1月12日，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳來了兩個(gè)大消息，從中我們或許可以看清“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”的端倪。

個(gè)大消息：房地產(chǎn)稅有了新提法

今天出版的《人民日?qǐng)?bào)》在頭版頭條位置發(fā)表了這樣一條消息：中辦國辦印發(fā)《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》。

在這個(gè)指導(dǎo)意見里，有這么幾句話值得我們高度重視：

（二十八）鼓勵(lì)開展改革探索?！诰S護(hù)全國統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。……認(rèn)真總結(jié)各地區(qū)在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)做法，及時(shí)加以推廣。

這就是官方關(guān)于“房地產(chǎn)稅”的*新提法，其核心是“支持各地區(qū)探索創(chuàng)新”，總結(jié)之后“及時(shí)加以推廣”。

我個(gè)人認(rèn)為，這傳遞了兩大信息：，房地產(chǎn)稅距離出臺(tái)還有相當(dāng)距離；，可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

眾所周知，開征房地產(chǎn)稅目前有巨大的爭(zhēng)議，一是合法性的問題，二是如何收取的問題，三是征稅會(huì)不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)的問題。

所謂合法性的問題，其實(shí)是土地產(chǎn)權(quán)問題，目前的商品住宅都繳納了70年土地使用權(quán)，房子是業(yè)主的，但下面的土地是業(yè)主向國家租賃的。在繳納了70年租金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是不是合適。

其實(shí)如何收很簡(jiǎn)單，只要全國電腦聯(lián)網(wǎng)，就可以開征。但問題是，目前樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yán)重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房產(chǎn)稅，勢(shì)必對(duì)這些城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，有可能導(dǎo)致人口進(jìn)一步下降，房屋庫存量進(jìn)一步上升。*終，過剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

所以，我此前在專欄里預(yù)言過，未來有條件收取房地產(chǎn)稅的城市不多。我的建議是，通過全國人大立法開征房地產(chǎn)稅，但授權(quán)各地可以減免、緩征、自定稅率。*終，大概只有中東部100來個(gè)有人口增量的城市能實(shí)施房地產(chǎn)稅，能成規(guī)模征收的，或許只有30到50個(gè)城市。

對(duì)于一線城市、強(qiáng)二線城市來說，開征房地產(chǎn)稅是必要的，甚至可以考慮在第四、第五套住宅之后，實(shí)施懲罰性、累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅，這樣可以減少空置和調(diào)整財(cái)富結(jié)構(gòu)，有利于減輕平民、年輕人在大城市的生活負(fù)擔(dān)，防止社會(huì)的固化。

現(xiàn)在看起來，似乎有這個(gè)意圖。目前上海、重慶已經(jīng)試行了房地產(chǎn)稅，但主要是針對(duì)新增住房的，至于在試行之前購買了多套房的人，則不用繳納。所以，這種試點(diǎn)不是真正意義上的試點(diǎn)。

針對(duì)全部存量住房的房地產(chǎn)稅，或許會(huì)在北、上、深三大一線城市試行。

個(gè)大消息：土地供應(yīng)方式將發(fā)生巨變

據(jù)央視等媒體報(bào)道，國土資源部今天表示：要堅(jiān)決落實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

應(yīng)該說，這種調(diào)整是非常有必要的。對(duì)于庫存量大的三四線城市來說，這是重大利好，意味著房屋新的增量將減少，再加上棚改上只拆不建、貨幣補(bǔ)償，將帶來新的需求，有利于去庫存。部分有人口增量的、經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏大的三四線城市，或許房?jī)r(jià)能在2017年有所上漲。但中西部人口流失嚴(yán)重的三四線城市，仍然有漫長的去庫存過程。

對(duì)于一二線城市來說，增加土地供應(yīng)、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房?jī)r(jià)。重慶之所以房?jī)r(jià)長期保持穩(wěn)定，就是因?yàn)楣┑亓烤薮?。可見，只要增加土地供?yīng)，一樣可以抑制房?jī)r(jià)。但北京、上海這類城市還有控制人口總量的任務(wù)，所以土地供應(yīng)量一直偏低，估計(jì)未來也不會(huì)有大的改變。至于深圳，有強(qiáng)烈的擴(kuò)張人口的欲望，但土地面積狹小，也很難大幅增加土地供應(yīng)量。所以未來北上深仍然是三個(gè)非常特別的城市。

從上述兩個(gè)大消息來看，高層的確在醞釀建立長效機(jī)制。但這個(gè)機(jī)制的建立，恐怕需要相當(dāng)一段時(shí)間，沒有5年時(shí)間很難形成一個(gè)體系。

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