在建的總可售建筑面積為1241791平方米。截至2014年6月30日止6個月，頭創(chuàng)新開未經(jīng)審核的總收入分別約為人民幣10.45億元。2014年6月30日，頭創(chuàng)新開未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值約為人民幣12.36億元。在此財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，并與市場上同類產(chǎn)品直接比較，據(jù)戴德梁行評估，2014年6月30日，頭創(chuàng)新開的物業(yè)總市值約為人民幣26.72億元。

　　主攻奧特萊斯
　　
　　為什么要再造一個上市平臺呢?一方面，目前頭創(chuàng)置業(yè)在港股的融資效率并不高，頭創(chuàng)置業(yè)迫切需要增加融資渠道。另一方面，頭創(chuàng)置業(yè)采用住宅與奧特萊斯綜合體相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，打造奧特萊斯商業(yè)品牌的同時還能提升周邊住宅的價值。

　　頭創(chuàng)置業(yè)規(guī)劃的奧特萊斯項目，周邊有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等配套建設(shè)，是一個集消費、娛樂休閑和居住為一體的城市綜合體。2013年5月，北京頭創(chuàng)奧特萊斯正式開業(yè)，開業(yè)當(dāng)日實現(xiàn)銷售額近800萬元、客流量約10萬人次;到2013年底，項目一期開業(yè)店鋪151家，開業(yè)率達(dá)到90%。2013年12月，湖州頭創(chuàng)奧特萊斯一期試營業(yè)，當(dāng)日客流量超4萬人次。2013年，頭創(chuàng)置業(yè)奧特萊斯項目實現(xiàn)國際、國內(nèi)一線品牌簽約數(shù)超過300家，達(dá)成戰(zhàn)略合作品牌超過百家，其中獨有或旗艦品牌超過60家。

　　因為頭創(chuàng)置業(yè)采用住宅與奧特萊斯綜合體相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，打造奧特萊斯商業(yè)品牌還能提升周邊住宅的價值。受益于北京頭創(chuàng)奧特萊斯的開業(yè)和昆山奧特萊斯項目推廣宣傳，北京頭創(chuàng)新悅都、北京頭創(chuàng)芭蕾雨、昆山頭創(chuàng)悅都等奧特萊斯住宅項目年內(nèi)銷售額達(dá)到人民幣34億元。

　　2014年上半年，北京房山頭創(chuàng)奧特萊斯下沉廣場正式開業(yè)，帶動房山奧特萊斯整體營業(yè)額明顯上漲。2014年上半年，頭創(chuàng)置業(yè)取得奧特萊斯租賃收入為人民幣3854.7萬元，而此前頭創(chuàng)置業(yè)并沒有取得奧特萊斯租賃收入。海南萬寧頭創(chuàng)奧特萊斯于2014年6月開始試營業(yè)，是目前海南省規(guī)模、國際知名品牌較多的名品折扣店。其他城市的“住宅+奧特萊斯綜合體”業(yè)務(wù)線也在繼續(xù)建設(shè)發(fā)展中。

　　雖然頭創(chuàng)置業(yè)的奧特萊斯項目擴(kuò)張明顯，但項目本身也存在一些問題。比如，北京奧特萊斯項目位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，距北京市20公里，距天津塘沽港120公里，地理位置優(yōu)越，緊鄰京港澳高速路和軌道交通房山線，經(jīng)京港澳高速至北京金融街地區(qū)僅30時辰車程。但實際運營中，據(jù)業(yè)內(nèi)人士評價，北京奧特萊斯項目面臨著空間規(guī)劃不合理、國際大品牌含金量不足、目標(biāo)客戶群體單一等問題。

　　波折中前行

　　一邊搭建新的上市平臺，一邊沖刺高目標(biāo)。2014年，頭創(chuàng)置業(yè)的銷售目標(biāo)是280億元，但是半年報顯示，2014年上半年，營業(yè)收入45.19億元，同比下降7.57%，但歸屬于母公司所有者的凈利潤6.61億元，同比增加17.61%。2014年上半年頭創(chuàng)置業(yè)的成本控制能力有了顯著提高，14.63%的凈利潤率在行業(yè)平均水平以上。

　　而2014年上半年，公司及其合營公司、聯(lián)營公司售樓簽約面積約73.1萬平方米，較去年同期僅增長1.1%，實現(xiàn)總簽約金額約人民幣67.7億元，較去年同期增長2.8%。上半年的銷售業(yè)績距離全年目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

