歲末之際牞回眸京城二手房市場，交易量的節(jié)節(jié)攀升、土地的限制供應(yīng)、央行加息等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺，都足以證明2004年是北京房地產(chǎn)二級市場極不平凡的一年，標(biāo)志著京城二手房開始從房產(chǎn)交易附屬地位漸漸邁向市場主流。政策年：宏觀調(diào)控喜憂參半2004年北京市房地產(chǎn)市場的重量級調(diào)控政策接二連三，招拍掛、提高資本準(zhǔn)備金、8·31大限乃至加息，業(yè)內(nèi)開發(fā)商的心情可謂大起大落，因此不少人將今年稱為“政策年”。

在一級市場令人眼花繚亂之時，二級市場相對平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)普遍以平和的心態(tài)靜觀其變。目前，二手房交易的主體需求仍然以自住類型為主，更強調(diào)房屋的實用性，以投資為目的的交易量只占二三成。自住型群體的需求具有長期穩(wěn)定性，不會受到諸如奧運等中短期因素的影響，因此“泡沫論”、“大限說”對于二手房市場的沖擊程度要小得多。

鏈家市場總監(jiān)宮萍認為，今年國家出臺的調(diào)控政策很好地控制了房產(chǎn)投資中過度的投機行為，用提高房產(chǎn)消費者的信貸門檻和提升還款能力、控制經(jīng)濟適用房投資行為等方式，來擠壓房產(chǎn)泡沫，從而起到平抑房價的作用。這將從土地源頭上控制并分散百姓進行房產(chǎn)消費的單一性，促進二手房、空置房的消化量，從減免個人所得稅方面促進增量房、存量房市場的消化。而且，這將進一步提升二手房交易量，優(yōu)化房地產(chǎn)各級市場之間的梯級結(jié)構(gòu)，對于二、三級市場來說是個好消息。

然而，我愛我家市場研究表示了不同的看法，適度緊縮的調(diào)控措施在控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的同時，也使各大銀行紛紛提高了個人住房按揭貸款門檻。特別是在二手房貸款方面，大部分銀行對借款人、房屋、貸款成數(shù)、合作中介機構(gòu)等設(shè)置了嚴(yán)格的審查條例，使購購二手房的申貸難度加大。

環(huán)境配套：市場成熟還需政策放開相對于北京，上海的房地產(chǎn)市場起步較早，已經(jīng)進入較為成熟的發(fā)展階段，交易過程完全流程化、市場化，在政務(wù)辦公、配套法規(guī)、市場操作等方面都可以作為北京二手房市場發(fā)展的參考范例。

城建經(jīng)紀(jì)公司負責(zé)人葛戎認為，和上海相比，北京地區(qū)市民的觀念還比較保守，定居以后一般很少搬家，市民對二級市場投資理財觀念的認可程度有待提高。這和北京二手房市場規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展起步時間較晚有關(guān)，觀念偏差是制約市場發(fā)展的重要因素。

中大恒基吳海兵說道，二手房市場化的進程正在逐步加快，隨著政府政策的進一步放開，市場操作空間會越來越大。在國外較為成熟的房地產(chǎn)市場中，二、三級市場在整個行業(yè)的交易量中所占比例要在90％左右，一級土地開發(fā)市場只占10％左右的份額，是塔基和塔尖的關(guān)系。北京二手房市場在現(xiàn)階段恰恰需要一定的“泡沫”，因此國內(nèi)市場的發(fā)展如果要形成幾級市場間的良性循環(huán)，政府就要充分放開供應(yīng)量，刺激需求。

市場風(fēng)向：中高端需求成主流盡管有關(guān)部門在政策調(diào)控中放出的信號使得相當(dāng)數(shù)量的投資者止步不前，然而仍然無法抑制今年二手房交易量的大幅上漲。

交易量上漲的同時也拉動了市場交易中的升級需求，中高端房成交量明顯上升。一方面意味著市場和購房者群體的雙重變化，受新房價格上漲的影響，部分潛在的新房購購者轉(zhuǎn)向了二手房市場；另一方面就是投資置業(yè)者的消費理念已經(jīng)由基本型往舒適型轉(zhuǎn)換。

據(jù)“鏈家”統(tǒng)計分析：從二手房成交的總價來看，總價在30萬—50萬的成交比例占到了55％，總價在50萬以上的成交比例也維持在28％左右，總價在30萬以下的中低價二手房成交比例為17％。由此可見，二手房成交已經(jīng)由中低檔往中高端轉(zhuǎn)移。

區(qū)域格局：城郊區(qū)價格呈現(xiàn)兩極分化趨勢今年成交量的格局仍然延續(xù)傳統(tǒng)的地域格局，海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢吸引眾多的流動人員工作居住，朝陽則以其傳統(tǒng)的北京商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)牞同樣也是眾多的購房者頭選。因此雖然二手房價格稍高于其他地區(qū)，考慮到地段和區(qū)位等因素，綜合性價比仍然頗具競爭力。東城、西城、崇文、宣武等城區(qū)二手房成交量占總成交量的份額維持著穩(wěn)步上升態(tài)勢，城區(qū)二手房成交量穩(wěn)步上升。二手房價格的層次性將會隨著整個市場的發(fā)展逐漸向郊區(qū)輻射，城區(qū)成交量維持穩(wěn)步上升的趨勢，而郊區(qū)由于新開發(fā)的樓盤較多，相比較二手房源少，且價格優(yōu)勢又不明顯，因此與城區(qū)的差距還很大，但各區(qū)總體的均價還將會穩(wěn)步攀升。

