近日，國土資源部網(wǎng)站發(fā)布了土地利用管理司負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策的解讀。這個(gè)解讀是對(duì)前不久兩部委下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的細(xì)化，它進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，支持自住和改善性住房需求；土地供應(yīng)要把握穩(wěn)定、均衡的總基調(diào)，不搞“饑餓供應(yīng)”，避免大起大落；地方政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求情況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模。

　　地方政府作為主要的供給方，是重要的土地市場(chǎng)主體，當(dāng)然應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)供求情況調(diào)整供應(yīng)規(guī)模。但是，對(duì)于地方政府如何定位，如何評(píng)估供求情況，存在不同的理解。一種定位是，地方政府是追求利潤的市場(chǎng)主體，那么，它們應(yīng)該在地價(jià)高的情況下增加供應(yīng)，而在地價(jià)低的情況下減少供應(yīng)。另一種定位是，地方政府是負(fù)有維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定職責(zé)的市場(chǎng)主體，是土地市場(chǎng)的穩(wěn)定器，那么，他們?cè)诘貎r(jià)低的時(shí)候可能也要增加土地供應(yīng)，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格主要反映短期供求情況，作為市場(chǎng)穩(wěn)定器的政府應(yīng)該根據(jù)長期供求情況進(jìn)行規(guī)劃并操作。

　　顯然，后一種定位才是合理的。但是，在實(shí)際運(yùn)行中，地方政府卻常常陷入到前一種定位中去。土地出讓是地方政府非常重要的收入來源，它們難免有促漲地價(jià)、增加收入的意愿，變成追求利潤的市場(chǎng)主體。他們促漲地價(jià)的方法主要有兩個(gè)。

　　其一是在房價(jià)增長放緩時(shí)減少土地供應(yīng)。例如，2012年多數(shù)城市房價(jià)漲幅低，還有環(huán)比下降的情況，這一年住宅用地供應(yīng)是同比下降，使住宅用地單價(jià)還能有所上漲。2012年住宅新開工面積同比下降，與當(dāng)年土地供應(yīng)減少、土地價(jià)格不降有一定關(guān)系，結(jié)果是2013年住宅竣工面積低增長，房價(jià)大幅上漲。去年土地市場(chǎng)的情況與2012年類似。地方政府的這種做法，造成了土地供應(yīng)大起大落，不利于地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

　　其二是維護(hù)合作伙伴—開發(fā)商—的利益，減少他們高價(jià)拿地的后顧之憂。例如，全球金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，有地方政府收回開發(fā)商之前購購的土地，理由當(dāng)然是他們長期不開發(fā)，但客觀效果是開發(fā)商不用再繳納土地出讓金，緩解了資金壓力。今年，又可能有地方政府為開發(fā)商減輕土地占用資金的壓力。兩部委的《通知》提出，在房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多的地方，可以轉(zhuǎn)換未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途；地方政府可以整體購購在建房地產(chǎn)項(xiàng)目作為保障性住房。地方政府很可能在此名義下為開發(fā)商“兜底”。

　　如何抑制地方政府追求利潤的短期利益沖動(dòng)呢？這要靠長期土地供應(yīng)規(guī)劃。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，目前城鎮(zhèn)居民總體的居住質(zhì)量還不高，而且新型城鎮(zhèn)化會(huì)使城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增長，長期來看，整體來看，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)是供不應(yīng)求。政府部門應(yīng)該從短期市場(chǎng)波動(dòng)—所謂供過于求—中超脫出來，維持全國土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)供應(yīng)的穩(wěn)定增長。這是他們應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。

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