近年別墅暢銷市場(chǎng)，別墅開發(fā)熱潮從番禺呼嘯而到廣園東再到花都，一路高歌猛進(jìn)，掀起陣陣高潮。據(jù)有關(guān)部門的權(quán)威統(tǒng)計(jì)，2003年，投入市場(chǎng)的別墅有25.47萬平方米，占全年預(yù)售商品房總量的24.74%。廣州新國際機(jī)場(chǎng)啟用，花都更是引發(fā)新一輪別墅市場(chǎng)開發(fā)熱潮。
　　面對(duì)別墅市場(chǎng)的開發(fā)熱，有一位冷靜的地產(chǎn)專家寒世桐，卻發(fā)出了不同的聲音，他認(rèn)為，目前的別墅市場(chǎng)至少存在四個(gè)誤區(qū)。
　　平民別墅不合時(shí)宜

　　據(jù)前不久的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，廣州市購購80萬以上的商品房只占整個(gè)購房比例的10%左右，而別墅購購者也只占富人的3%—5%，可見，市場(chǎng)上對(duì)別墅的需求量還是很少的。
　　也許正是因?yàn)槿绱?，市?chǎng)上出現(xiàn)了一些平民別墅。寒世桐認(rèn)為，1000萬元一棟的別墅應(yīng)該賣，50萬元一棟的別墅沒法賣，購了也沒法住。別墅不該平民化，幾十萬元一棟的別墅，上班族即使住進(jìn)去，還要面對(duì)高昂的物業(yè)管理費(fèi)和遠(yuǎn)距離的交通往返問題。時(shí)下，平民別墅的入住率并不高，因?yàn)檫@類別墅并不適應(yīng)目標(biāo)客戶群的生活需求，因此，中產(chǎn)住別墅是一種不合適的 。目前，土地資源也不允許建造大量的平民別墅。至于專門度假的別墅，一年住不了幾回，實(shí)在是土地資源的浪費(fèi)和對(duì)環(huán)境的破壞。
　　別墅大盤影響環(huán)境
　　目前的問題是，別墅過于集中于某一個(gè)區(qū)或者某一個(gè)盤，或者是在某一個(gè)時(shí)段和地段上。有些別墅群設(shè)計(jì)得象軍營一樣，排列整齊，一些大型組團(tuán)式的別墅也不追求對(duì)稱與和諧。別墅本身對(duì)環(huán)境質(zhì)素的要求較高，而在一個(gè)有限的小區(qū)內(nèi)集中大量的別墅，自然對(duì)其環(huán)境有所影響，因此，小區(qū)別墅的供應(yīng)量或開發(fā)規(guī)模應(yīng)該適當(dāng)控制；而一些自然條件較好的別墅區(qū)，卻又因配套不齊，不能滿足住在里面人群的生活需求，因此高端別墅的使用率也不高。
　　由于別墅對(duì)環(huán)境的要求較高，因此開發(fā)商不應(yīng)隨便找一塊地就建別墅，但有些適應(yīng)建別墅的地方也不該糟蹋。寒世桐舉例道，如洛溪本來是一個(gè)島，如果在這個(gè)島上建一個(gè)富人別墅區(qū)，一定是廣州的一道亮麗的風(fēng)景。由于這種稀缺性的自然資源日漸減少，將來廣州的商家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)找不到建別墅的地方，即使有些地方目前自然環(huán)境良好，但由于缺乏好的發(fā)展規(guī)劃，使得周邊的環(huán)境不盡人意。只有良好的自然環(huán)境加上良好的人文環(huán)境，才是別墅的理想用地，只有自然環(huán)境與建筑物和諧共處，才能實(shí)現(xiàn)的居住氛圍。目前較為理想的別墅用地在東圃羅崗一帶，已有保利集團(tuán)、中糧集團(tuán)準(zhǔn)備在此開發(fā)別墅。
　　別墅只是富人的 品
　　別墅只是富人的一種可購可不購的 品，而非其生活中的必需品。廣州新國際機(jī)場(chǎng)正式啟用，花都的別墅據(jù)說也，但花都別墅到底有多大的需求量，還需要觀察。
　　別墅是高消費(fèi)的 品，其價(jià)格往高走怎么高都沒有關(guān)系，往低走卻不太正常，有違別墅品質(zhì)的含義。國外實(shí)行住宅郊區(qū)化，是因?yàn)榻紖^(qū)的居住成本高，富人一般住在郊區(qū)，而我們的住宅郊區(qū)化剛剛相反，是離城市越近價(jià)格越高，許多人選擇在郊區(qū)置業(yè)是因?yàn)樵诔抢镔彶黄鸱?，才到郊區(qū)置業(yè)，結(jié)果造成交通和生活配套等方面的壓力。再加上目前的郊區(qū)沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套，問題較為突出，生活單調(diào)，這些都制約了別墅市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，從某一方面來講，別墅成了富人們的一種可購可不購的 品。
　　一哄而上搞壞市場(chǎng)
　　有人以別墅用作投資，但在大量別墅推向市場(chǎng)的時(shí)候，投資效果并不明顯。一個(gè)很淺顯的事實(shí)是，別墅租價(jià)雖然高，但空置率也高，一般大型的別墅區(qū)，別墅很難出租，入住率極低。這幾年的一個(gè)明顯現(xiàn)象是，恒久性居住的別墅市場(chǎng)普遍好過那些以度假為主的別墅市場(chǎng)。但這類別墅也不宜一哄而上，否則會(huì)搞壞這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)楦蝗藢?duì)別墅的需求并非是其生活中的必需品，在這個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)中，有一個(gè)2、8定律，如果銀行不開辦按揭，整個(gè)房地產(chǎn)的消費(fèi)中，將有80%的人購不起房子。因此，如果不加以適當(dāng)控制，會(huì)很快搞垮這個(gè)市場(chǎng)。
　　別墅不僅對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高，對(duì)小區(qū)的安全性要求則更高。因此，純別墅區(qū)的別墅要好賣一點(diǎn)，中低檔的次之，而高端別墅則不好賣。從長遠(yuǎn)來看，老板住別墅是未來的潮流。

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