從4月14日國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，到15日見(jiàn)諸各大媒體醒目位置的重磅炸彈：90平米以上購(gòu)房頭付3成，套執(zhí)行頭付5成利率1.1倍，再到17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》的出臺(tái)，這也是繼今年年初用“遏制”取代“抑制”后，頭次在房?jī)r(jià)調(diào)控上表現(xiàn)出“堅(jiān)決”。在這一系列政策調(diào)控下，海南樓市將何去何從?

　　高壓政策密集出臺(tái) 終于“堅(jiān)決”了

　　4月14日 國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作。

　　4月15日，傳出的重磅政策：90平米以上購(gòu)房頭付3成，套執(zhí)行頭付5成利率1.1倍。

　　4月16日 北京土地掛拍政策大改革，日后難再出地王：頭個(gè)“限房?jī)r(jià)”地塊掛牌式的項(xiàng)目。弱化價(jià)格因素，防止高價(jià)地限制企業(yè)拿地，規(guī)模防止囤地試點(diǎn)限房?jī)r(jià)、限地價(jià)方式。

　　4月17日在中華人民共和國(guó)政府網(wǎng)站上一則《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，再次沖擊了所有人的心靈。

　　短短一周之內(nèi)，如此高密度高強(qiáng)度的政策出臺(tái)可以說(shuō)是我國(guó)近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)較嚴(yán)厲的政策組合，從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面、頭次一次出臺(tái)系列政策。如此密集全面的新政策集合頭次出臺(tái)，可以說(shuō)是歷史以來(lái)較嚴(yán)厲，甚至是全球罕見(jiàn)，可見(jiàn)政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)目前高房?jī)r(jià)帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)有充分的認(rèn)識(shí)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》無(wú)論是加大保障性住房的供應(yīng)，還是通過(guò)差別化的稅收、信貸土地政策，引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)，乃至于進(jìn)一步明確政府的責(zé)任，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊違法行為，都是在增強(qiáng)2009年底至今出臺(tái)的樓市調(diào)控措施的操作性和執(zhí)行力。

　　有分析人士指出，此舉在于進(jìn)一步完善前期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施為主旨同時(shí)，向外界傳遞政府調(diào)控市場(chǎng)的決心和信心，真正穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費(fèi)和民生?！锻ㄖ分蓄^次用到“堅(jiān)決”一詞，說(shuō)明政府這次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整真是下了狠心。

　　觀點(diǎn)解讀樓市新政對(duì)海南樓市的影響

　　17日中華人民共和國(guó)政府網(wǎng)站上公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中，土地政策、金融政策、供應(yīng)比例、交易稅費(fèi)、外資購(gòu)房限制所有樓市能夠想到的所有政策如此密集的一次全部出臺(tái)，可見(jiàn)政府對(duì)房?jī)r(jià)打壓的力度。

　　此次新政在新政各地區(qū)各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)、堅(jiān)決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、在加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五大方面十條規(guī)定中在進(jìn)一步完善前期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施為主旨，同時(shí)向外界傳遞政府調(diào)控市場(chǎng)的堅(jiān)決態(tài)度。

　　區(qū)別于“國(guó)11條”， 此次《通知》對(duì)于調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)仍然有諸多的亮點(diǎn)和新意：

　　、實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，作為外銷(xiāo)型房產(chǎn)的海南，新規(guī)作為一把“雙刃劍”從一定程度上嚴(yán)格限制了各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，但也將在一定程度上影響海南樓市的剛性需求群體，即頭套房和改善型住房購(gòu)購(gòu)者的購(gòu)購(gòu)欲望。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸的收緊信號(hào)頭先波及的是自住購(gòu)房和改善性購(gòu)房人群。當(dāng)初，財(cái)政部實(shí)施貸款利率的優(yōu)惠，就是為了拉動(dòng)自住購(gòu)房和改善型需求入市。雖然這也在一定程度上增加了炒房者的投資成本，但這些人大多實(shí)力較強(qiáng)，利率優(yōu)惠的變動(dòng)對(duì)他們影響較小，而受打擊大的可能還將是剛性需求群體。由于近兩三個(gè)月海南房?jī)r(jià)迅速拉升，面對(duì)銀行房貸的收緊，導(dǎo)致這些剛需群體購(gòu)房的門(mén)檻進(jìn)一步提高，讓無(wú)房戶中的中低收入家庭更趨被動(dòng)觀望。某金融業(yè)內(nèi)人士就指出，“供需關(guān)系變化了，供應(yīng)量沒(méi)有太大變化的同時(shí)，本地市場(chǎng)的需求量方面，隨著一部分投機(jī)炒房客的退出，或許會(huì)暫時(shí)出現(xiàn)供大于求的局面，因此有些人可能會(huì)開(kāi)始或繼續(xù)觀望樓市變化?！?/P>

