“黃金小屋”小荷才露尖尖角

　　產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游房產(chǎn)的發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式，是集休閑、度假和投資于一體的新型房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。通常情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的每個(gè)客房投資者都享有各自獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度分紅，同時(shí)，還能獲得酒店管理公司的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。在國(guó)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)式酒店較早興起于風(fēng)光秀麗的海南，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則。繼酒店式公寓在國(guó)內(nèi)一些大城市遍地開花后，被稱之為“黃金小屋”的產(chǎn)權(quán)式酒店又悄悄“殺”進(jìn)本已熱潮滾滾的房市。

　　所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，通俗地講，就是在城市商圈內(nèi)蓋起酒店，再把酒店分成若干個(gè)產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人既可以在該酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房間租出去，使產(chǎn)權(quán)人從中獲得收益。實(shí)際上，作為一種個(gè)人投資方式，購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)并非是新鮮事物。20世紀(jì)90年代后期，分時(shí)度假酒店(或稱“時(shí)權(quán)酒店”)的概念就傳入國(guó)內(nèi)，在珠三角和海南“登陸”，并逐步演變成為中國(guó)特色的產(chǎn)權(quán)式酒店，并于2000年在?？谑新氏攘料?，當(dāng)時(shí)曾受到投資者的追捧。投資人閑暇時(shí)可以住在酒店里享受服務(wù)，離開后可以委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，是能夠同時(shí)獲得休閑與收益的一種新型的投資模式。

　　目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，在整體上仍處于起步階段，業(yè)態(tài)上也并不是十分成熟，即使是起步較早的地區(qū)，也不能保證個(gè)個(gè)賺錢。比如，海南省早在10年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店的萌芽，但并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。旅游資源的豐富程度是度假型產(chǎn)權(quán)式酒店前途的保證。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店通常建在旅游風(fēng)景名勝區(qū)，如三亞、杭州等城市。跟酒店式公寓相比，產(chǎn)權(quán)式酒店更強(qiáng)調(diào)盈利性，與前者居住消費(fèi)屬性不大相同。酒店式公寓一般選址在城市核心商圈，而產(chǎn)權(quán)式酒店則落腳于度假村或依山傍水的風(fēng)景區(qū)內(nèi)，因?yàn)橛慰偷臄?shù)量是決定產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直接因素，也決定著投資者能否收回成本和得到收益。兩者的共性都是強(qiáng)調(diào)投資性，而對(duì)于開發(fā)商而言，產(chǎn)權(quán)式酒店投資方式的資金回籠更為安全快捷。

　　“黃金小屋”并非“聚寶盆”

　　產(chǎn)權(quán)式酒店是集房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互融合的一種新型的投資產(chǎn)品，之所以吸引眾多投資者趨之若鶩，主要是看好產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目高于銀行利率數(shù)倍的回報(bào)率，但這種高回報(bào)率也伴隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不久前，江蘇連云港一家產(chǎn)權(quán)式酒店，打出的售樓廣告這樣寫道：“年500萬(wàn)旅游人口，43億旅游收入，市商務(wù)住宿需求更旺盛，確保酒店穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)?！卑凑臻_發(fā)商的計(jì)算，面積在36.23平方米標(biāo)間，總價(jià)在13萬(wàn)多，頭付只需6.6萬(wàn)多元，貸款10年，每月還貸款708元，而一年可以享受房?jī)r(jià)總額8%的回報(bào)，即一年可凈賺1萬(wàn)多元。但讓人匪夷所思的是，雖然廣告打出了“管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)有保障”的字樣，且產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)成敗較關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是需要合格的經(jīng)營(yíng)管理者，但該產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理者卻遲遲難以落實(shí)。

　　在此之前，在南京開盤的“農(nóng)家樂(lè)”假日酒店也打出這樣誘人的廣告：投資者年可獲得總價(jià)6%回報(bào)，年為7%，第三年為8%，你只需短短幾年的時(shí)間，便可收回本金，投資者還可以擁有一套產(chǎn)權(quán)為70年的酒店標(biāo)間。那么，產(chǎn)權(quán)酒店真的有這么大的升值空間嗎？業(yè)內(nèi)人士提醒，既然是一種投資方式，就不可避免具有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)，雖然產(chǎn)權(quán)屬于每個(gè)投資者，但產(chǎn)權(quán)所有人很難把握它的率，因?yàn)椋@一投資項(xiàng)目的特性決定了它必須聘請(qǐng)或委托專業(yè)酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，而不是由產(chǎn)權(quán)人自己來(lái)控制這一市場(chǎng)層面的盈虧。

