政府退出、還權(quán)于市場將是2015年政策面的基調(diào)。在2014年取消限購的基礎(chǔ)上，2015年政策面不會出現(xiàn)特別大的調(diào)整，將繼續(xù)呈現(xiàn)寬松化、平穩(wěn)化格局，以進(jìn)一步推動樓市持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。在政策面總體預(yù)期寬松、“去行政化”趨勢明確的同時，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續(xù)出現(xiàn)。諸如購房補(bǔ)貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認(rèn)等區(qū)域性樓市優(yōu)惠政策會密集出臺。2015年，眾多中小房企“危”大于“機(jī)”，因?yàn)樾袠I(yè)利潤率在持續(xù)下滑，部分企業(yè)要虧損、出局，加之轉(zhuǎn)型的不確定性很高，一些房企面臨失敗可能性。在“去行政化”和“趨市場化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下，面對高庫存壓力，那些在市場競爭中留下來的優(yōu)質(zhì)房企，將更注重提升服務(wù)品質(zhì)、強(qiáng)練“內(nèi)功”。當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，短期內(nèi)去庫存的基調(diào)并不會因?yàn)椴糠殖鞘谐山涣康幕厣黠@改變。2015年樓市各項(xiàng)指標(biāo)仍將低位運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)計將維持在10%左右，新開工面積降幅也將呈現(xiàn)平穩(wěn)收窄態(tài)勢。去庫存顯然成為了當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”的一個主要特征，然而市場需求不再旺盛也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的突出問題。以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，2014年北京新建純商品住宅成交量為5.2萬套，比2011年還少了7000套，純商品住宅成交面積和金額同比下滑。

　　全國范圍來看，國家統(tǒng)計局1月20日發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國人口自然增長率為5.21‰，相比之前十幾年，人口增速已明顯放緩。從2014年下半年開始，多省已放開限購、限價，2015年是再次重申，對執(zhí)行不到位的地方進(jìn)行一次集中清理。有的地市州仍然會對開發(fā)商備案的住宅樓盤銷售價格給出“指導(dǎo)意見”，2015年這種現(xiàn)象將被清除，把價格交還給市場。 公開資料顯示，目前堅(jiān)持樓市限購的城市僅剩“北上廣深”及三亞。過去10年，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了爆炸式增長期，但隨著樓市供需結(jié)構(gòu)變化，去庫存是目前樓市面臨的主要壓力，對樓市的限制也會因此取消。“房地產(chǎn)業(yè)是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要載體，占四川投資和消費(fèi)的比重達(dá)到18%和20%，對地方稅收收入貢獻(xiàn)超過36%，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式中具有不可替代的重要作用。”四川省省長魏宏近日公開表示，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場消費(fèi)的引導(dǎo)，支持房企加大去庫存力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　放開限購、限價后，四川房地產(chǎn)的銷量、價格走向如何？面對高庫存，開發(fā)商更加著急。在房企“降價跑量”和2014年 “9?0房貸新政”的聯(lián)合作用下，成都樓市的去庫存效果在2014年底已然顯現(xiàn)，樓市需求已得到部分釋放。隨著金融政策的落地，改善型需求的銷量會有所回升。 在價格走勢方面，由于供需的根本變化，取消限購、限價也無法改變房地產(chǎn)市場步入調(diào)整階段的事實(shí)，房價不會因?yàn)槿∠拶徳俪霈F(xiàn)大漲。值得注意的是，此次四川省住建廳還指出，不再對套型建筑面積做統(tǒng)一比例要求。四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，過去90平方米以下小戶型房，須占全市或某項(xiàng)目建筑面積70%以上的規(guī)定，將被中止。“這有利于企業(yè)更好滿足市場需求，促使成都乃至四川的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，并有效減少90平方米以下產(chǎn)品的積壓。”

　　雖然2014年末全國多地樓市出現(xiàn)“翹尾”，但這仍然無法掩蓋市場整體低迷的現(xiàn)實(shí)，新年伊始，地方政府再次出手救市。 進(jìn)入新年的短短20多天中，已有紹興市、廈門市以及四川省出臺了樓市救市政策，其中浙江省紹興的“微刺激”主要以購房稅收補(bǔ)貼為主，而廈門和四川省則集中在清理樓市的行政干預(yù)、全面取消限購。與此同時，層面也為地方盡可能提供政策“方便”。日前，住建部部長陳政高提出，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。住建部此舉主要是為了督促存量較高的城市消化庫存。由于三四線城市的房地產(chǎn)仍處于下行通道中，因此2015年地方救市的愿望更加強(qiáng)烈。這些城市地方政府救市措施會更加多樣，力度也將比去年要大。在救樓市上，地方政府不遺余力，該用的招都用了。

