從1995到2015，《廣廈時代》二十年見證了北京土地市場的二十年發(fā)展，從較初的福利分房到協(xié)議出讓，從價高者得的招拍掛到競爭保障房面積，圍繞土地這一“面粉”的爭議與變革從未間斷，但事實(shí)上卻是，無論如何變，北京土地市場都長時間處于大牛市，土地價格鮮有回調(diào)。尤其是在當(dāng)下，多個地王在9月份誕生，包括東壩、豐臺、孫河這些熱點(diǎn)板塊的土地價格普遍突破了5萬元/平方米。

　　福利分房終結(jié)之后的權(quán)宜之策 土地價格和房價較穩(wěn)定的時代

　　協(xié)議出讓的地產(chǎn)江湖

　　那是較好的時代，沒人擔(dān)心土地不夠賣，更沒人抱怨土地價格推高了房價；那也是較壞的時代，也許喝點(diǎn)小酒、點(diǎn)小禮就能拿下四環(huán)內(nèi)的一塊地，而公眾永遠(yuǎn)無法得知這塊土地到底賣了多少錢。這就是土地協(xié)議出讓的年代，曾經(jīng)是政府較重要較常用的土地供應(yīng)方式。在那個年代，一個開發(fā)商可以不懂產(chǎn)品，可以不會運(yùn)營，甚至可以不會計(jì)算成本，只需要對北京足夠熟悉，了解這個“江湖”，能夠長袖善舞地與有關(guān)主管部門和各個面臨搬遷的老工廠搞好關(guān)系，就能夠通過“協(xié)議”廉價地拿到土地，甚至是較核心地段的土地。

　　誰能拿到土地誰就是明星

　　1998年一個較重要的政策就是延續(xù)了近半個世紀(jì)的福利分房制度徹底終結(jié)，房地產(chǎn)開始商業(yè)化，土地作為房地產(chǎn)的源頭，也不可避免地商業(yè)化，而協(xié)議出讓就成了那個年代獲得土地較主要的方式。

　　由于那時還沒有招拍掛的制度。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，重要的是和擁有土地的企業(yè)接上頭，通過協(xié)議出讓把土地拿下來。那時候北京市區(qū)還有一些老廠，比如煤炭廠、紡織廠、鋼廠等。這些企業(yè)有幾百家被列入污染擾民企業(yè)名單，政府規(guī)定必須搬遷。而搬遷后的廠房和土地就成了開發(fā)商眼里一塊塊眼饞的“肥肉”。

　　“那個時候那塊地就是要拼關(guān)系拼人脈，剛剛從福利分房中走出的購房人，對于產(chǎn)品并沒有過多的要求，有塊位置好的地就基本穩(wěn)賺不賠?！币晃辉?jīng)在珠江地產(chǎn)進(jìn)京時期就入職的業(yè)內(nèi)人士對北京青年報記者表示，那時執(zhí)掌北京珠江合生系的謝強(qiáng)，就因?yàn)樯朴谀玫?，成了那個時期較耀眼的地產(chǎn)明星之一。

　　謝強(qiáng)較出色的拿地能力在這個時期里得到了充分的體現(xiàn)。在帶領(lǐng)珠江地產(chǎn)進(jìn)京期間，謝強(qiáng)創(chuàng)下了談8塊地的地產(chǎn)業(yè)神話，兩年內(nèi)，謝強(qiáng)為珠江地產(chǎn)在北京簽下了占地面積5500多畝的五塊大型開發(fā)用地，其擴(kuò)張速度堪稱京城之較。與合生聯(lián)手推出了珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬嘉園和珠江國際城五大項(xiàng)目，總規(guī)模達(dá)370萬平方米。

　　那個時候的房地產(chǎn)不僅僅是一門生意，更是一個江湖，誰在江湖中更有面子、關(guān)系處得更好，誰就越有可能拿到好的土地，甚至比專業(yè)的運(yùn)營學(xué)識更為吃香。

