經(jīng)常有人在微信上咨詢我，30萬以下還可以買到海南哪個地方的房子，過分點的甚至在問，30萬以下可以買哪里的海景房。每當這個時候，我只能無奈地告訴他們，30萬買海南房子的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，再過一段時間，100萬以下也難以買到海南的房子了。

一、30萬以下海南買房的日子一去不復(fù)返。

2016年初的時候，我們還經(jīng)常能看到“18萬/套”、“25萬/套”的廣告，那個時候，除了?？?、三亞、陵水幾個熱門市縣，其他市縣房價幾乎都在4000-8000之間，甚至像東方、白馬井、文昌等地方還有7000以下的海景房，30萬元，只要避開?？?、三亞、陵水，其他市縣買一個三四十平方的小開間還有很大的挑選余地。

隨著2016年轟轟烈烈的去庫存工作的推進，全國各地房地產(chǎn)市場一片火熱，房價也是輪流暴漲，到今年3月，海南離海近的區(qū)域，非海景房大部分已經(jīng)突破10000元單價，海景房大部分已經(jīng)超過1.3萬元。即使是多年不漲的中部區(qū)域的屯昌、瓊中、白沙這些地方，價格也早已突破5000元。按照這些價格，30萬以下，目前能買到的，或許只剩下臨高、定安、屯昌、儋州、昌江這幾個地方的小于40㎡的超小戶型了。

然而目前的情況是，這幾個地方由于前期漲幅較小、價格較低、近期成交較多，到現(xiàn)在還是在慢慢補漲，而且由于貸款周期拉長，開發(fā)商幾乎都不接受貸款，只能一次性付款。所以說，30萬以下買到海南房子的日子，已經(jīng)一去不復(fù)返了，更不用指望買到海景房了。

二、半年后，100萬以下也難在海南買到房。

根據(jù)ZF的數(shù)據(jù)，截止2017年6月份，全省庫存僅剩11個月，而在過去的5個月里，由于“兩個暫?！闭叩牟粩嗌罨瘓?zhí)行，全省只有非常少量樓盤拿到預(yù)售證，到現(xiàn)在估計也就剩下六七個月的庫存量了。

海南的樓市，目前正處于冰火兩重天的狀態(tài)，一方面是調(diào)控的緊箍咒不斷收緊，力爭把每一個“炒”房客趕出海南；另一方面又是不斷深化“兩個暫?！闭?，增加外地人、炒房客購房門檻的同時，又要保證房價平穩(wěn)發(fā)展，不至于因為調(diào)控再次出現(xiàn)2010年-2011年的情況。

這些調(diào)控政策中，*有深遠意義的、對未來海南樓市影響*大的一條，莫過于停止100平米以下的小戶型的報建了。之前不論是限購也好、限貸也好、限社保也好，給你關(guān)上一扇門的同時總是又留著一扇窗，只要想買，總歸還是能在海南的土地上買到適合自己的房子。但是限制100平米以下小戶型的報建，就會直接導(dǎo)致房子總價直接翻倍甚至數(shù)倍！

也就是說，半年之后，小戶型庫存消化完了，即使某些人的幻想成真，房價真的下降了，你真的能買的起海南的房子了？現(xiàn)在花50萬、80萬、100萬，在海南的大部分地方都還買的起小戶型，甚至還看可以是海景的，當小戶型賣完了，按現(xiàn)在海南沿海區(qū)域1萬元以上的價格，100平以上的房子，100萬已經(jīng)不夠了，既是是中部七八千的房子，房屋總價也得接近百萬了。

也就是說，100萬以內(nèi)在海南占個坑，給自己、給父母養(yǎng)老的機會，可能只剩下半年了，半年之后，即使房價如你所愿，有所回調(diào)，你需要的，是50萬的一房，還是100萬的2房？況且，房價真的會回調(diào)嗎？

三、近年海南的房價從來就沒有真正下跌過。

如果我說海南的房價從來就沒有真正下跌過，或許會有各種各樣的反駁砸過來，比如94年，比如11年。實際上，真正的下跌歷史只有一次，那就是94年，后面實際上都沒有真正的下跌，包括2011年，只是成交量的下降而已。

過去的20年，有過下跌的是海南各市縣的“均價”，而真正的房價是沒下跌的。

以2011年的三亞為例。

當時三亞達到*高峰的時候，房價已經(jīng)超過2.5w，而后均價一路走低，反反復(fù)復(fù)，到2015年，三亞均價大概在1.5w左右，部分樓盤下跌超過30%。但是請注意到一個事實，當時大東海、三亞灣、亞龍灣、市區(qū)都還有房賣，而房價上漲之后，三亞灣、大東海、亞龍灣以及市區(qū)幾乎清的光光的，能買到的就只有后面開盤的、偏僻的、當時我們說鬼都不去的地方。而后來降價的樓盤恰恰就是這些“鬼都不去”的地方，比如現(xiàn)在很火的吉陽鎮(zhèn)迎賓路、崖州區(qū)、鳳凰鎮(zhèn)等地。當你拿市區(qū)、海景房的均價，跟當時的“郊區(qū)”的均價去比較的時候，這本來就沒有什么可比性的，一方面是它們開盤的時候就乘著好地段漲價的東風(fēng)而虛高，另一方面則是，它們的土地成本和地段優(yōu)勢本身也沒法跟這些地方相比。

所以說，當時房價實際上并沒有下跌，或者說下跌的幅度甚微，有的只是不同地段本身的價值、定價的區(qū)別而已。目前不要說三亞灣、大東海、亞龍灣區(qū)域了，即使是迎賓路、吉陽鎮(zhèn)這些地方也是價格高企、庫存非常少，一年半載以后，G98北面的地方出來了許多樓盤，價格低于迎賓路許多，三亞的“均價”可能又被拉低了，但是這又有多少意義呢？

四、現(xiàn)在就是占坑海南的*后機會。

小戶型停止報建的政策，其出發(fā)點是緩解由于海南非常住人口帶來的環(huán)境問題及公共資源緊張等問題，由此引發(fā)的海南樓市的*直接的變化就是購房總價的大幅度增加。

實際上，隨著這么多年來全國普遍性的房價持續(xù)上漲趨勢，以及棚戶區(qū)改造，海南購房者客源結(jié)構(gòu)也在慢慢改變，本地購房者的比例正在逐漸提升。海南的每一個城市實際上都還非常年輕，年輕到既是是它的省會?？谝策€處于發(fā)展的起步階段，各項基礎(chǔ)設(shè)施如交通、醫(yī)療等硬性設(shè)施都還處于飛速發(fā)展階段，而海南的經(jīng)濟也在飛速提升。

隨著城市化的不斷發(fā)展、經(jīng)濟的提升，海南越來越多人從農(nóng)村走向城市，安居的思維也發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，越來越多的人想要在城市里購房安居，剛需人群越來越龐大。跟這類剛需對應(yīng)的，則是海南“長壽島”吸引而來的全國各地的購房者，不論是養(yǎng)老、養(yǎng)病、養(yǎng)生、度假，實際上也是一種剛需。只是這種剛需，需要更多的，或許是30-60平的小戶型。

事實上，現(xiàn)在或許不是*佳的機會，但是現(xiàn)在就是占坑海南的*后機會。目前海南各項目的小戶型正在快速消化，當你在商量、猶豫、考慮的時候，其他人已經(jīng)在毫不猶豫的下手了，不久之后100萬在海南買房的機會將成為歷史，是那個時候花一百多萬買個并非*適合自己的大戶型，還是現(xiàn)在就花幾十萬買一個可以給幾代人養(yǎng)老的小戶型？

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