隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多挑戰(zhàn)，部分專家和學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理給予了的關(guān)注，認(rèn)為今后房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，很大程度上依賴于其對(duì)成本的控制程度。

房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成因素

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本、變動(dòng)直接成本和銷售成本。間接成本則有機(jī)會(huì)成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。

一般說(shuō)來(lái)，土地成本、設(shè)計(jì)成本、建安成本等均可以計(jì)入不變直接成本，這些成本在一個(gè)項(xiàng)目中是相對(duì)固定且可以預(yù)測(cè)的，并且一旦發(fā)生就固定不變。土地成本一般在招拍掛過(guò)程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設(shè)計(jì)風(fēng)格確定、建筑級(jí)別確定的情況下就可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，相對(duì)穩(wěn)定。

變動(dòng)直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。即使在前期策劃過(guò)程中比較準(zhǔn)確地計(jì)算了某個(gè)項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)所需要的資金，但由于準(zhǔn)確的還款日期難以計(jì)算，這種成本還是與項(xiàng)目的進(jìn)展密切相關(guān)，不斷變動(dòng)。

在房屋建設(shè)銷售過(guò)程中，主要有市場(chǎng)推廣費(fèi)用和銷售傭金兩大塊的成本費(fèi)用。這些費(fèi)用基本是明確的：市場(chǎng)推廣費(fèi)用可以在銷售策劃過(guò)程中做出比較明確的計(jì)劃，而銷售傭金更是可以按照公司政策和被銷售房源的數(shù)量確定。

機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)重要的間接成本，實(shí)際上，房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)面臨這樣的選擇：是盡快銷售還是等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲？這取決于公司決策者對(duì)機(jī)會(huì)成本的預(yù)測(cè)和控制，控制不好會(huì)使得機(jī)會(huì)成本大大超出公司所能承受的范圍。前不久鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上海社保案涉及上海多家房地產(chǎn)公司，對(duì)那些嚴(yán)重依賴社?；鸬墓緛?lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難，其機(jī)會(huì)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他實(shí)際成本，輕者造成項(xiàng)目延誤，陷入一片討債聲中，重者公司破產(chǎn)，項(xiàng)目成為爛尾樓。在當(dāng)前的中國(guó)國(guó)情下，影響機(jī)會(huì)成本的因素主要是國(guó)家政策，需要房地產(chǎn)公司組織專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行解讀。

而管理成本則主要是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和其他不確定成本。

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