　　按照紹興市公布的房產(chǎn)新政，2015年2月15日起在紹興將實(shí)行包括購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等優(yōu)惠政策。其中較具操作性的，是購房者在政策有效期間購房，可獲得房款成交計稅價0.8%的稅收補(bǔ)貼。以總價100萬元的住房為例，無論是新房或二手房，都可獲得8000元稅收補(bǔ)貼。紹興市住建局辦公室周主任表示，此次出臺的政策主要是通過房產(chǎn)交易稅收額度的補(bǔ)貼來減輕購房者負(fù)擔(dān)，而不是由地方政府出資直接進(jìn)行財政補(bǔ)貼。“我們還要會同稅務(wù)部門聯(lián)合執(zhí)行，因?yàn)槎愘M(fèi)減免的對接部門是稅務(wù)局。”周主任表示。 與此前相傳的版本相比，紹興現(xiàn)在出臺政策的力度并不大。2014年12月紹興當(dāng)?shù)卦鴤鞒鱿?，紹興準(zhǔn)備對購房者進(jìn)行適度財政補(bǔ)貼以刺激住房消費(fèi)。此外，當(dāng)?shù)厥袌鲞€有消息稱，為減輕開發(fā)商壓力，可放寬開發(fā)商土地款支付的期限，樓盤開發(fā)可采取分期開發(fā)、分期驗(yàn)收的方式。新年伊始就開始救市，與紹興地產(chǎn)低迷有直接關(guān)系。據(jù)紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%。而這樣的“成績”，也是開發(fā)商以價換量的結(jié)果。2014年8月份紹興曾出臺過11條救市措施，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細(xì)則，被稱為“較無底線的救市”。

　　進(jìn)入2015年就“著急”啟動救市的并非只有紹興一地。2015年1月20日，四川省住建廳發(fā)布消息，稱將對省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預(yù)政策。此前，廈門也宣布從2015年1月16日起全面取消島內(nèi)限購。為此，也不得不“幫把手”。按照住建部剛剛出臺的新政顯示，今年住建部在保障性住房方面的主要工作之一，就將集中在“督促存量較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房的支持措施”。這樣一來，一方面保障性住房及棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，政府可通過資金補(bǔ)貼的方式實(shí)現(xiàn)保障；另一方面這樣做也能夠有效幫助三四線城市去庫存。上海房地產(chǎn)研究院較新報告顯示，截至2014年12月底，全國35個主要城市的新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，同比增長15.4%。其中，29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。2014年僅調(diào)整住房公積金政策的城市就超過了20個，包括北京、佛山、六安、銅陵、宣城。而成都、包頭、寧波、廣州、南昌、紹興超過10個城市在交易契稅上進(jìn)行了不同程度的減免；其中河北在全省對購房契稅進(jìn)行部分減免或全部減免。

　　2015年1月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥稱，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。2015年1月14日，住建部發(fā)布指導(dǎo)意見，多維度培育租賃市場，鼓勵房企轉(zhuǎn)化存量房源向社會出租。1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（五）條提出，支持房企將其持有房源向社會出租，并從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵有條件的房企，在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源，用于向市場租賃，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。此外，該文件還鼓勵各地可以通過購購方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。住建部文件出臺的背景之一，正是貫穿2014年樓市的庫存壓力并未完全緩解。上海易居房地產(chǎn)研究院較新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月底，其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。國家統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù)顯示，2014年全國商品房待售面積達(dá)6.21億平方米。

　　國家統(tǒng)計局2015年1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米，其中住宅待售面積增加較多，為1352萬平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去新開工面積，當(dāng)前的庫存量需要半年以上的時間來消化。房地產(chǎn)市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。商品房庫存量大是房地產(chǎn)行業(yè)將在底部運(yùn)行較長時間主因。2015年，根據(jù)各種情況測算，銷售會迅速回升，從去年9月份銷售較低潮開始，此后銷售基本上是處于持續(xù)上升的狀態(tài)。但是價格不一定隨著銷售量上揚(yáng)，因?yàn)檫€巨大的消化數(shù)字，消化的差不多了才可能改善庫存狀態(tài)和市場供求關(guān)系。2015年已出臺的“房地產(chǎn)基金相關(guān)政策”及“城市群規(guī)劃”將對未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。城鎮(zhèn)化，特別是幾大城市群的分類建設(shè)城鎮(zhèn)化，已經(jīng)成為今年及未來幾年重要的基礎(chǔ)設(shè)施投資指引，對各個城市之間的建設(shè)也會產(chǎn)生巨大作用。

　　隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時期，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入“新常態(tài)”，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為，增速放緩、結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和市場嚴(yán)重分化。房企集中度繼續(xù)大幅提升，前房企銷售金額占比從2013年的13.72%上升至17.19%。原來的開發(fā)商有8萬家，現(xiàn)在剩下了5萬家；在這個過程中，萬科也由1000億的銷售變?yōu)?000億了。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨到位資金增速下滑問題。2014年，全國房企到位資金121991億元，較2013年下降0.1%。銷售下滑導(dǎo)致房企回籠資金減少，同時全國開發(fā)商融資困難，都影響了到位資金情況。2015年新房供應(yīng)偏緊，而需求將有所釋放，會導(dǎo)致房價止跌反彈，2015年房地產(chǎn)銷售會迅速回升。國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所副所長靳東升從稅務(wù)方面詮釋了房地產(chǎn)行業(yè)的新變化：營改增涉及房地產(chǎn)業(yè)，將在年底前完成；其次，房地產(chǎn)稅也在加快立法，今年將進(jìn)入實(shí)施階段；較后，中國已經(jīng)加入了國際稅收公約，如果房企有一些跨境項(xiàng)目，就需要研究國際稅收的問題，主要是反避稅及加強(qiáng)國際合作。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！