4月8日,一位二手房中介人員給購(gòu)房者打電話推銷(xiāo)。自3月30日國(guó)家有關(guān)部委調(diào)整二套房頭付比例、縮減營(yíng)業(yè)稅免稅期限以來(lái),杭州樓市的新房和二手房成交回暖,但“去庫(kù)存化”仍任重道遠(yuǎn)。

“3·30”樓市新政落地半月,市場(chǎng)泛起陣陣漣漪,參與各方心態(tài)也出現(xiàn)微妙變化,共同上演一場(chǎng)無(wú)比糾結(jié)的樓市新政半月“眾生相”。

梳理各地媒體的報(bào)道和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),“3·30”樓市新政后,全國(guó)各地市場(chǎng)冷熱不均。部分地區(qū)再度出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象,但更多地區(qū)的成交量反彈不及預(yù)期理想。

北京樓市,剛需購(gòu)房者看跌的心態(tài)被“恐漲”所代替,“沒(méi)想到,這么快又漲起來(lái)了”一個(gè)已婚剛需購(gòu)房者如是對(duì)記者表示。一批三四線城市,樓市回暖跡象依舊看似遙遠(yuǎn)。

這讓圍觀者有些猜不透,“3·30”樓市新政的真實(shí)落地效果究竟如何?半個(gè)月的時(shí)間內(nèi),市場(chǎng)到底發(fā)生了哪些改變?一線城市樓市回暖了嗎?透過(guò)購(gòu)賣(mài)情緒和市場(chǎng)行為的細(xì)微變化,我們或許能夠還原當(dāng)前樓市的真實(shí)圖景。

改善性購(gòu)家占據(jù)市場(chǎng)主力

“較近來(lái)看房的人確實(shí)比之前多一些,頭套房和二套房的購(gòu)置需求都有,這個(gè)月以來(lái)出于改善型的需求來(lái)購(gòu)置二套房的客戶明顯增多。”上海一家地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理說(shuō)。

“我的手機(jī)都快被打爆了,那幫中介簡(jiǎn)直要瘋了。”對(duì)于北京的周女士而言,3月30日晚上頻繁接聽(tīng)中介銷(xiāo)售人員來(lái)電的情景,可謂記憶深刻。

周女士自去年下半年就開(kāi)始看房,希望能在孩子學(xué)校周?chē)?gòu)一套比原來(lái)面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。

3 月30日,中國(guó)人民銀行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文,明確頭套房貸款比例不低于四成;財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文,明確個(gè)人將購(gòu)購(gòu)2年以上(含2年)的普通住房對(duì) 外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。此前,國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵,樓市一片暖意。

毋庸置疑,“3·30”新政對(duì)剛需型置業(yè)升級(jí)人群的撬動(dòng)作用十分明顯,市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生明顯變化,購(gòu)家迅速簽約,賣(mài)家當(dāng)場(chǎng)反價(jià)等情況層出不窮,改善性需求入市熱情明顯提高。

中 原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示,“3·30”樓市新政落地之后,主要爆發(fā)市場(chǎng)體現(xiàn)在一線城市的二手房市場(chǎng)。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,4月前12天,全國(guó)銷(xiāo)售 業(yè)績(jī)同比3月前12天上漲了130%,這主要體現(xiàn)在深圳、上海的二手房市場(chǎng),這兩個(gè)城市的二手房業(yè)績(jī)基本出現(xiàn)了1.5倍上漲。另外,其他一線城市的二手房 新房也均有不同成本的上漲,漲幅超過(guò)50%;二線城市也有不同程度的上漲;而三線四線城市,則基本平穩(wěn),未出現(xiàn)明顯變化。

值得關(guān)注的是,盡管購(gòu)房者入市積極性提高,但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō):“與以往相比,此輪調(diào)整購(gòu)賣(mài)雙方相對(duì)更為理性?！?/p>

開(kāi)發(fā)商平價(jià)跑量加緊推盤(pán)

樓市新政一出,萬(wàn)科率先放聲,針對(duì)二套房貸新政推出“零點(diǎn)活動(dòng)”,包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市多盤(pán)聯(lián)動(dòng),承諾4月1日零點(diǎn)前,不漲價(jià)、不打烊。隨即碧桂園、雅居樂(lè)、景瑞、融創(chuàng)等房地產(chǎn)公司紛紛打出了“24公里不打烊”的旗號(hào),且無(wú)一例外放出了“7天不漲價(jià)”的信號(hào)。

在被“3·30”樓市新政吹拂半月后,房企的業(yè)績(jī)直線上升。4月7日,北京保利發(fā)布新政落地后頭周業(yè)績(jī)單,以8億元的業(yè)績(jī)震驚業(yè)內(nèi)。

其中,4月頭周,保利海德公園實(shí)現(xiàn)了11套近3億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),保利融創(chuàng)楓丹壹號(hào)創(chuàng)造了近2億元的業(yè)績(jī),而保利頭開(kāi)春天系和保利羅蘭香谷二期則熱銷(xiāo)超過(guò)3億元。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從二季度樓市開(kāi)局表現(xiàn)來(lái)看,無(wú)論是樓市去庫(kù)存壓力,還是二季度開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力,二季度樓市仍需做“量”文章。

張 宏偉進(jìn)一步分析,政策利好頻發(fā),為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”,但就二季度而言,在季度市場(chǎng)成交量還沒(méi)有復(fù)蘇的背景下,二季度仍然應(yīng)以跑 量為主,尤其是對(duì)于上市公司來(lái)講,在這個(gè)階段盡快跑量,沖刺半年報(bào)銷(xiāo)售業(yè)績(jī),盡量完成或縮小與半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的差距。

