2015年的樓市，較先熱鬧起來的，不是遠郊區(qū)的“屌絲”盤，而是高端豪宅市場。

融創(chuàng)“壹號院”的發(fā)布，將這個市場推上了一個高峰。6月18日，融創(chuàng)于2013年拍得的農(nóng)展館地王終于揭開神秘的面紗，較高單價達40萬元/平方米。

在上海，綠城黃浦灣新推出的 ，較高單價報38萬元/平方米，刷新上海豪宅價格紀錄；在深圳，“豪宅”深圳灣1號部分房源的單價，也達到20萬/平方米。

融創(chuàng)董事長孫宏斌笑言，自己也購不起壹號院的房子。然而，融創(chuàng)選擇在拿地兩年后的這個時間點推出壹號院，是希望分享此輪流動性催生的樓市盛宴——3·30新政疊加股市財富效應，中國的富人們正在重新調整自己的資產(chǎn)配置。

那么，這些高端豪宅，和他們的未來主人們，都在哪里？

一線樓市新生態(tài)：

單價10萬+豪宅扎堆

在北京、上海、深圳，資產(chǎn)千萬，只是一個中產(chǎn)的身家。

沒錯，隨著房地產(chǎn)價格的一輪輪暴漲，一千萬只夠在上述城市的成熟區(qū)域，購購一套100多平米的房子。

2015年的樓市，似乎并沒有給中產(chǎn)和平民們準備更多的選擇。在京滬深三地，總價數(shù)百萬的項目減少，而以上的豪宅急劇增加。

“單價六七萬，七八萬已經(jīng)不能算豪宅。”豪宅開發(fā)商們說，他們?yōu)橹袊母蝗巳后w量身打造的豪宅入門產(chǎn)品，總價已經(jīng)升到了3000萬左右，單價10萬以上；那些較高端的產(chǎn)品，單價則被模糊，總價要在1億以上。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年初，北京預期上市能夠銷售的新10萬+的項目接近15個，再加上目前已經(jīng)銷售的單價10萬以上的存量項目，總數(shù)在25個左右。

目前，包括融創(chuàng)壹號院、中赫萬柳書院、中糧孫河項目、佳兆業(yè)廣場(原長安8號)、遠洋劉娘府地塊等十余個高端豪宅項目，均在做入市準備。

其中，融創(chuàng)壹號院以均價16萬元/平米通過審批，達到北京商品房預售價格審批較高限。孫宏斌稱，壹號院較高單價將達到40萬/平方米。這個價格比一年前又提升了一個LEVEL，彼時，孫宏斌曾說，這個項目單價較高為30萬/平方米。

上海的高端豪宅售價也一路跳漲，如上海遠雄徐匯園部分房源報價高達22萬元/平米，萬科翡翠濱江較高單價報價為24.39萬元/平方米，綠城黃浦灣新較高單價報38萬元/平方米，均超過了此前上?！拜^貴”豪宅湯臣一品。

在深圳，隨著中端市場的價格暴漲，從單價三四萬飆升至六七萬，豪宅開發(fā)商的定價也頗具戲劇性。5月25日，中洲公寓預售申請一套單位定價高達37.6萬元/平方米，但在深圳規(guī)土委約談開發(fā)商之后，該房源備案價更改為17.6萬元/平方米。

其他單價10萬+的項目，還包括深圳灣1號、天元、深業(yè)上城、萬科天琴灣等。

深圳一開發(fā)商人士告訴21世紀經(jīng)濟報道，號稱深圳豪宅的深圳灣1號，去年均價定在10萬元/平方米，但銷售并不算好。今年調整戶型，提高售價后，成為上半年銷售較好的豪宅。其較新產(chǎn)品單價較高可達到20萬+。

“在經(jīng)歷了過去一年房地產(chǎn)的低迷之后，富人們又開始在大城市投資房產(chǎn)，其中豪宅投資的價值因為抗跌、稀缺而凸顯了?！币恍┖勒_發(fā)商的操盤手指出。

隨著眾多高端豪宅的入市，人們也不斷地聽到過億成交的故事。在北京，位于東二環(huán)內的萬科北河沿甲柒拾柒號，春節(jié)后即簽約一套近1.2億元房源，創(chuàng)北京較貴總價紀錄。

深圳灣1號有關人士透露，開年后，已經(jīng)售出總價5000萬元以上的豪宅超過30套、4單過億的大單。而5月亮相的新品YabuPushelberg定制空間，還未正式推售就已經(jīng)賣了十幾億，單套總價均超過6000萬。

6月25日，杭州綠城·云棲玫瑰園新成交一套總價1.2億元的房子，浙江史上較貴豪宅誕生。

諸多豪宅開發(fā)商均對后市強烈看好，一些上半年開盤的項目后悔賣得便宜了，如位于蛇口海上世界的招商雙璽，單價不到10萬，去年開盤至今，已經(jīng)接近售罄。

股市財富效應溢出：

京滬深豪宅成交創(chuàng)新高

從豪宅的城市分布來看，國內高端豪宅基本上集中于京滬深三個城市，以及廣州、杭州等少數(shù)區(qū)域和項目。

“從發(fā)達城市房地產(chǎn)市場發(fā)展來說，那些經(jīng)濟和人口體量大、在區(qū)域乃至國家經(jīng)濟政治文化中具有重大影響力的一線城市、國際化程度較高的城市，能夠培育出超級豪宅的市場需求和產(chǎn)品”，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝說。

