判斷一個地區(qū)有沒有房地產依賴癥，不能單純看房地產投資占固定資產投資的比重，也不能單純看房地產投資占GDP的比重。但是，一個地區(qū)，如果這兩項占比都較高，且輔之以房地產提供的稅收占全部稅收的比重也較高，房地產提供的經濟增加值占全部增加值的比重達到了工業(yè)增加值的比重，且城市化水平不高，以及商品房空置率已經很高，地方仍然希望發(fā)展房地產業(yè)，那么，這個地區(qū)的房地產依賴癥就比較嚴重了。

    地方經濟對房地產過度依賴，不僅會造成房地產的泡沫泛濫，造成房地產市場的風險積聚，而且會對實體經濟的發(fā)展帶來嚴重的負面沖擊和影響，擴大經濟的不安全性。

    由于房地產對經濟的拉動力過于強大，房地產對經濟的貢獻率超出了合理范圍。因此，經濟增長速度的含金量也明顯下降。更重要的，由于房地產暴利對資本產生了強大的吸引力，導致資本大量從實體產業(yè)撤離，使實體經濟呈現空心化格局。

    據中國房地產報報道，全國31省區(qū)市房地產依賴度前十名分別是海南、重慶、貴州、寧夏、云南、福建、安徽、北京、浙江、四川。經濟增速排名靠前的幾個省市，恰恰也是地產投資依賴程度比較嚴重的地區(qū)……

    少有統(tǒng)計顯示，GDP增速較高的重慶(增長11%)，前三季度房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重為25.66%，房地產投資占GDP的比重為24.11%。在31個省區(qū)市地產投資依賴度排名中，僅次于海南，排在位。而海南則一直是嚴重依賴房地產的地區(qū)，前三季度房地產投資占GDP的比重高達46.42%，這意味著房地產開發(fā)投資貢獻了近半的GDP總量。

    北京、上海和廣東，前三季度房地產投資占固定資產投資的比重則分別高達56.17%、57.18%、30.77%。而北京、上海前三季度GDP增速均未達到全國6.9%的平均值。

    “每年房地產的總投資不應超過社會固定資產投資的25%。有的地方40%、50%投資都在搞房地產，這個城市肯定會出現產業(yè)結構畸形，沒有發(fā)展后勁，而且會出現泡沫?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會副會長胡志剛在接受中國房地產報記者采訪時表示，北京、上海的住房需求量雖然大，但供應量更大，“六環(huán)外、七環(huán)外都建了大量的住房，還有很多房子積壓在炒房者手中，真正有需求的人或被限購或購不起”。

    而按照25%的合理標準，31個省區(qū)市中，前三季度房地產投資占比固定資產投資超過這一數值的有7個，分別是上海、北京、海南、廣西、廣東、浙江、重慶。

    胡志剛認為，從房地產投資占GDP比重來看，控制在10%以內比較合理。而記者統(tǒng)計發(fā)現，31個省區(qū)市中，24個地方的這一比重都超過了10%。

    GDP仍高度依賴地產投資

    中國地方經濟發(fā)展仍然有很強的房地產依賴癥。

    2014年以來，隨著房地產市場的不景氣，我國房地產投資占GDP的比重其實在下降。2013年房地產投資占GDP比例高達16%，2014年這一比值則降到14.93%，今年前三季度進一步降為14.46%。

    然而，14.46%的比重仍處于高位。當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資占GDP比重也不過9%，而美國次貸危機爆發(fā)時該比例達到局部峰值6.2%。

    “從歷史數據來看，GDP增速一般和房地產市場呈正相關的關系，投資是GDP增長的三駕馬車之一，而房地產投資是投資的一個重要組成部分，房地產的火熱會帶動房產投資，從而拉動GDP增長?！敝型额檰柗康禺a行業(yè)研究員韓長吉在接受中國房地產報記者采訪時表示。

    目前經濟增長較快的兩個省市都來自西部。重慶前三季度GDP增速為11%，貴州增速達10.8%，是僅有的兩個經濟增速仍保持雙位數增長的省市。

    胡志剛分析認為，重慶經濟發(fā)展比較良性，房地產業(yè)確實也給了很大支撐。在土地供應上，重慶早在2002年就儲備了主城區(qū)40多萬畝土地，并計劃在之后的20年中，每年只開發(fā)其中5%的土地。在產城融合上，重慶按照控制性強規(guī)，堅持審批過程中人口跟著產業(yè)走，產業(yè)跟著城市規(guī)劃走的原則，較終一平方公里1萬人，形成一個平衡。在樓面地價上，拍賣價不能超過當期房價的三分之一。此外，金融業(yè)、科技業(yè)、“一帶一路”都為重慶經濟高速增長提供了優(yōu)勢。

    在貴州省的投資中，房地產投資占固定資產投資的24.92%?；ㄍ顿Y也是一大支柱，前三季度基礎設施完成投資同比增長24.3%，占固定資產投資的比重高達39.9%。

    “貴州也有房地產發(fā)展畸形的問題，將來要想良性發(fā)展比較困難。房地產投資能夠帶來GDP的增長，但對地產投資的依賴不能長久?！焙緞偡治龇Q。

    海南省一直以旅游業(yè)著稱，尤其2010年海南國際旅游島規(guī)劃實施后，幾乎每個市縣都有大量的國內知名開發(fā)商開發(fā)項目。前三季度海南GDP同比增長8.2%，房地產開發(fā)投資增速則高達25.9%，列全國。