“‘3·30’新政對(duì)樓市實(shí)際成交、客源量、房源量來(lái)說(shuō),只帶來(lái)了15%至20%左右的刺激增長(zhǎng),其實(shí)是低于預(yù)期的。在這個(gè)態(tài)勢(shì)下,房?jī)r(jià)并不具備暴漲的條件。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

中介“滿血復(fù)活”但成交量有限

在二手房市場(chǎng),中介們正在努力拉近購(gòu)賣(mài)雙方的預(yù)期,促成交易。

“清明假期,來(lái)看房的人又多了。”在北京公主墳?zāi)持薪楣镜牡陠T小吳向記者私下坦言,他覺(jué)得市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)活躍個(gè)把月,所以想趁機(jī)多做幾單。

“去年,無(wú)論是看房人次,還是成交量都非常低迷,一個(gè)月也不到10個(gè)人來(lái)看房,整個(gè)月下來(lái)成交幾套就算不錯(cuò)了。”小吳很感慨,去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明顯增長(zhǎng)。但也就短短一個(gè)多月的時(shí)間,成交又重陷低迷。

“這次政府又出臺(tái)政策,看房的人明顯又多起來(lái)?！钡歉嬖V記者,現(xiàn)在看房的多,但真正出手購(gòu)的人并不多。而且,二手房?jī)r(jià)格有漲有跌。

“一些客戶覺(jué)得看房的人多了,就想漲價(jià)。但是,購(gòu)房的客戶不著急,還是在壓價(jià)?！毙歉嬖V記者,較近成交量增長(zhǎng),大多是那些“掛單”和看房都有一年半載的客戶,購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)行情、房?jī)r(jià)大體有比較清醒的認(rèn)識(shí)。相比較之下,那些剛剛“掛單”想漲價(jià)賣(mài)房的客戶,往往很難成交。

來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì),新政后6天,北京二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為30574元/平方米,環(huán)比僅增長(zhǎng)了1.03%,同比還回落了2.26%。換句話說(shuō),二手房市場(chǎng)成交價(jià)平均只漲了300元。

一 線經(jīng)紀(jì)人的說(shuō)法也證實(shí)了市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定?！跋拶?gòu)、限貸了好幾年,難得有政策利好,你去購(gòu)房,經(jīng)紀(jì)人肯定不能和你掏心窩子地說(shuō)實(shí)話了?！币晃毁u(mài)了三年房的經(jīng) 紀(jì)人私下告訴記者,“3·30新政”后的八天,尤其是清明小長(zhǎng)假,二手房的成交量確實(shí)在好轉(zhuǎn),可實(shí)際成交價(jià)格其實(shí)還比較穩(wěn)定,“漲價(jià)的房子肯定有,我們不 會(huì)真心賣(mài),就是用來(lái)‘吹?！玫摹Ｎ覀冋嬲扑]給購(gòu)家的,是那些價(jià)格和戶型合適,較后能實(shí)際成交,給我們自己帶來(lái)傭金提成的房源?！?/p>

多數(shù)銀行未推二套房利率優(yōu)惠

“3·30” 樓市新政一出,多家銀行時(shí)間站出來(lái)表態(tài),步調(diào)一致地稱(chēng)將執(zhí)行新的二套房政策,頭付比例降至四成。不過(guò),記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然銀行二套房貸政策從總行層面 上已經(jīng)調(diào)整,但是傳導(dǎo)到貸款末端仍需要時(shí)間,京城多名房地產(chǎn)中介人員均對(duì)記者表示,目前已經(jīng)能夠申請(qǐng)二套房頭付四成的只有少數(shù)幾家銀行,但他們認(rèn)為,在清 明節(jié)后,大部分銀行應(yīng)該會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

另?yè)?jù)了 解,對(duì)于二套房貸款利率,目前大多數(shù)銀行并未推出利率優(yōu)惠,仍保持基礎(chǔ)利率上浮10%的水平;僅有個(gè)別銀行打出二套房7折利率的旗號(hào)。其中,浙商銀行對(duì)于 總價(jià)在500萬(wàn)元以下的普通住房,頭付較低比例為4成,較低可享受7折利率優(yōu)惠。不過(guò),利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購(gòu)購(gòu)該行有開(kāi)發(fā)貸款合作樓盤(pán)的優(yōu)質(zhì)客戶, 非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)。

有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為,這個(gè)7折利率優(yōu)惠實(shí)質(zhì)上屬于樓盤(pán)的折扣優(yōu)惠,真正能享受到該利率下限的客戶并不多,因此個(gè)別銀行的二套房利率優(yōu)惠還不具有代表性。

在新政出臺(tái)兩周后,北京地區(qū)各家銀行頭套房的利率持續(xù)下行。目前,除去光大、郵儲(chǔ)、工行三家銀行的利率是9折以外,其他幾大銀行的利率已全部調(diào)整為8.8折。

交 通銀行金融研究高端研究員許文兵告訴記者,開(kāi)始利率市場(chǎng)化后,商業(yè)銀行資金流動(dòng)性狀況實(shí)際上是比較緊的,資金成本也越來(lái)越高,因此在普遍推行利率折扣 方面會(huì)比較謹(jǐn)慎,對(duì)核心客戶或?qū)ζ錁I(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度比較高的客戶可能才會(huì)給予一些大的優(yōu)惠?？傮w來(lái)看,各家銀行在對(duì)新政的執(zhí)行上會(huì)有差異。

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