一、房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“支柱”，著力“去庫(kù)存”拉動(dòng)投資

     當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升乏力，進(jìn)出口持續(xù)下滑，而且目前未見(jiàn)2016年局勢(shì)能有所扭轉(zhuǎn)的契機(jī)，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底，經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成有效供給,促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級(jí)，推動(dòng)家庭對(duì)居住及其服務(wù)需求的升級(jí)，從而進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度。

      另一方面，近來(lái) 、 接連表態(tài)，樓市要著力去庫(kù)存。房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題就是供需錯(cuò)位，沒(méi)有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個(gè)。如何化解廣大三、四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來(lái)二、三年行業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

    二、庫(kù)存：部分城市庫(kù)存壓力走低，但多數(shù)城市仍難見(jiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)

     房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題依舊，主要是當(dāng)前的非城市銷售仍處下行通道，拖累整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存去化，再加上前期投資和建設(shè)規(guī)模的高速增長(zhǎng)，待售面積仍會(huì)持續(xù)增加，就年底屢次表態(tài)看，行業(yè)“去庫(kù)存”將繼續(xù)深化執(zhí)行。多數(shù)城市的庫(kù)存壓力有所緩解出清周期持續(xù)縮短。2015年以來(lái)可售面積持續(xù)降低，較年初下降6.6%。受到成交持續(xù)回暖影響，出清周期呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，較2015年初縮短3.9個(gè)月。一線城市及二線城市庫(kù)存壓力略緩，出清周期基本都在12個(gè)月以內(nèi);而多數(shù)三四線城市庫(kù)存高企，出清周期基本在25個(gè)月以上。

    2016年，部分城市的庫(kù)存去化壓力將持續(xù)走低，但去庫(kù)存步伐或不及2015年如此顯著。對(duì)于土地庫(kù)存較高、去化壓力較大的二線和三四線城市市場(chǎng)而言，短期內(nèi)市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀仍難有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)。但對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)基本面較好、聚集人口較多、政策特別關(guān)注的三、四線城市，未來(lái)庫(kù)存去化會(huì)有更多亮眼表現(xiàn)。

    三、供應(yīng)：新開(kāi)工與土地成交雙降致整體低位

    房屋新開(kāi)工面積同比增速在2014年2月突降至-27.4%，且自此持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月之久。目前降幅在緩慢縮小中，但預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)仍將持續(xù)。

    2015年購(gòu)置土地面積連續(xù)9個(gè)月同比降幅超過(guò)30%，且仍未見(jiàn)企穩(wěn)跡象;土地成交價(jià)款也連續(xù)9個(gè)月同比降幅超過(guò)20%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?014年2月開(kāi)始持續(xù)下滑。至2015年10月已連續(xù)下滑20個(gè)月，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)創(chuàng)1999年以來(lái)之較;增速也從2013年底的19.8%下降至2%，增速為1999年以來(lái)的歷史低點(diǎn)(2009年2月1%的增速為1999年以來(lái)較低值)。從各項(xiàng)先行指標(biāo)判斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑趨勢(shì)仍將延續(xù)。

    同時(shí)，目前整體樓市供過(guò)于求的基本面并未改變，預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體將維持偏緊，繼續(xù)維持低位，或有進(jìn)一步小幅下降可能。就各能級(jí)城市來(lái)看，庫(kù)存壓力較低、市場(chǎng)較為平衡或已經(jīng)供不應(yīng)求的城市，在“有限有供”調(diào)節(jié)下，為了滿足市場(chǎng)需求，若適度增加土地供應(yīng)，并控制房?jī)r(jià)非理性上漲，新增供應(yīng)仍有較大回升空間;而壓力較大城市，今年市場(chǎng)回升明顯，庫(kù)存壓力得到一定程度緩解，因而來(lái)年供應(yīng)量或?qū)⑿》蠞q;對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)去化壓力的三、四線城市來(lái)說(shuō)，供應(yīng)高低還在于市場(chǎng)去庫(kù)存效果，若明年市場(chǎng)需求得不到有效提振，供應(yīng)增長(zhǎng)的可能性不大，或繼續(xù)保持低位甚至小幅下降。

    四、房?jī)r(jià)：各線城市價(jià)格分化加劇，三四線城市房?jī)r(jià)仍有下行可能

    2015年1-10月，商品房銷售價(jià)格為6827萬(wàn)億元，同比上漲7.1%。一二線城市價(jià)格在不斷上漲，三四線城市比較平穩(wěn)。

    整體來(lái)看，在行業(yè)投資額不斷下滑、新開(kāi)工不見(jiàn)起色之下，預(yù)計(jì)2016年各城市房?jī)r(jià)分化將進(jìn)一步加劇。一線城市和需求旺盛的二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍充足，庫(kù)存去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂。一線城市房?jī)r(jià)上漲主要基于三個(gè)方面，其一，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，目前一線城市土地市場(chǎng)愈發(fā)火熱，北京、上海接連拍出地王就可見(jiàn)一斑。其二，開(kāi)發(fā)商更珍惜投資機(jī)會(huì)，在“控供應(yīng)”的方針下，開(kāi)發(fā)商會(huì)愈發(fā)珍惜來(lái)之不易的一線城市投資機(jī)會(huì)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作也會(huì)更多的注重利潤(rùn)率而非周轉(zhuǎn)速度;其三，需求基數(shù)保證去化。在龐大的需求人口基數(shù)下，開(kāi)發(fā)商在一線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更有底氣，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，即便項(xiàng)目短期內(nèi)因售價(jià)較高而去化緩慢，但只要不是區(qū)位過(guò)于偏僻，兩至三年內(nèi)也都可以完成較好的銷售成績(jī)。

    但對(duì)于深陷庫(kù)存壓力之下的二線和三四線城市，未來(lái)房?jī)r(jià)上行空間仍然有限，甚至還有回落的可能。此類城市大多擁有這三類特征，其一，商品住宅庫(kù)存、土地庫(kù)存過(guò)高，其二，人均住房面積較大，改善型需求并不強(qiáng)烈，其三，對(duì)外來(lái)人口吸納能力不足，多依賴本地居民購(gòu)房。

    以上是關(guān)于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，樓市不管如何發(fā)展，較終都會(huì)回暖，作為購(gòu)房者，較好冷靜思考，不可盲目入市購(gòu)房。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！