一、房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟增長“支柱”，著力“去庫存”拉動投資

     當前國內(nèi)投資疲軟，國外經(jīng)濟回升乏力，進出口持續(xù)下滑，而且目前未見2016年局勢能有所扭轉(zhuǎn)的契機，明年經(jīng)濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經(jīng)濟增長仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底，經(jīng)濟著力于“供給側(cè)改革”形成有效供給,促進消費總量提高和消費升級，推動家庭對居住及其服務(wù)需求的升級，從而進一步拉動房地產(chǎn)市場景氣度。

      另一方面，近來 、 接連表態(tài)，樓市要著力去庫存。房地產(chǎn)行業(yè)庫存問題就是供需錯位，沒有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個。如何化解廣大三、四線城市的房地產(chǎn)庫存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來二、三年行業(yè)不得不面對的現(xiàn)實。

    二、庫存：部分城市庫存壓力走低，但多數(shù)城市仍難見實質(zhì)性好轉(zhuǎn)

     房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企、結(jié)構(gòu)性過剩的問題依舊，主要是當前的非城市銷售仍處下行通道，拖累整個市場的庫存去化，再加上前期投資和建設(shè)規(guī)模的高速增長，待售面積仍會持續(xù)增加，就年底屢次表態(tài)看，行業(yè)“去庫存”將繼續(xù)深化執(zhí)行。多數(shù)城市的庫存壓力有所緩解出清周期持續(xù)縮短。2015年以來可售面積持續(xù)降低，較年初下降6.6%。受到成交持續(xù)回暖影響，出清周期呈現(xiàn)下降趨勢，較2015年初縮短3.9個月。一線城市及二線城市庫存壓力略緩，出清周期基本都在12個月以內(nèi);而多數(shù)三四線城市庫存高企，出清周期基本在25個月以上。

    2016年，部分城市的庫存去化壓力將持續(xù)走低，但去庫存步伐或不及2015年如此顯著。對于土地庫存較高、去化壓力較大的二線和三四線城市市場而言，短期內(nèi)市場供大于求的現(xiàn)狀仍難有實質(zhì)好轉(zhuǎn)。但對于那些經(jīng)濟基本面較好、聚集人口較多、政策特別關(guān)注的三、四線城市，未來庫存去化會有更多亮眼表現(xiàn)。

    三、供應(yīng)：新開工與土地成交雙降致整體低位

    房屋新開工面積同比增速在2014年2月突降至-27.4%，且自此持續(xù)負增長達20個月之久。目前降幅在緩慢縮小中，但預(yù)計負增長狀態(tài)仍將持續(xù)。

    2015年購置土地面積連續(xù)9個月同比降幅超過30%，且仍未見企穩(wěn)跡象;土地成交價款也連續(xù)9個月同比降幅超過20%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2014年2月開始持續(xù)下滑。至2015年10月已連續(xù)下滑20個月，持續(xù)時間之長創(chuàng)1999年以來之較;增速也從2013年底的19.8%下降至2%，增速為1999年以來的歷史低點(2009年2月1%的增速為1999年以來較低值)。從各項先行指標判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑趨勢仍將延續(xù)。

    同時，目前整體樓市供過于求的基本面并未改變，預(yù)計2016年樓市供應(yīng)整體將維持偏緊，繼續(xù)維持低位，或有進一步小幅下降可能。就各能級城市來看，庫存壓力較低、市場較為平衡或已經(jīng)供不應(yīng)求的城市，在“有限有供”調(diào)節(jié)下，為了滿足市場需求，若適度增加土地供應(yīng)，并控制房價非理性上漲，新增供應(yīng)仍有較大回升空間;而壓力較大城市，今年市場回升明顯，庫存壓力得到一定程度緩解，因而來年供應(yīng)量或?qū)⑿》蠞q;對于當前市場去化壓力的三、四線城市來說，供應(yīng)高低還在于市場去庫存效果，若明年市場需求得不到有效提振，供應(yīng)增長的可能性不大，或繼續(xù)保持低位甚至小幅下降。

    四、房價：各線城市價格分化加劇，三四線城市房價仍有下行可能

    2015年1-10月，商品房銷售價格為6827萬億元，同比上漲7.1%。一二線城市價格在不斷上漲，三四線城市比較平穩(wěn)。

    整體來看，在行業(yè)投資額不斷下滑、新開工不見起色之下，預(yù)計2016年各城市房價分化將進一步加劇。一線城市和需求旺盛的二線城市房價上漲動力仍充足，庫存去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂。一線城市房價上漲主要基于三個方面，其一，地價推動房價，目前一線城市土地市場愈發(fā)火熱，北京、上海接連拍出地王就可見一斑。其二，開發(fā)商更珍惜投資機會，在“控供應(yīng)”的方針下，開發(fā)商會愈發(fā)珍惜來之不易的一線城市投資機會，對于項目運作也會更多的注重利潤率而非周轉(zhuǎn)速度;其三，需求基數(shù)保證去化。在龐大的需求人口基數(shù)下，開發(fā)商在一線城市開發(fā)項目更有底氣，從歷史經(jīng)驗來看，即便項目短期內(nèi)因售價較高而去化緩慢，但只要不是區(qū)位過于偏僻，兩至三年內(nèi)也都可以完成較好的銷售成績。

    但對于深陷庫存壓力之下的二線和三四線城市，未來房價上行空間仍然有限，甚至還有回落的可能。此類城市大多擁有這三類特征，其一，商品住宅庫存、土地庫存過高，其二，人均住房面積較大，改善型需求并不強烈，其三，對外來人口吸納能力不足，多依賴本地居民購房。

    以上是關(guān)于2016年房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，樓市不管如何發(fā)展，較終都會回暖，作為購房者，較好冷靜思考，不可盲目入市購房。

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