繼蘇州、廈門、杭州之后，南京成為國(guó)內(nèi)第四個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。

昨日，南京市政府出臺(tái)了主城區(qū)住房限購(gòu)政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。針對(duì)不同的購(gòu)房需求，采取差別化措施，保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房，打擊投機(jī)購(gòu)房。

此次執(zhí)行限購(gòu)的主城區(qū)包括玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺(tái)、江寧和浦口八區(qū)，不包括高淳、溧水和六合三區(qū)，體現(xiàn)了調(diào)控政策的差別化和精準(zhǔn)化。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為：“南京是二線熱點(diǎn)限購(gòu)城市中，政策力度*為嚴(yán)厲的，可說(shuō)是二線城市里個(gè)要大力度限購(gòu)的城市。其它限購(gòu)的蘇州、廈門、杭州等都是對(duì)本地人 ，但本地人購(gòu)房需求還是很強(qiáng)的，而且對(duì)外地人的限購(gòu)也容易流于形式。然而南京的政策明確：南京本地戶籍的居民，如果手上擁有2套及以上住宅，不能再買新房，還是較嚴(yán)厲的?！?/p>

新房虛火或傳導(dǎo)至二手房

孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為此次政策中的“差別化限購(gòu)”主要體現(xiàn)在本地人與外地人、新房與二手房限購(gòu)套數(shù)上：“南京的限購(gòu)對(duì)于本地人來(lái)說(shuō)是限購(gòu)兩套，對(duì)外地人是限購(gòu)一套。這跟以前的限購(gòu)政策相比還是有區(qū)別的。另外一個(gè)差異體現(xiàn)在新房和二手房上。這次對(duì)于新房的限購(gòu)，本地人可以買兩套新房，二手房沒(méi)有限制。目前來(lái)看，大部分投資投機(jī)需求都集中在新房市場(chǎng)，而現(xiàn)在把這部分需求導(dǎo)入到二手房市場(chǎng)，對(duì)于緩解目前過(guò)熱的新房樓市有幫助?！?/p>

此外，對(duì)地區(qū)的差別化限購(gòu)也將使得購(gòu)買力流向不被限購(gòu)的高淳、六合等區(qū)域，而南京都市圈和周邊樓市也或因此受益，承接部分購(gòu)買力的轉(zhuǎn)移。

對(duì)于限購(gòu)政策的效果，南京房地產(chǎn)促進(jìn)建設(shè)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為：“此政策出臺(tái)會(huì)對(duì)南京的高地價(jià)高房?jī)r(jià)形成震懾，打擊市場(chǎng)預(yù)期和人氣。其中，受到限購(gòu)人群的購(gòu)房需求將被迅速冷凍，市場(chǎng)需求會(huì)大幅度萎縮，成交量將下行，有利于緩解當(dāng)前供求緊張的局面。”

但是，中原地產(chǎn)分析師張大偉卻認(rèn)為：“雖然南京出臺(tái)了限購(gòu)政策，但實(shí)際政策力度有限，外地戶籍可購(gòu)一套、本地戶籍可購(gòu)兩套。當(dāng)下南京庫(kù)存只有2個(gè)月，這種政策力度對(duì)市場(chǎng)影響有限?！?/p>

搖號(hào)拍地未減土地“高燒”

此次限購(gòu)政策出臺(tái)在南京搖號(hào)拍地之后。9月23日下午，南京通過(guò)搖號(hào)賣出20幅住宅用地、收金475億元。

此前，南京出臺(tái)土地限價(jià)的“熔斷機(jī)制”，對(duì)土地實(shí)行*高限價(jià)，如果網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)*高限價(jià)九成時(shí)，開(kāi)發(fā)商所建商品房須現(xiàn)房銷售；當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到*高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位繼續(xù)競(jìng)買的，將搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在*高限價(jià)基礎(chǔ)上附加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。

然而，20幅住宅土地?zé)o一例外進(jìn)入“搖號(hào)”環(huán)節(jié)，這也意味著未來(lái)南京將面臨著現(xiàn)房銷售的局面。不僅如此，“搖號(hào)”方式并未能減緩南京土地“高燒”，20幅住宅用地的成交價(jià)再次刷新了南京各個(gè)區(qū)域的地價(jià)，而熱門區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)超過(guò)每平方米2萬(wàn)元，這也再次推高了南京未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

在土地“高燒”未能有效抑制的情況下，南京從需求端再次出手以期對(duì)樓市虛火進(jìn)行打壓。張輝認(rèn)為：“政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期會(huì)有降低，后面的土地拍賣，預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)程度和*后成交地價(jià)會(huì)有一定的下滑?！?/p>

事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始至今，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒不退”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，南京的新房?jī)r(jià)格同比漲幅一路加速，截止今年8月，南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲19個(gè)月，價(jià)格同比上漲39%，超過(guò)北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市。

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