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如何判斷你的房價是否合理?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:海南在線  閱讀 503 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

究竟如何判斷當下的合理房價?

    房價再度成為輿論焦點。住建部的兩會記者發(fā)布會上,媒體拋出的17個問題中有5個與房價直接相關(guān),這不能不說是集中反映了公眾輿論中存在的一些擔憂。

    值得注意的是,雖然公眾輿論對房價問題極為關(guān)切,但整體來說,輿論對房價走勢的關(guān)注遠遠超過了房價本身。市場輿論幾乎一致認為,房價特別是一線城市房價已經(jīng)大幅脫離了“合理區(qū)間”,處于一種非均衡狀態(tài)。但這種思路從邏輯上講是存在瑕疵的,因為任何非均衡分析的展開實際都蘊含著一個基本的前提條件,那就是市場各方認可的均衡點是存在的。那么問題來了:當前市場里,均衡狀態(tài)下的房價應該是什么樣呢?

    沒人知道答案,也幾乎是一個無法回答的問題,不同的市場主體對于均衡點的理解不同,市場信息的傳遞也遠非模型假設的那樣是沒有鴻溝的。所以,公眾輿論普遍呼吁的“合理房價”,從邏輯上講其實只是個偽命題,因為我們永遠無法證明怎樣的房價才是“合理”的。

    那是否就無從判斷房價的合理性了呢?也不是,只是我們必須搞清楚房價中到底包含了什么。

    一般來說,市場對一個區(qū)域房價的估算,多采用重置成本法。通俗地講,就是不管房子是新還是舊,我們可以都假定在這個位置重新蓋一個,再按相應比例扣除差額來參考判斷。新房價格很好理解,包含了建筑成本、土地成本、稅費成本、公共服務成本等各種因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮,不考慮各地建筑材料和人工成本的差異,那房價實際可以劃分為兩大部分——建筑成本和非建筑成本。

    假如將購房視作一種選擇,同時建筑成本視作蓋房子的真實成本,那么房價中的非建筑成本其實就成了我們的選擇成本。房子是無差異的,但選擇居住在哪里,住什么房子有差異,我們要為這種權(quán)利付費。如果你碰巧是賣方,這種選擇權(quán)就有市場價格。而隨著社會收入結(jié)構(gòu)的變化,居住選擇權(quán)的內(nèi)含價值也在變化,不同時期不同地區(qū)可以波動很大。

    從這個角度出發(fā),我們可以很直觀地去判斷什么才是“合理房價”。在中國現(xiàn)狀下,一線大城市顯然意味著有更好的就業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務,這些城市的房價里為選擇權(quán)而付出的成本,在房價中的占比非常大,通常會大大超過建筑成本;二三線城市中,這種選擇權(quán)的內(nèi)含價值相對低一些;而在去庫存壓力比較大的三四線城市,這種權(quán)利甚至一文不值。所以,在當前狀況下,一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市,較主要的原因就是這些城市房價中蘊含的居住選擇權(quán),在經(jīng)濟意義上屬于非常稀缺的資源。

    如果一切條件不變,讓市場自由選擇的話,強者恒強的格局一定會是較終結(jié)果。好在城市公共服務的提供并非一成不變,從長期來看這種外在的供應約束是可以改變的?,F(xiàn)在一線城市能夠提供的所有公共服務,實際上也是過往經(jīng)濟發(fā)展形成的結(jié)果——30年前,我們會相信深圳的房價有會超過廣州,甚至令香港側(cè)目嗎?

    盡管遠水難解近渴,但至少這說明了不同城市的房價差異之大,不純粹是人們不理性的結(jié)果。我們每個人都有自己的預算約束曲線,一旦與供給約束相切,那就是你當下的“合理房價”。


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