你可以不購房住,可以不投資房產,但你不能不知道中國房價的變遷過程,它伴隨著改革開放的整個過程,也是國人財富的變遷史。

    說到房價要先從福利分房說起,那是計劃經濟時代特有的一種房屋分配形式,從1963年開始到1999結束,前后歷經了30多年。那時分房標準主要以工齡、廠齡、家庭人員的結構等非經濟性因素為依據,有多少人為了福利分房掙的臉紅脖子粗,多少人又要禮走關系,又有多少人較后通過抓鬮得到了房子,那時房子就是一家人居住之地,沒有經濟屬性。

    而較早出現的房價數據是在1981年,當年浙江溫州瑞安商品房熱賣,68.85元/平方米,每套2600元。這個價格看起來還比較親民,但算起來也要一個月才能購一平方米,而且這還是在小縣城。

    接下來數年,沒見到房價數據的記載。到了1988年7月,中國個土地拍賣、按揭貸款,真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工,售價是1600元/平方米。

    而房價這個概念從官方統(tǒng)計數據看,是在1987年才有的全國性的房價統(tǒng)計。當年商品房銷售面積2697萬平方米,相對于龐大的國民總數,實在太少,只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是多少?408元/平方米。看起來不高,但相對于當時的居民收入,也屬于不可承受之重。

    而在1989年2月15日,北京頭次公開出售建在的商品房350套,每平方米較高2000元,但只被預訂了250套。沒辦法,還是太貴了。

    到了上世紀90年代初,海南大開發(fā)推動了房地產市場的繁榮,那時海南成為淘金者的樂園,很多人都去淘金,很多企業(yè)也在海南派人設點。那時上海市房價漲到6000元/平方米,但隨著1993年次房地產調控,海南、北海等地房地產泡沫破裂。泡沫破裂效應蔓延至全國,1994年上海市房價降到3000元/平方米,市場一片蕭條。

    直到1998年,在新中國短暫的房地產歷史上是一個分水嶺。1998年,國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設的通知》,要求自該年7月30日起停止福利性分房,全面實行住宅商品化。1999年,國務院又專門下發(fā)《在京和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》,規(guī)定在京機關和國家機關要“停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”。隨后,企業(yè)福利分房的嘗試也被叫停。

    也就是在1998年,房價的單價躍上2000元。記得1998年的時候,北京海淀區(qū)清河附近的二手房的是2100元/平米。當時商品房很少,并且貸款條件十分苛刻。一般都是家里有房子拆遷才能購房。

    而在1999年還是海淀水清木華園小區(qū)正在建設,開盤預售價格是4900元起?，F在回過頭來看,房地產市場化之后,房價應該大漲啊。但實際上沒有,1998~2000年,房價維持不動甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當然,房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關系。

    到了2001年-2003年時,房價還是給足了很多人機會,小幅上漲。不過也就是在當時,市場上就出現了房價泡沫的聲音。

    而從2004年開始,房價開始如脫韁之野馬,再也不給希望下跌者以機會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口,2004年同比暴漲18.7%。2005開始頭次調控,頭次調控房價的新舊“國八條”于3月和5月先后出臺;9月銀監(jiān)會212號文件收緊房地產信托。雖然許多項目主動降價出售存量,但房價總體繼續(xù)上漲。

    2006年70/90政策出臺,“國六條”要求發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。同,“國十五條”出臺,規(guī)定90平方米以下住房須占項目總面積七成以上,也即“70/90政策”。但房價繼續(xù)上漲,漲幅相對平穩(wěn),中小戶型房增加。

    2007年A股牛市之時又同比上漲16.9%,2007年9月《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》正式出臺,這亦是后來被頻繁提起的“9·27房貸新政”。這一年樓市價格暴漲、地王頻現。

    2008年中國樓市出現10年大拐點,量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向,管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策,其他金融政策全線松綁。政府開始放寬二套房貸,對個人購二套普通自住房貸款予以放寬,并對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發(fā)布支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化的“國13條”。

    2009年大規(guī)模經濟刺激政策之下房價同比上漲22.4%,創(chuàng)歷史新高,樓市復蘇。10月24日,《完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施》出臺,個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場恢復。

    2010年國家加大調控力度,1月10日國務院出臺國十一條,要求二套房貸款頭付不得低于40%。4月15日,國務院要求對貸款購購套住房的家庭,貸款頭付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4月17日,新國十條出臺,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據風險狀況,暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出臺,上海和重慶試點房地產稅。這被稱為史上較嚴的房地產調控政策,但高價地王繼續(xù)產生,3月后房價飆升。

    2011年二套頭付提高,“新國八條”公布,二套房貸頭付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。但房價繼續(xù)上漲。2012年開始嚴打小產權房,多部委多次強調堅持房地產調控不動搖,2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地監(jiān)管新政策,嚴打小產權房。但一線城市房價繼續(xù)上漲。

    2013年2月出臺新國五條,不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。3月國務院發(fā)布《關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》,其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收。開發(fā)商下半年不得不以價換量,房價緩慢增長。

    2014年各地陸續(xù)松綁限購政策,9月30日央行出臺房貸新政,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,貸款購購套住房時,可按照頭套房貸政策執(zhí)行等。相對于此前信貸套數認定政策,本次政策對頭套、二套、多套,在認定上都有放松。新政出臺后,全國各地樓市皆迎來短暫成交高峰,房價停滯。

    2015年3月央行、住建部、銀監(jiān)會聯合發(fā)文,全國二套房頭付降至四成;財政部通知,將個人出售普通住宅,營業(yè)稅免征的購購年限由5年下調至2年。各地放開公積金政策,央行截至目前3次降息,全國房價出現差別化趨勢。

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