從4月14日國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，到15日見諸各大媒體醒目位置的重磅炸彈：90平米以上購房頭付3成，套執(zhí)行頭付5成利率1.1倍，再到17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的出臺，這也是繼今年年初用“遏制”取代“抑制”后，頭次在房價調(diào)控上表現(xiàn)出“堅決”。在這一系列政策調(diào)控下，海南樓市將何去何從?

　　高壓政策密集出臺 終于“堅決”了

　　4月14日 國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作。

　　4月15日，傳出的重磅政策：90平米以上購房頭付3成，套執(zhí)行頭付5成利率1.1倍。

　　4月16日 北京土地掛拍政策大改革，日后難再出地王：頭個“限房價”地塊掛牌式的項目。弱化價格因素，防止高價地限制企業(yè)拿地，規(guī)模防止囤地試點(diǎn)限房價、限地價方式。

　　4月17日在中華人民共和國政府網(wǎng)站上一則《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發(fā)〔2010〕10號，再次沖擊了所有人的心靈。

　　短短一周之內(nèi)，如此高密度高強(qiáng)度的政策出臺可以說是我國近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策以來較嚴(yán)厲的政策組合，從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面、頭次一次出臺系列政策。如此密集全面的新政策集合頭次出臺，可以說是歷史以來較嚴(yán)厲，甚至是全球罕見，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識?！秶鴦?wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》無論是加大保障性住房的供應(yīng)，還是通過差別化的稅收、信貸土地政策，引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)，乃至于進(jìn)一步明確政府的責(zé)任，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊違法行為，都是在增強(qiáng)2009年底至今出臺的樓市調(diào)控措施的操作性和執(zhí)行力。

　　有分析人士指出，此舉在于進(jìn)一步完善前期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施為主旨同時，向外界傳遞政府調(diào)控市場的決心和信心，真正穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制投資和投機(jī)性購房，遏制房價的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費(fèi)和民生?！锻ㄖ分蓄^次用到“堅決”一詞，說明政府這次對房地產(chǎn)調(diào)整真是下了狠心。

　　觀點(diǎn)解讀樓市新政對海南樓市的影響

　　17日中華人民共和國政府網(wǎng)站上公布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，土地政策、金融政策、供應(yīng)比例、交易稅費(fèi)、外資購房限制所有樓市能夠想到的所有政策如此密集的一次全部出臺，可見政府對房價打壓的力度。

　　此次新政在新政各地區(qū)各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)、堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、在加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五大方面十條規(guī)定中在進(jìn)一步完善前期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施為主旨，同時向外界傳遞政府調(diào)控市場的堅決態(tài)度。

　　區(qū)別于“國11條”， 此次《通知》對于調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場，可以說仍然有諸多的亮點(diǎn)和新意：

　　、實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%;對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，作為外銷型房產(chǎn)的海南，新規(guī)作為一把“雙刃劍”從一定程度上嚴(yán)格限制了各種名目的炒房和投機(jī)性購房，但也將在一定程度上影響海南樓市的剛性需求群體，即頭套房和改善型住房購購者的購購欲望。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸的收緊信號頭先波及的是自住購房和改善性購房人群。當(dāng)初，財政部實施貸款利率的優(yōu)惠，就是為了拉動自住購房和改善型需求入市。雖然這也在一定程度上增加了炒房者的投資成本，但這些人大多實力較強(qiáng)，利率優(yōu)惠的變動對他們影響較小，而受打擊大的可能還將是剛性需求群體。由于近兩三個月海南房價迅速拉升，面對銀行房貸的收緊，導(dǎo)致這些剛需群體購房的門檻進(jìn)一步提高，讓無房戶中的中低收入家庭更趨被動觀望。某金融業(yè)內(nèi)人士就指出，“供需關(guān)系變化了，供應(yīng)量沒有太大變化的同時，本地市場的需求量方面，隨著一部分投機(jī)炒房客的退出，或許會暫時出現(xiàn)供大于求的局面，因此有些人可能會開始或繼續(xù)觀望樓市變化?！?/P>

