房產(chǎn)新政要求，90平方米的小戶型住宅要達到總開發(fā)量的70％以上。從事住宅設(shè)計與研究的上海工程勘察設(shè)計有限公司曹保勇工程師認為，由于上市的房型較大，近兩年房價漲幅過快，市場還只是較少一部分人有改善居住條件的經(jīng)濟能力，老百姓改善居住條件的需求受到很大的抑制，因此開發(fā)小戶型住宅政策有著堅實的市場基礎(chǔ)。

由于小戶型設(shè)計的難度遠高于中大戶型住宅設(shè)計，小戶型房型設(shè)計長期滯后。一方面，小戶型房型總面積要控制好，另一方面又必須能確實滿足人們改善居住條件的愿望，這樣一個矛盾是市場長期不能滿足供給的重要因素。

不足之處

怎樣的小戶型住宅可以滿足老百姓改善居住條件的愿望呢？上世紀六七十年代的小戶型住宅不但總面積小，而且多室多廳，使得臥室小，廳也小，有的只有七八個平方米甚至更小，完全不適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展和老百姓的居住水平。另一方面，當代城市家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量與上世紀六七十年代相比也相差甚大。上海市第五次人口普查顯示，戶均家庭人口已下降至2．8人／戶（第四次人口普查為3．1人／戶）。這次國家房產(chǎn)新政出臺，顯然與當代城市家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量密切相關(guān)。

四個關(guān)鍵

如何讓小戶型住宅開發(fā)贏得市場，曹保勇工程師結(jié)合自己設(shè)計的10、11層單元式高層住宅特點談了看法。

是建筑進深。建筑進深（即寬度）常規(guī)可以達到11－13 米之間，應(yīng)該重視的是12米進深與8米進深的住宅比較。同樣用地，用于建造8米進深的住宅，如果房屋間距為42米，在其它條件不變的情況下，改為建造12米進深的住宅，房屋間距可達75米。顯然，12米進深住宅小區(qū)環(huán)境遠遠優(yōu)于8米進深的住宅小區(qū)。

是小戶型、大空間。市場不僅需要90平方米的兩室戶，還需要60多平方米的一室戶。以60多平方米的小戶型為例，如果臥室的寬為4米、長為4．3米，使用面積達17．2 平方米，加之一個使用面積超過20平方米的起居室，雖然小，但你無論身處臥室或是客廳，都能感覺到寬暢舒適。

第三是公共空間。要充分注重住宅樓內(nèi)公共部位的設(shè)計，可將敞開樓梯間進入戶門的樓梯平臺與電梯廳合為一體，整個平臺（不包括樓梯）面積多達10平方米以上:直接采光。這樣，為鄰里交往提供了一個優(yōu)質(zhì)平臺。

第四是節(jié)能省錢。整幢建筑成一個規(guī)則的長方型，一般采用內(nèi)陽臺，采光通風不需要利用凹進或凸出就能實現(xiàn)。這一特點的效果是多樣性的。頭先外墻面積少，利于節(jié)能；其次由于每一建筑平方米的圍護墻體長度也要少于一般住宅平均水平10％。僅此一項，即可節(jié)約造價約5％，如按每一建筑平方米造價1000 元計算，5萬平方米住宅節(jié)約造價250萬元。

曹保勇提醒說，這四項特點是在保證采光通風和一定面寬前提下，保證一定的（不少于76％），并在充分考慮了人們喜愛向南的居住習慣下實現(xiàn)的?？梢哉f，這樣的設(shè)計是有成效的。而對于開發(fā)商來說，國家的房產(chǎn)新政，無疑加劇了商品住宅的同質(zhì)性競爭。因此把握先機，尋找合適的設(shè)計，推出既實在又有個性的創(chuàng)新商品，無疑能為搶占市場打下基礎(chǔ)。

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