　　重負(fù)之下的轉(zhuǎn)身

　　那幾年的土地市場，正是由于拿地多為協(xié)議出讓，即便是核心區(qū)的土地價格也沒有飛漲，商品房價格也一直處于不溫不火的狀態(tài)?！爱?dāng)時房地產(chǎn)沒有現(xiàn)在這樣受關(guān)注，房價不貴，4000多元一平方米，而當(dāng)時工資一個月3000多，要購還是購得起的”，2000年投身房地產(chǎn)的一位房企人士表示，當(dāng)時幾乎沒有投資客，也沒有炒房團(tuán)，社會資金也沒有現(xiàn)在這么多，房價漲得很慢，現(xiàn)在來看，那根本不叫漲。

　　然而，凡事都有兩面，雖然協(xié)議出讓沒有推高地價，但因?yàn)榇嬖诟瘮。瑑?nèi)幕交易以及土地被賤賣等多種弊端，協(xié)議出讓土地一直爭議不斷。根據(jù)《中國青年報》的報道，近期備受關(guān)注的退休7年的北京國土局前局長自頭或許就是因?yàn)閰f(xié)議出讓長安街英皇項(xiàng)目時出現(xiàn)了問題。據(jù)報道，當(dāng)時英皇與北京市國土資源局簽訂的出讓協(xié)議中，這個總建筑面積約10萬平方米的寫字樓地價款僅為1.798億元的“跳樓價”。

　　弊端叢生，混亂無序的江湖較終還是難逃“招安”的命運(yùn)。不少業(yè)內(nèi)人士透露，因?yàn)閰f(xié)議地價并不公開，在協(xié)議出讓土地的年代，不少土地的成交價格都非常低，甚至一些土地的出讓中屢屢爆出糾紛。因此，協(xié)議出讓制度備受公眾和媒體的質(zhì)疑。重壓之下，政府部門開始研究新的土地出讓方式，沐浴了多年協(xié)議出讓春風(fēng)的北京土地市場似乎走到了盡頭。

　　價高者得橫空出世

　　2004年1月9日經(jīng)營性土地協(xié)議出讓被叫停時，幾乎無人不為之動容。有人認(rèn)為該舉措的影響力甚至不亞于2003年收緊房貸的121文件；也有來自開發(fā)商和顧問公司的聲音說“不會有太大的影響”。當(dāng)時，潘石屹以1月9日的叫停將引起“2004年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的斷檔”作為頭要論據(jù)，“次這樣肯定地”預(yù)言2004年北京房價的上漲。而此后，房價的逐年上漲也印證了這一判斷。

　　協(xié)議出讓土地較終在2004年就被叫停，取而代之的是能將土地利益化的公開將土地招拍掛出讓，也就是現(xiàn)在常說的價高者得。

　　2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況監(jiān)察工作的通知》，要求各地必須于2004年8月31日前將歷史問題處理完畢，所有經(jīng)營性土地今后將通過招拍掛方式出讓。這就是地產(chǎn)界的“831大限”。

　　這也意味著，沿用多年的土地協(xié)議出讓方式將退出房地產(chǎn)市場的舞臺，“拼關(guān)系、拼背景”的拿地邏輯被徹底否定?！皟r高者得”將成為日后土地市場的制勝法寶。當(dāng)時這種招拍掛的土地獲取方式獲得了大多數(shù)人的稱贊，不僅是因?yàn)橥恋馗瘮〉玫蕉糁疲匾氖峭恋亟灰字泄?、透明原則的體現(xiàn)。但那時很少有人意料到，伴隨著價高者得的是長達(dá)十年的房地產(chǎn)黃金年代和越發(fā)聲勢浩大的爭議。

　　難摘“推高房價”的帽子 價高者得土地政策期待變革

　　備受爭議的“招拍掛”價高者得

　　2004年的一紙文件讓協(xié)議出讓土地的地產(chǎn)江湖壽終正寢，江湖上的規(guī)矩發(fā)生了翻天覆地的變化。拿地不再是桌子下面的購賣，而是被正式擺上了桌面，同時還要暴露在媒體和公眾的注視下。土地交易變得透明和公平，但同時新的規(guī)則要求價高者得，導(dǎo)致不僅僅是房地產(chǎn)公司，就連投資公司、保險公司甚至電氣公司都可以購地，可以干房地產(chǎn)，只要出得起錢，拍得了地就行，這也直接推高了地價的連連走高。2004年，三環(huán)的地價只有兩三千元每平方米，而到了2011年，五環(huán)外地價就到了三萬元。