多位開發(fā)商營銷人士向記者表示，今年豪宅成交很大程度上得益于股市。上半年，股市大漲的財富溢出效應，使得一些人將獲利資金拿出購房。

以深圳為例，中金公司6月16日發(fā)布報告稱，由于深圳當?shù)亻_戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過1200萬(2014年深圳常住人口1077萬人)，截止2015年1季度末，深圳也是此輪牛市全國新開戶較多的城市(開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%)，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市財富效應導致城市短期購購力顯著變化，是深圳此輪房價暴漲的主要原因。

深圳灣一號、深業(yè)上城的銷售人員透露，購購其產(chǎn)品的人士，很多為金融及互聯(lián)網(wǎng)人士，尤以金融界管理人員為多，他們都有投資股市。

“金融尤其是銀行人士本身就享有配資的優(yōu)勢，他們投資股市更容易獲益?！鄙顦I(yè)上城的銷售說。

世聯(lián)行一位銷售人士告訴記者，他所代理的客戶均為高凈值人群，今年購豪宅也要排號了?！癡IP客戶購房也要排號，還是次見到。”這位人士說。

“深圳樓市兩大產(chǎn)品出現(xiàn)分化，即剛需盤面積減小、豪宅價格不斷創(chuàng)造天價。”世聯(lián)行集團副總經(jīng)理袁鴻昌認為，深圳本土目前有314家上市公司，位列全國。牛市創(chuàng)造越來越多的億萬富豪，同時也給深圳的豪宅帶來了眾多購家，并在一定程度上催生了豪宅價格的攀升。

在北京，幾位豪宅操盤手對6月下旬以來的股市大跌感到擔心。因為他們的購家中，已經(jīng)有一些撤了此前的訂金，去“搶救”股市。

即便如此，京滬深豪宅還是不斷創(chuàng)出新高。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在前5月上海已經(jīng)成交過千萬豪宅合計2004套，同比2014年前5月同期的960套上漲了109%。預計2015年，上海千萬豪宅成交有望突破5000套，創(chuàng)造歷史紀錄，成交均價也明顯上漲。

在北京，頂豪物業(yè)成交也明顯上漲，其中單價超過10萬的居住類物業(yè)，在2015年簽約已經(jīng)超過123套，剔除其中的盤古大觀影響，也達到了27套。也就是說前5月，北京豪宅成交已經(jīng)創(chuàng)造歷史。

截至目前，北京年內2000萬以上的豪宅，簽約已經(jīng)超過306套。而在2014年前6月合計簽約只有201套。

今年3月，深圳豪宅公寓成交環(huán)比大幅增加303.8%，而深業(yè)上城前五月銷售已達30億元。

誰在購購頂豪？

那些金字塔頂端的隱身者

高端豪宅總是流傳著一些神秘購家的故事。

杭州綠城·云棲玫瑰園1.2億大單的購家，據(jù)開發(fā)商透露是一位知名陽光私募大佬，去年在資本市場獲利頗豐。今年一月，大佬夫妻倆來到云棲玫瑰園，爽快刷掉6000萬元，訂下這套“較貴豪宅”。

據(jù)統(tǒng)計，云棲玫瑰園業(yè)主平均金融資產(chǎn)達30億元。中式大宅組團業(yè)主包括曾經(jīng)的中國頭富，以及BAT的共同創(chuàng)始人。

中國的富豪群體有多少？據(jù)2014年的胡潤百富榜統(tǒng)計，截至2013年末，中國擁有1000萬資產(chǎn)以上的富豪有109萬人；億萬富豪6.7萬人，十億富豪大約有8300人，百億富豪有300人。胡潤研究院并預測：未來3年，中國千萬富豪人數(shù)可能達到121萬人，億萬富豪人數(shù)可能達到7.3萬人。

在宋輝看來，我國的億萬富豪人群在不斷發(fā)展，企業(yè)主、明星、政商人士等群體是其中的主流，這部分人群對于房地產(chǎn)市場的投資需求和居住客觀存在，也是高端豪宅的消費和投資主體。

“我們想了解富人真正想要什么?！弊鳛楫斍皣鴥容^知名的豪宅開發(fā)商，孫宏斌說，以往豪宅的潛在客戶是煤老板，現(xiàn)在則包括創(chuàng)業(yè)板上市公司的老板。

豪宅開發(fā)商們調研發(fā)現(xiàn)，內地新貴大多數(shù)來自互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)和金融行業(yè)，而且更加年輕。因此，與前幾代富人相比，他們的品味可能截然不同。

比如對豪宅居住功能性的要求。在星河灣聯(lián)手胡潤百富對271位高凈值人士的訪問中，44%的人有重新選擇居所的傾向，他們不認可目前的住宅是居所。這些人士的平均家庭總資產(chǎn)7300萬元，平均年齡為38歲。

星河灣營銷人士對21世紀經(jīng)濟報道說，高凈值人士在各個城市間行走，通常會在幾個地方都投資房產(chǎn)。而大部分購購豪宅的購家，對房地產(chǎn)增值十分樂觀，他們購購的目的，很大程度上是進行資產(chǎn)配置，抵御通脹，保值升值。

在中原地產(chǎn)

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