    此外，云南、安徽、福建均是地方經濟增長對房地產投資依賴程度比較嚴重的省份，這也是當地政府頻頻出手救市的原因所在。

    東三省山西經濟增速較慢

    貴州、西藏等新一波資源稟賦型省區(qū)正在彎道超車，而原來的經濟增長大省，卻在遭受著資源枯竭后的經濟消退和轉型困頓期。

    東北三省前三季度GDP增速排名依然靠后，其中，遼寧以2.7%的增速墊底，黑龍江前三季度GDP增速為5.5%，排名倒數第三;吉林前三季度GDP增速為6.3%，排名倒數第四。山西前三季度GDP增速也不快，僅增長2.8%，排名倒數。

    在這幾個經濟增長落后省份中，黑龍江、吉林、山西的房地產投資依賴程度都較低。黑龍江前三季度房地產投資占固定資產投資的比重11.78%，占GDP比重為7.79%。吉林省的這兩個數值分別是6.78%、7.36%。山西稍高，分別為18.97%、11.49%。

    全國經濟增速較低的遼寧省，今年以來房地產開發(fā)投資持續(xù)負增長，但前三季度房地產投資占固定資產投資的19.71%，占GDP的16.1%，仍不低。遼寧房地產投資額比黑龍江、吉林總和的3倍還要多，投資強度過大導致遼寧房地產的去庫存壓力比全國其他地區(qū)更甚。同時，人口的流出更加重了這一地區(qū)的去庫存壓力。

    遼寧省常住人口2014年為4391萬，比上一年僅增加1萬人，位居全國第14位。但是房地產施工面積為全國第8位，投資額為全國第6位。而遼寧省沈陽市目前的庫存仍是省會城市中較高的，需要消化20個月。

    此外，遼寧的房地產業(yè)稅收也在持續(xù)下降。房地產業(yè)稅收占稅收比重回落2.8個百分點，這是自今年2月份以來連續(xù)八個月負增長。建筑業(yè)稅收比重回落1.1個百分點，自今年6月份以來持續(xù)為負。

    北京、上海、浙江、河北等4個經濟增速回落的省市則全部來自東部。尤其值得注意的是，北京、上海前三季度GDP增速尚未達到6.9%的全國平均值。工業(yè)經濟低迷是一個重要因素。前三季度北京工業(yè)生產增速只有0.2%，而上海出現負增長，同比下滑1.7%。

    北京、上海對房地產投資的依賴程度并不輕。北京在31省區(qū)市地產投資依賴度排名中排在第8位，上海排在第16位。尤其這兩個城市的房地產開發(fā)投資額占固定資產投資的比重均高達50%以上，房地產泡沫壓力已經顯現。

    【專家觀點】

    胡志剛：依靠房地產投資拉動經濟靠不住

    房地產能帶動GDP增長，但是不能長期依賴，房地產投資占GDP比重較好低于10%。但大部分省市都高于這個數字，這也是為什么中國房地產市場嚴重供大于求，保障房市場也庫存積壓。

    正常的房地產開發(fā)速度應該是，每一平方公里建成區(qū)容納1萬人，如一個城市建成區(qū)面積為100平方公里，其城區(qū)人口應該為100萬人，如果目前僅有50萬人，而對外來人口的吸引力又不強，短時間內難以達到100萬人口容納量，則很可能淪為“鬼城”“空城”。

    今年以來出臺了這么多房地產刺激政策，但對二三線、三四線城市的房地產刺激作用并不大。房地產已經不能作為經濟發(fā)展的依賴，因為整體人口在這里，房地產供求關系的拐點到了，房地產業(yè)難有大發(fā)展。

    李宇嘉：明年房地產開發(fā)投資或出現負增長

    中國大部分省區(qū)市經濟發(fā)展對房地產依賴程度還是很高的，因為房地產的體量很大，下滑一兩個百分點對經濟的影響是巨大的，所以要讓房地產投資緩慢下行。房地產關聯著上下游產業(yè)，房地產全產業(yè)鏈占固定資產投資的比重已達60%。此外，房地產開發(fā)投資還關系到基礎設施投資，是基礎設施投資的資金來源和土地來源。

    今年房地產銷售面積比2013年的歷史較高水平還要高，住房需求大量被透支，這就會導致2016年出現購購需求動力不強的跡象，現在占全國庫存60%以上的三四線城市始終沒能很好地去庫存，問題還比較嚴重。目前的房地產開發(fā)投資增速已經降到2.6%，是21世紀以來較低增速，這也使得固定資產投資增速創(chuàng)下十幾年來新低。如果新開工、土地出讓繼續(xù)下滑，那么明年房地產開發(fā)投資可能會出現負增長。

    嚴躍進：對部分地產投資比重過高省份應該包容過去對于房地產投資和固定資產投資之間的關系，一直會有一邊倒的批評聲音。

    不過從經濟轉型和軟著陸的角度看，對于房地產的支柱性產業(yè)地位，依然需要默認。對于部分地產投資比重過高的省份，如海南省，實際上還是需要有一定包容性。

    類似海南這樣的市場，旅游地產的土地出讓規(guī)模較大，確實能夠在整個固定資產和第三產業(yè)發(fā)展中占據較大的地位。后續(xù)的關鍵問題不是要做數字上的修正，而是要對既有房地產資

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