　　“招拍掛”模式下地價攀升 土地價格十一連跳

　　2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求在2004年8月31日之后，各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地。從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律以招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。這被稱為“8·31大限”。

　　從此，國家停止土地協(xié)議方式出讓、實(shí)行招拍掛制度以來，土地便開始了價高者得的時代，政府出讓的土地越來越多，開發(fā)商的胃口也越來越大，地價也越來越高，在土地招拍掛的十一年里，幾乎也是伴隨著地王不斷涌現(xiàn)，又不斷被刷新的十一年。較后，地價高帶來的房價也越來越高，盡管國家出盡各種各樣的政策，但是高房價仍然難以控制。

　　梳理幾個典型土地的成交就可以看出當(dāng)時土地市場的瘋狂，2008年，融創(chuàng)與頭鋼聯(lián)合體以每平方米7000元的價格拿到了西北五環(huán)外，海淀西北旺新村的土地，當(dāng)時就被冠以地王的頭銜，后來建成了豪宅項(xiàng)目西山壹號院，目前單價達(dá)到了7萬元/平方米。到了2010年，遠(yuǎn)洋就在南五環(huán)外的亦莊創(chuàng)下了單價19753元/平方米的新地王，在其基礎(chǔ)上開發(fā)商的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目，售價都在別以上。2010年，又是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，以27000元/平方米的價格在望京拿地，較后項(xiàng)目也賣到了8萬元/平方米。2011年，合景泰富在崇文門拿地，地價已經(jīng)漲到了43000元/平方米，該項(xiàng)目至今未入市。

　　不難看出，招拍掛制度下的土地市場始終在節(jié)節(jié)攀高。業(yè)內(nèi)人士指出，招拍掛制度進(jìn)一步挖掘了土地價值，創(chuàng)造出更公平的市場環(huán)境，成為房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的重要推手，但同時引發(fā)高地價，以及土地財政依賴。在市場供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，招拍掛制度的價值將面臨重估。

　　“土地財政”的副作用

　　在地價上漲的同時，地方政府的財政收入隨之增加。

　　按照現(xiàn)有的財政稅收制度，除政府計(jì)提的少部分農(nóng)田水利建設(shè)等資金外，土地出讓金的大部分劃歸地方財政統(tǒng)一支配。隨著地價攀升，土地出讓金收入大幅增加。

　　據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，截止到2013年，全國土地出讓合同價款達(dá)4.1萬億元，而2004年該項(xiàng)收入僅為5894億元。在土地出讓實(shí)施招拍掛改革的十年來，全國土地出讓金收入增長7倍。

　　頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，由于多個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，稅收收入?yún)T乏，使得當(dāng)?shù)刎斦r常捉襟見肘。在實(shí)施大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)后，財政緊縮局面明顯改善。其中，土地出讓和房地產(chǎn)相關(guān)稅收一度占據(jù)地方財政的半數(shù)比例。

　　在充分嘗到“土地財政”的甜頭后，對于土地招拍掛的依賴開始顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)張大偉表示，地方政府對土地財政的接受過程，由習(xí)慣較終變成依賴。民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前土地出讓收入占據(jù)地方財政平均比例在4成左右，個別城市甚至超過一半。

　　張大偉表示，“依賴”表現(xiàn)在兩個方面：大量推出土地，以獲得更多收入；抬高土地價格，以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經(jīng)開始顯現(xiàn)。前者體現(xiàn)在，因土地出讓過多，超過市場的實(shí)際需求，部分城市出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象。

　　后者則體現(xiàn)在，一些地方政府放緩供地節(jié)奏，出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的“假象”。事實(shí)上，部分地方政府追求“價高者得”的拍賣方式，甚少使用招標(biāo)出讓，目的同樣在于獲取更高土地收入。

　　“土地財政”已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出，單單依靠對土地指標(biāo)的控制，難以對其實(shí)現(xiàn)真正遏制。但當(dāng)前樓市下行、土地出讓金收入減少的現(xiàn)狀，或?qū)⒌贡聘鞯販p少對“土地財政”的依賴

　　期待新的土地政策

　　“很多人對土地招拍掛的印象，往往是與高地價、地王密不可分。實(shí)際上，這也與市場大勢密切相關(guān)。”業(yè)內(nèi)人士表示，過去十年是城鎮(zhèn)化

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