　　也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店率的高低和風(fēng)險(xiǎn)的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。還開發(fā)商承諾的10%至30%的率極有可能是水中月鏡中花。尤其是酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算大多是按80%或100%的入住率樂(lè)觀估計(jì)的。如果達(dá)不到這個(gè)入住率，經(jīng)營(yíng)效率就實(shí)現(xiàn)不了，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，根本就沒(méi)有利潤(rùn)可分，投資者便有可能被“套牢”。因此，業(yè)內(nèi)人士告誡投資者，要理性地評(píng)估未來(lái)收益，不要迷信開發(fā)商關(guān)于率的吹噓。那么，在頻繁亮相的酒店式公寓的光環(huán)之下，新概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是否真的如同房產(chǎn)開發(fā)商所言，是只賺不賠的“黃金小屋”呢？

　　靠提升經(jīng)營(yíng)管理水平獲得“雙贏”

　　產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的融資方式，比單獨(dú)購(gòu)購(gòu)一套住房，來(lái)旅游時(shí)住，平時(shí)出租的模式便利得多。房地產(chǎn)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資者也可單一的“購(gòu)房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性，以及售價(jià)偏高，回報(bào)率偏低，潛在風(fēng)險(xiǎn)是工薪難以承受的。如在海南就出現(xiàn)大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來(lái)，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過(guò)數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對(duì)較終客戶需求開發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“半拉子”工程，讓許多投資者被“套牢”。

　　業(yè)界人士稱，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目時(shí)需要格外謹(jǐn)慎，開發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項(xiàng)目；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營(yíng)管理等方面。除此以外，酒店經(jīng)營(yíng)者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營(yíng)管理方面，不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的收益方式也不同。主要分為兩種類型，一種是低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的固定收益法，無(wú)論經(jīng)營(yíng)狀況如何，業(yè)主每年都會(huì)收到近3萬(wàn)的收入，盈余部分為物業(yè)公司所有，合同一般都要簽5年以上；另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)收益法。按照10%到30%的率計(jì)算，收益約為3萬(wàn)元至9萬(wàn)元。需要指出的是，這種方式有高回報(bào)但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融和一種復(fù)合產(chǎn)品，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)展并不是十分完善，仍需要進(jìn)一步開拓和創(chuàng)新。考量一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利能力主要是對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平進(jìn)行全面考察，畢竟這是決定投資物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，頭先要弄清酒店由什么樣的管理者來(lái)經(jīng)營(yíng)，分析剖析酒店管理公司設(shè)計(jì)的管理方案。如沿海某市一家度假型產(chǎn)權(quán)式酒店與汽車出租公司聯(lián)手，為業(yè)主和顧客提供汽車租賃服務(wù)。40輛中級(jí)轎車往返于海濱游覽區(qū)和機(jī)場(chǎng)、碼頭，業(yè)主和顧客們租車還車十分方便，從而提高了酒店的盈利能力。由此可見(jiàn)，只有具有成功酒店管理經(jīng)驗(yàn)的公司，才能限度地挖掘經(jīng)營(yíng)管理潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，使投資者和開發(fā)商達(dá)到雙贏的目的。

　　時(shí)下，在許多城市里，無(wú)論是開發(fā)商還是已經(jīng)購(gòu)房者，都沐浴在房市價(jià)格急劇攀升的一浪高于一浪的“幸福時(shí)光”之中，真切地感受著房地產(chǎn)業(yè)流金淌銀般的“財(cái)富效應(yīng)”。盡管房地產(chǎn)投資者對(duì)于小戶型投資仍存有疑慮，但這絲毫不影響小戶型房產(chǎn)項(xiàng)目的出爐。如前幾年在海南等地還處于概念炒作的產(chǎn)權(quán)式酒店投資方式，正在不經(jīng)意間出現(xiàn)國(guó)內(nèi)的一些城市之中，產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商熱炒的項(xiàng)目。

（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）

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