5月1日，營改增進入全面鋪開的收官階段。營改增有利于去庫存、降成本、補短板，被視為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革較重要的內(nèi)容，而降成本(減稅)無疑是營改增被寄予厚望之所在。

    2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)營業(yè)稅收入占比分別為31.6%、26.6%、23.6%，房地產(chǎn)是“大頭”。營業(yè)稅是地方大稅種，而房地產(chǎn)又是營業(yè)稅的大頭，加上土地出讓收入及關(guān)聯(lián)的60多個上下游行業(yè)，房地產(chǎn)占地方全口徑財政收入超過60%。那么，房地產(chǎn)納入營改增以后，其稅負將如何變化，能否實現(xiàn)全行業(yè)稅負只減不增呢?

    財政部、國家稅務(wù)總局測算，營改增將年均減稅5000億元，其中不動產(chǎn)、在建工程抵扣占60%。也就是說，企業(yè)購置或自建不動產(chǎn)、在建工程作為固定資產(chǎn)，構(gòu)成了減稅主體。由此，新增4個行業(yè)的減稅并不十分樂觀。相應(yīng)地，國家實施了很多過渡性措施，如稅率降檔，增值稅在17%和13%的基礎(chǔ)上，新增房地產(chǎn)和建筑業(yè)11%的稅率、金融和生活服務(wù)業(yè)6%的稅率;營業(yè)稅優(yōu)惠繼續(xù)延續(xù);房地產(chǎn)增值稅預征率從營業(yè)稅的5%降至3%等。

    根據(jù)國泰君安的研究，即便土地從應(yīng)稅收入中扣除，如果建安成本100%可以進項稅來抵扣，減稅規(guī)模將達到收入的1.04%，凈利潤將提高10.36%;如果建安成本只有50%可通過進項稅抵扣，實際稅率將提升0.45%，凈利潤將下降4.5%。因此，進項稅能否抵扣，成為房地產(chǎn)行業(yè)稅負增減的關(guān)鍵。

    2012年試點營改增以后，原營業(yè)稅征稅范圍內(nèi)的部分企業(yè)出現(xiàn)實際稅負提高的現(xiàn)象，根本原因就在于有些企業(yè)拿不出抵扣憑證，導致稅負反而增加。

    在營業(yè)稅時代，稅務(wù)機關(guān)主要監(jiān)管開發(fā)商營業(yè)收入是否繳稅，而能夠抵扣銷項的支出環(huán)節(jié)(上游建筑企業(yè)的收入)，稅務(wù)機關(guān)很少關(guān)注，造成支出環(huán)節(jié)稅款流失、支出開票混亂。同時，開發(fā)商獲得的營業(yè)稅發(fā)票，特別是支出時獲得的上游建筑企業(yè)開具的營業(yè)稅發(fā)票，由于不能抵扣開發(fā)商繳納的營業(yè)稅，所以稅務(wù)機關(guān)很少監(jiān)管建筑企業(yè)的開票行為。

    增值稅的特點是“道道征稅、環(huán)環(huán)抵扣”，要求企業(yè)所有收入都要開具發(fā)票。另一方面，能抵扣的必須是增值稅專用發(fā)票(非普通發(fā)票)，建筑企業(yè)要求開發(fā)商提供稅務(wù)登記證復本、一般納稅人資格證書或認定文件等后，才能向稅務(wù)機關(guān)申請專用發(fā)票，而稅務(wù)機關(guān)審核交易的真實性后才能開具專用發(fā)票。

    而且，開具增值稅專用發(fā)票要依合規(guī)流程。頭先，開發(fā)商獲得增值稅專用發(fā)票以后，必須在開票后180天內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)申請認定，認定通過后才能抵扣;其次，申請認定時，稅務(wù)機關(guān)先要看發(fā)票購購內(nèi)容是否真實發(fā)生，這就需要開發(fā)商提供采購清單、商品明細等。這對營業(yè)稅時代僅針對開發(fā)商銷售額征收固定比例的稅收征管是極大挑戰(zhàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)和建筑企業(yè)在經(jīng)營上恐難以很快適應(yīng)。

    作為輕資產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)商進項抵扣主要有兩個內(nèi)容：個人勞務(wù)、建安成本。目前，全國有13.6萬家開發(fā)商，95%是中小企業(yè)，它們的現(xiàn)實是勞務(wù)成本很高，營銷支出和上游建筑工人支出是大頭。目前，建筑工人工資較高的已達到5000元/月，為降低勞務(wù)成本(特別是個稅和社會保險)，多數(shù)企業(yè)通過非正規(guī)人力市場、包工頭來獲得，以辦公用品發(fā)票沖抵，均沒有開具增值稅專用發(fā)票的習慣。

    建安包括建材、安裝兩大塊。安裝成本主要是建筑企業(yè)的勞務(wù)收入，也無法取得增值稅專用發(fā)票;建材中的沙子、水泥等，多數(shù)通過包工頭在私人材料市場購進，特別是中小開發(fā)商，也無法取得增值稅專用發(fā)票;建材中的玻璃、線材等，中小開發(fā)商一般自行向私人建材市場采購(“清包”模式)，大開發(fā)商則承攬給建筑企業(yè)(“總包”模式)，只有后者才能獲得增值稅專用發(fā)票。

    綜上所述，由于房地產(chǎn)及建筑行業(yè)服務(wù)業(yè)的特性(中小企業(yè)為主且魚龍混雜、征稅慣性造成票據(jù)混亂)，營改增后短期內(nèi)開發(fā)商遭遇稅負增加的現(xiàn)象恐難以避免。

    但是，過渡性措施的跟進、不動產(chǎn)納入抵扣，完全可以抵充稅負增長，確保行業(yè)稅負“只減不增”。

    更重要的是，一方面中短期內(nèi)房地產(chǎn)營改增對大開發(fā)商、大建筑企業(yè)減稅效果非常顯著，有利于以稅收這一市場化手段提高行業(yè)門檻，助推企業(yè)做大做強、行業(yè)集中度提升。

    另一方面，營改增激勵開發(fā)商將項目設(shè)計規(guī)劃和材料采購外包，激勵開發(fā)商從過去單純追求規(guī)模開發(fā)收益，向追求項目品質(zhì)轉(zhuǎn)變，促進行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。此外，營改增有助于捋順上下游開票鏈條，有利于改變過去20多年來地方政府過分追求房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展、變相扶持地價房價的傾向，進而為地方政府職能轉(zhuǎn)變、財稅改革奠定基礎(chǔ)。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！