　　、明確建立考核問責(zé)機(jī)制。規(guī)定中指出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

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　　據(jù)了解，今年海南住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為1564公頃。保障性住房建設(shè)被列為海南省“一號民生工程”，今年，海南保障性住房計劃用地393.59公頃(廉租房44.92公頃，經(jīng)濟(jì)適用房348.67公頃);棚改房計劃用地62.59公頃;中小套型商品房計劃用地672.46公頃。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房等三類用地計劃供應(yīng)量占住房用地計劃供應(yīng)總量的72.2%。截至3月底，全省利用新增投資資金建設(shè)的廉租住房已累計建成6316套。其中，目前已建成的廉租房中已分配入住4892套。省住建廳還會同監(jiān)察、財政、民政等部門對?？?、瓊海、保亭的廉租住房分配入住管理情況進(jìn)行了專項抽查。

　　隨著去年大批的廉租房建成并相繼投入使用，加上今年海南保障房建設(shè)的力度，相信在新政助推下，海南各區(qū)縣還將投入更多資金，建設(shè)保障性住房。

　　第三、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管及加大交易秩序監(jiān)管力度。規(guī)定指出，國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　據(jù)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)市場監(jiān)管主要針對的是捂盤、捂地等不良行為。這些行為擾亂了市場的正常秩序，容易誤導(dǎo)購房者，造成購房恐慌，使市場失去真實的反應(yīng)。同時嚴(yán)禁國企參與房地產(chǎn)開發(fā)也將對“地王”現(xiàn)象進(jìn)行限制，也就是擴(kuò)大了市場的供給，有利于市場回歸合理。面對海南節(jié)節(jié)攀升的地價，將有望通過更加合理的方式去要調(diào)控，一步完善對房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售，使銷售渠道更加透明，對于開發(fā)商捂盤惜售造成的市場性恐慌也將得到一定遏制。

　　新政難撼房價?海南樓市何去何從?

　　雖然從去年年底開始，陸陸續(xù)續(xù)便出臺了許多房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，其中就有我們熟悉的“國11條”等，相對于前幾輪調(diào)控遭遇到民意的冷遇，此次調(diào)控可謂“拳腳相加”，只是此輪調(diào)控能否較終回歸民意，還尚不得知。我們所知道的，僅僅是“堅決”了。

　　就房地產(chǎn)調(diào)控措施而言，此次出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及前期出臺的一系列政策，無論是加大保障性住房的供應(yīng)、二套房貸的收緊，還是打擊圈地囤地等行為，都抓住了當(dāng)下高房價的弊端和制度根源。只要每一項政策真正落實到位，房價的回落應(yīng)在情理之中。海甸島某項目策劃經(jīng)理陳先生告訴筆者，房價向兩頭極端發(fā)展都是不健康的，漲太高容易有泡沫風(fēng)險，但是如果海南房價過快下降又會形成不良貸款，所以房價回歸合理才是較理想的。此外，08—09年海南建設(shè)的保障性住房在今年將會有一個交房高峰，大批房源供給市場，肯定能緩解中低收入者住房難的問題，加上海南的建設(shè)國際旅游島等眾多利好因素影響下，因此他此次出臺的行政對海南影響甚微，海南房市主調(diào)將是“穩(wěn)”，市場波動不會太大。

　　國際旅游島的獲批，無疑是未來海南發(fā)展注入的一劑強(qiáng)心針，這也是繼海南辦特區(qū)后次騰飛的機(jī)遇。然而，“國際旅游島”的建設(shè)目的，不是將海南建設(shè)成為“國際房產(chǎn)島”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈應(yīng)該是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)僅僅是其中一個分支，而不應(yīng)該成為經(jīng)濟(jì)命脈。筆者認(rèn)為，應(yīng)該正確貫徹落實此次規(guī)定，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，進(jìn)一步優(yōu)化海南各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)增長新亮點(diǎn)，造福島內(nèi)居民，服務(wù)島外來客方才凸顯政策的優(yōu)越性。

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