日前，中共政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作，其中，“化解房地產(chǎn)庫存”再度成為全國樓市的關(guān)鍵詞。

　　記者從中國指數(shù)研究院（下稱“中指院”）獲得的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米（以2.4的容積率計算），全國整體庫存約為63億平方米，按照過去三年平均銷售速度來計算，需要五年時間消化。

　　中指院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)與2016趨勢展望》報告顯示，今年以來（截止到前11月）一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三、四線城市仍然為去庫存的“重災(zāi)區(qū)”。

　　在經(jīng)濟仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，中指院預(yù)計2016年全國房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)仍然為“去庫存”，城市分化將持續(xù)加重，一線城市住宅價格仍將持續(xù)上漲，而三、四線城市將面臨下跌預(yù)期。

　　庫存集中于三、四線

　　回顧今年房地產(chǎn)市場，冷暖不均成為今年樓市的一大特征，部分一線城市樓市過熱房價上揚，而三、四線城市卻庫存高企。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月百城住宅價格指數(shù)累計上漲3.39%，環(huán)比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環(huán)比連續(xù)第四個月雙漲；在城市表現(xiàn)方面，一線城市累計上漲15.1%，二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一線城市例如深圳，其住宅價格指數(shù)累計上漲33.92%，領(lǐng)漲全國。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任黃瑜認為：“經(jīng)過2015年的銷售之后，庫存水平稍有下降，但是整體還是沒有達到理想狀況。從現(xiàn)在的存量平均消化時間來看，一線城市約為9個月，二線城市約11.5個月，三線城市約為20個月。實際上三、四線城市的壓力還是非常大的。”

　　黃瑜認為，三、四線城市庫存高企分為兩類，一類是長期土地供應(yīng)比較過剩，后續(xù)的需求基本飽和，加之人口增長乏力導(dǎo)致城市庫存壓力比較突出。而類是指短期庫存水平稍高，但是中長期來說，由于政策驅(qū)動和需求增長潛力，總體來說還有緩解機會。

　　在去庫存層面，中指院指出，從層面來看，短期內(nèi)繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵住房需求，積極推進住房保障貨幣化改革、推進棚改及棚改貨幣化安置，促進庫存去化，長期仍依賴戶籍、土地、財稅改革等房地產(chǎn)長效機制逐步健全；從地方層面看，應(yīng)暫緩?fù)恋毓?yīng)，完善區(qū)域交通及生活配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)城市特點，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求；從企業(yè)層面看，應(yīng)秉持理性和謹慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫存三、四線城市的投資，并以消費需求為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品升級，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆?/p>

圖：2010-2015年11月50個代表城市月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　庫存存下跌預(yù)期

　　在經(jīng)濟仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，中指院預(yù)計2016年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長的特點。

　　需求方面，2015年市場超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計2016年商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%。供應(yīng)方面，2015年以來銷售回暖使新開工存增長動力，但庫存高位仍降低開工意愿，預(yù)計2016年全國新開工為15.4-15.7億平方米，同比增長0.5%-2.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8-10.1萬億元，同比增長2.0%-5.0%。價格方面，隨著庫存壓力進一步緩解，價格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢，全國銷售價格平緩上漲至7072-7276元/平方米，漲幅為4%-7%，一線及二線熱點城市領(lǐng)漲。

　　在城市表現(xiàn)上，明年樓市的分化也將更加嚴重，部分城市的去庫存壓力也將持續(xù)增大。從一線城市來看，由于經(jīng)濟發(fā)展良好，人口聚集力較強，住宅價格存上漲動力。二線城市商品住宅市場分化明顯，除武漢、南京等熱點城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價將保持相對平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價存下行壓力。

　　在三線城市，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流，2016年預(yù)計這些城市新建住宅價格存下跌預(yù)期，但不會出現(xiàn)斷崖式下跌。

圖：2010年至今20個代表城市可售面積與出清周期

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) 

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