　　、明確建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。規(guī)定中指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門(mén)要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

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　　據(jù)了解，今年海南住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為1564公頃。保障性住房建設(shè)被列為海南省“一號(hào)民生工程”，今年，海南保障性住房計(jì)劃用地393.59公頃(廉租房44.92公頃，經(jīng)濟(jì)適用房348.67公頃);棚改房計(jì)劃用地62.59公頃;中小套型商品房計(jì)劃用地672.46公頃。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房等三類(lèi)用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的72.2%。截至3月底，全省利用新增投資資金建設(shè)的廉租住房已累計(jì)建成6316套。其中，目前已建成的廉租房中已分配入住4892套。省住建廳還會(huì)同監(jiān)察、財(cái)政、民政等部門(mén)對(duì)海口、瓊海、保亭的廉租住房分配入住管理情況進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)抽查。

　　隨著去年大批的廉租房建成并相繼投入使用，加上今年海南保障房建設(shè)的力度，相信在新政助推下，海南各區(qū)縣還將投入更多資金，建設(shè)保障性住房。

　　第三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管及加大交易秩序監(jiān)管力度。規(guī)定指出，國(guó)土資源部門(mén)要加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　據(jù)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管主要針對(duì)的是捂盤(pán)、捂地等不良行為。這些行為擾亂了市場(chǎng)的正常秩序，容易誤導(dǎo)購(gòu)房者，造成購(gòu)房恐慌，使市場(chǎng)失去真實(shí)的反應(yīng)。同時(shí)嚴(yán)禁國(guó)企參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將對(duì)“地王”現(xiàn)象進(jìn)行限制，也就是擴(kuò)大了市場(chǎng)的供給，有利于市場(chǎng)回歸合理。面對(duì)海南節(jié)節(jié)攀升的地價(jià)，將有望通過(guò)更加合理的方式去要調(diào)控，一步完善對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的監(jiān)控，明確提出開(kāi)發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，使銷(xiāo)售渠道更加透明，對(duì)于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售造成的市場(chǎng)性恐慌也將得到一定遏制。

　　新政難撼房?jī)r(jià)?海南樓市何去何從?

　　雖然從去年年底開(kāi)始，陸陸續(xù)續(xù)便出臺(tái)了許多房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，其中就有我們熟悉的“國(guó)11條”等，相對(duì)于前幾輪調(diào)控遭遇到民意的冷遇，此次調(diào)控可謂“拳腳相加”，只是此輪調(diào)控能否較終回歸民意，還尚不得知。我們所知道的，僅僅是“堅(jiān)決”了。

　　就房地產(chǎn)調(diào)控措施而言，此次出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及前期出臺(tái)的一系列政策，無(wú)論是加大保障性住房的供應(yīng)、二套房貸的收緊，還是打擊圈地囤地等行為，都抓住了當(dāng)下高房?jī)r(jià)的弊端和制度根源。只要每一項(xiàng)政策真正落實(shí)到位，房?jī)r(jià)的回落應(yīng)在情理之中。海甸島某項(xiàng)目策劃經(jīng)理陳先生告訴筆者，房?jī)r(jià)向兩頭極端發(fā)展都是不健康的，漲太高容易有泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但是如果海南房?jī)r(jià)過(guò)快下降又會(huì)形成不良貸款，所以房?jī)r(jià)回歸合理才是較理想的。此外，08—09年海南建設(shè)的保障性住房在今年將會(huì)有一個(gè)交房高峰，大批房源供給市場(chǎng)，肯定能緩解中低收入者住房難的問(wèn)題，加上海南的建設(shè)國(guó)際旅游島等眾多利好因素影響下，因此他此次出臺(tái)的行政對(duì)海南影響甚微，海南房市主調(diào)將是“穩(wěn)”，市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)太大。

　　國(guó)際旅游島的獲批，無(wú)疑是未來(lái)海南發(fā)展注入的一劑強(qiáng)心針，這也是繼海南辦特區(qū)后次騰飛的機(jī)遇。然而，“國(guó)際旅游島”的建設(shè)目的，不是將海南建設(shè)成為“國(guó)際房產(chǎn)島”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈應(yīng)該是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)僅僅是其中一個(gè)分支，而不應(yīng)該成為經(jīng)濟(jì)命脈。筆者認(rèn)為，應(yīng)該正確貫徹落實(shí)此次規(guī)定，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，進(jìn)一步優(yōu)化海南各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新亮點(diǎn)，造福島內(nèi)居民，服務(wù)島外來(lái)客方才凸顯政策的優(yōu)越性。

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