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不動(dòng)產(chǎn)登記體系有望2018年成型
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 784 次
房地產(chǎn)稅改革,主要是為了籌集地方財(cái)政收入,還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入,思路不同,方案差別也會(huì)很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn),房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。如果為了籌集收入,可能要求普遍征收。有研究者測(cè)算表明,房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。
11月9日,北京全市16個(gè)區(qū)縣正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,開始下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。
在此之前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議的部署,今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。
各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開,總是被市場(chǎng)與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅,經(jīng)過六年時(shí)間多地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),按評(píng)估值征稅的技術(shù)相對(duì)成型;再加上不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息,房地產(chǎn)稅開征的條件日趨成熟。
現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)需猜測(cè)下一個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市花落誰(shuí)家,因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅將先立法,再在國(guó)內(nèi)推行。作為稅改牽頭主要部門的財(cái)政部,表示會(huì)配合全國(guó)人大立法。
財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在《深化財(cái)稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產(chǎn)稅改革的思路:對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù);加強(qiáng)調(diào)研,立法先行,適時(shí)推進(jìn)。
不同于之前的物業(yè)稅和上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn),按照樓繼偉闡釋的改革路徑,房地產(chǎn)稅改革要對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有各環(huán)節(jié)稅種進(jìn)行調(diào)整,除了稅收,收費(fèi)項(xiàng)目也要納入進(jìn)來。兼并哪些稅種,取消哪些稅種,調(diào)整哪些稅種,現(xiàn)在還有爭(zhēng)議。
樂觀者指出,財(cái)稅改革是全面深化改革重要一環(huán),房地產(chǎn)稅應(yīng)能在“十三五”期間落地。不過,受立法程序所限,該法較快通過也要到2017年。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系:2018年成形
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,能在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)過盛的投機(jī)情緒;所以曾經(jīng)有地產(chǎn)大佬調(diào)侃,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記喊了很多年,一直沒有實(shí)際動(dòng)作。
現(xiàn)在,這項(xiàng)工作正在切實(shí)展開。
地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合正在推進(jìn),根據(jù)10月中旬召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會(huì)議透露的信息,目前已有198個(gè)市(州)完成職責(zé)整合,1193個(gè)縣(區(qū))完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,分別占全國(guó)市縣總數(shù)的60%、42%。
將原本散落在國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整并成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門,涉及到人事、編制、機(jī)構(gòu)等調(diào)整,并不容易。
按計(jì)劃,全部市縣職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的工作應(yīng)在今年年底完成。為此,四季度國(guó)土部展開專項(xiàng)督查,要求準(zhǔn)確把握地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整并具體情況,以職責(zé)明確、機(jī)構(gòu)健全、上下銜接為標(biāo)準(zhǔn),設(shè)立臺(tái)賬,強(qiáng)力推進(jìn);對(duì)年底不能如期完成的地方,將提出問責(zé)的意見和建議。
職能的整并只是開始,關(guān)鍵是數(shù)據(jù)信息共享和服務(wù)的改善。未來,不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享,不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。
國(guó)土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華表示,實(shí)施統(tǒng)一登記可以厘清當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限,提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性,避免權(quán)限不清導(dǎo)致的糾紛;建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng),又可以有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。
各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作。如河北提出,2016年底前,全面完成制度建設(shè)、數(shù)據(jù)整合和各類不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件的融合對(duì)接;2017年底前,全省不動(dòng)產(chǎn)登記信息將實(shí)現(xiàn)共享并可提供信息查詢服務(wù)。在國(guó)家層面,不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),有望在2018年前投入運(yùn)行,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù):“變更”中緩慢生成
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定,國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。
江蘇一基層地稅局官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,房地產(chǎn)稅開征頭先面臨的難點(diǎn)就是房地產(chǎn)信息資源共享的問題。房地產(chǎn)信息掌握在住建部門手中,稅務(wù)部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。
現(xiàn)實(shí)是,住建部門掌握的信息也并不健全。中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化之前,土地多是免費(fèi)劃撥,由企事業(yè)單位自籌自建,住房多在系統(tǒng)內(nèi)流通,沒有在公開市場(chǎng)上交易。如北京有大量的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、事業(yè)單位房產(chǎn),這些房產(chǎn)信息掌握在系統(tǒng)內(nèi)部,并未到政府管理部門登記。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,有助于生成一個(gè)完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。不過,數(shù)據(jù)生成需要時(shí)間。
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例明確指出,登記遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。
各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則,只有在辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等,才重新辦理新的產(chǎn)權(quán)證,原有的產(chǎn)權(quán)證一樣有效。因此,完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。
曲衛(wèi)東表示,房地產(chǎn)稅開征,要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要將原本獨(dú)立的土地和房屋信息整合起來。另外,未來房地產(chǎn)稅若以家庭作為征稅單元,還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。
《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序,此前已在國(guó)務(wù)院法制辦公開征求過一次意見。
試點(diǎn)12年:從抑制投資到開拓稅源
房地產(chǎn)稅討論了12年,一路演變,改革方案和側(cè)有所不同。
2003年10月,十六屆三中全會(huì)頭次提出物業(yè)稅的設(shè)想,“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。
隨后,包括北京、深圳等在內(nèi)共計(jì)十個(gè)省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)改革思路是物業(yè)稅為財(cái)產(chǎn)稅,為完善我國(guó)稅制,參照國(guó)際慣例按評(píng)估值征收。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)跟“房”和“地”都密切相關(guān),兩者難以切割,所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,兩者合并而來。
一位曾經(jīng)參與北京物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的地稅局官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,稅務(wù)系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的思路是很明確的,一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產(chǎn)稅”,按評(píng)估值征稅,二是擴(kuò)大征稅范圍,覆蓋個(gè)人自住房。
在房?jī)r(jià)高企的2009年和2010年,一提房地產(chǎn)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制,每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影,調(diào)控房?jī)r(jià)放在更重要的位置上。
2011年初,經(jīng)國(guó)務(wù)院同意,上海、重慶兩地推行針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。
上海試點(diǎn)方案主要針對(duì)新購(gòu)住房,新購(gòu)住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點(diǎn)方案調(diào)節(jié)意圖更明顯,主要針對(duì)高端住宅和獨(dú)棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對(duì)待了本地戶籍人口和非戶籍人口,非戶籍人口征稅門檻更低。
財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院教授溫來成對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的角度出發(fā),稅收籌集作用放在比較次要的位置。
4年過去了,滬渝兩地房?jī)r(jià)仍在上漲。因此,有人認(rèn)為兩地試點(diǎn)顯示房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯。也有研究認(rèn)為,開征房產(chǎn)稅后,在一定程度上抑制了兩地房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng);但房?jī)r(jià)調(diào)控是綜合多項(xiàng)因素的結(jié)果,如同期上海還有“限購(gòu)令”。
2013年11月,十八屆三中全會(huì)全面深化改革的決定中,明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這終結(jié)了各方對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的猜想,房地產(chǎn)稅改革要立法先行。
2014年6月,《深化財(cái)稅體制改革總體方案》獲政治局審議通過。隨后10月,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在《求是》撰文指出,房地產(chǎn)稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。
作為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來源之一,房地產(chǎn)稅頗受重視。這有諸多原因,如不動(dòng)產(chǎn)是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源,“營(yíng)改增”之后地方缺乏主體稅種,賣地收入難以維系,需要有更長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收收入等。
房地產(chǎn)稅構(gòu)成:
合并“兩稅”還是“五稅一費(fèi)”
房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理,一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕,需要適時(shí)調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識(shí)。
房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種;保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
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