　　業(yè)績?nèi)缢?，頭創(chuàng)置業(yè)感到了緊迫。頭創(chuàng)置業(yè)的緊迫感在其半年業(yè)績報告中也顯露出來。報告顯示，頭創(chuàng)置業(yè)“將繼續(xù)加大頭置頭改等剛需產(chǎn)品比例，加快底商、配套車位、非核心區(qū)域投資物業(yè)的銷售回現(xiàn)，上半年新取得項目力爭當(dāng)年開盤銷售，全力確保全年人民幣280億元銷售目標(biāo)的實現(xiàn)。但理想跟現(xiàn)實之間有著很長的路要走。頭創(chuàng)置業(yè)住宅的創(chuàng)收能力遠(yuǎn)在商業(yè)物業(yè)之上。如何提高商業(yè)物業(yè)的創(chuàng)收能力，并進(jìn)一步鞏固住宅物業(yè)的地位，或許會是頭創(chuàng)置業(yè)下半年的工作。

　　從銷售區(qū)域分布來看，公司聚焦戰(zhàn)略取得成效，北京、天津、成都、重慶等核心城市簽約銷售金額占比73%。其中，京津地區(qū)簽約額占比56%，較上年同期增長7%;天津簽約額占比32%，較去年同期提升12%。

　　有利的是，2013年和2014年上半年，頭創(chuàng)置業(yè)大幅增加土地投資，并以快銷型剛需住宅為主，主要集中于下半年推盤，可為后續(xù)銷售提供充足的貨源支撐。2014年上半年，頭創(chuàng)置業(yè)取得了北京順義趙全營三個項目、北京平谷大興莊項目、天津北運河二期項目、重慶沙坪壩項目，新增土地儲備總建筑面積約188萬平方米;7月份又取得了成都龍華區(qū)項目、北京房山高教園項目、上海嘉陵區(qū)工業(yè)區(qū)項目，并與國外開發(fā)商合作開發(fā)了澳大利亞悉尼住宅項目，新增土地儲備總建筑面積約92萬平方米。

　　截至2014年6月30日，頭創(chuàng)置業(yè)擁有土地儲備總建筑面積1117萬平方米，約78%為住宅，20%為商業(yè)和寫字樓用地，2%為酒店用地。截至同期，頭創(chuàng)置業(yè)的權(quán)益土地儲備樓面面積642萬平方米，權(quán)益土地儲備存續(xù)比約為13.38，即現(xiàn)有的土地儲備足以滿足未來三四年的發(fā)展需要，土地儲備較為適中。而在未來幾年的規(guī)劃上，頭創(chuàng)置業(yè)半年報披露，“住宅業(yè)務(wù)聚焦北京、上海、天津、成都、重慶等五大城市剛需快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品;‘住宅加奧特萊斯綜合體’繼續(xù)跟蹤目標(biāo)備選區(qū)域，爭取年內(nèi)再次擴(kuò)大布局。”

　　2014年上半年，頭創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)稅后毛利率約23%，與2013年上半年26%的毛利率相比下降約3%。下降的主要原因是，2014年上半年內(nèi)北京和川渝之外地區(qū)占營業(yè)收入的比重同比有所提高，但這些地區(qū)的毛利率卻同比略有降低。全國性房企都會面臨地區(qū)毛利率有高有低的問題，關(guān)鍵是頭創(chuàng)置業(yè)能否在自己的優(yōu)勢地區(qū)突出發(fā)展。

　　截至2014年6月30日，頭創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款為人民幣116.73億元。如此充足的資金足以滿足其運營需求。截至同日，頭創(chuàng)置業(yè)銀行貸款及公司債券共計256億元，其中長期貸款及債券為168.33億元，長短期債務(wù)搭配合理。將借款及應(yīng)付債券扣除現(xiàn)金及銀行結(jié)余后，除以股東權(quán)益算出頭創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率約為77%，債務(wù)負(fù)擔(dān)不重。更難能可貴的是，2014年上半年，頭創(chuàng)置業(yè)竟取得了人民幣1.32億元利息收入凈額。一般情況下，房企因為融資需求都會有一定的財務(wù)費用即資金凈流出，但頭創(chuàng)置業(yè)卻在財務(wù)費用上做到了資金凈流入。這表明頭創(chuàng)置業(yè)償債壓力不大，并且取得了一定的財務(wù)投資收益。

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