北京順馳企劃部張磊說，盡管目前城郊差異明顯，但城市未開發(fā)土地畢竟有限，是資源，經(jīng)過一定時期必定遭遇一級市場的發(fā)展瓶頸，呈現(xiàn)開發(fā)飽和狀態(tài)。北京市城市進程的加快使得常住人口不斷向外擴散，城市的長遠發(fā)展使得北京規(guī)劃建設(shè)呈現(xiàn)多的趨勢，在一定程度上改變這種現(xiàn)狀。

央產(chǎn)房：政策謹(jǐn)慎潛力巨大自去年10月8日央產(chǎn)房允許上市交易以來已經(jīng)一年有余，但是在這期間由于交易量的持續(xù)增加而使央產(chǎn)房市場備受業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注。據(jù)保守估計，北京央產(chǎn)房市場總量在40萬套以上，潛力巨大。中大恒基企化部負責(zé)人吳海兵說，今年央產(chǎn)房上市量保持在5000套左右，雖然有關(guān)部門還沒有全部放開，但是對于業(yè)內(nèi)來說這是個利好消息，意味著國家支持和鼓勵這部分市場的發(fā)展，因此央產(chǎn)房上市的象征意義更多，是國家政策導(dǎo)向的調(diào)控信號。

而城建經(jīng)紀(jì)公司葛戎認為，央產(chǎn)房交易量太少，只是試探性地投放市場，距離真正完全放開市場還有相當(dāng)?shù)木嚯x。而且目前具有央產(chǎn)房經(jīng)營權(quán)的公司也只是政府指定的幾家，希望有關(guān)部門能夠進一步放寬政策。

據(jù)了解，手續(xù)過于繁瑣也是制約央產(chǎn)房市場發(fā)展的重要因素之一。北京順馳企劃部負責(zé)人張磊介紹，目前，客戶辦理央產(chǎn)房上市頭先要與原單位脫離產(chǎn)權(quán)，并要妥善處理房屋的供暖、物業(yè)服務(wù)的一系列善后問題，然后才可以拿到房屋上市交易許可的證明，提交房地產(chǎn)管理局排號。交易前投入的時間成本過多，讓許多人望而卻步。

經(jīng)濟適用房：遏制炒房減少房源供應(yīng)今年5月份出臺了已購經(jīng)濟適用房再出售的新政策，其中明確規(guī)定：居住未滿5年的經(jīng)濟適用房將不得出售，確需出售的價格不得高于購購時的價格；滿5年的可按市場價出售，但出賣人需繳納成交價10％的綜合地價款。這就堵死了暗箱操作的缺口，對于涉足經(jīng)濟適用房投資炒作的群體亮起紅燈。

我愛我家市場研究認為，新政策的出臺雖然從源頭上保證了經(jīng)濟適用房真正成為中低收入安居樂業(yè)的保障，遏制了投機炒房行為，但同時也在短期內(nèi)加劇了北京二手房市場房源不足問題，增加了部分低收入人群的購房難度，從而在一定程度上影響了再上市經(jīng)濟適用房的后期交易量。

信任危機：呼喚誠信品牌目前北京二手房市場的整體環(huán)境還有待提高，市場魚龍混雜，經(jīng)營水平參差不齊，規(guī)范運作的經(jīng)紀(jì)公司也受到影響。因此，誠信和規(guī)范是當(dāng)前行業(yè)面臨的兩大問題。這不僅需要政府相關(guān)部門的有效介入，加大審查力度，同時也要提高自律，借助行業(yè)協(xié)會的形式進行組織和引導(dǎo)。

顯然，品牌化經(jīng)營路線將是市場的發(fā)展趨勢?！版溂摇鳖A(yù)計，明年將會出現(xiàn)至少3個擁有100家連鎖直營店的大型經(jīng)紀(jì)公司，占據(jù)京城二手房市場份額達5％；經(jīng)紀(jì)公司的贏利模式將會利用門店網(wǎng)絡(luò)的平臺，從簡單的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作轉(zhuǎn)向多種業(yè)務(wù)模式混合經(jīng)營戰(zhàn)略，同時將以發(fā)展為全國性品牌連鎖經(jīng)營模式作為方向，進一步擴大市場份額。

二手公寓：供需兩旺增長勢頭強勁相對于北京市的二手房市場有效供給總量不足的情況，二手公寓市場從去年下半年至今，交易量大增，并持續(xù)供需兩旺的勢頭。

我愛我家市場研究的數(shù)據(jù)顯示，2004年第三季度二手公寓的成交量與2003年同期相比增長了4－5倍。

相關(guān)專家分析道，以舊換新、置業(yè)升級的理念導(dǎo)致二手公寓房源放量的主要原因，而樓市跌價預(yù)期心理壓力與加息更促使投資客出售現(xiàn)房公寓套現(xiàn)以避免風(fēng)險，此外，二手公寓中的央產(chǎn)部分進入二級市場開始流通。


（華夏時報/閆威）

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