規(guī) 模

　　小區(qū)規(guī)模的擴大似乎已成為一種時尚，有的小區(qū)動輒上千畝，甚至五六千畝到近萬畝。小區(qū)規(guī)模的擴大對小區(qū)布局、環(huán)境營造及由此產(chǎn)生的規(guī)模效益，無疑有重要作用，但并非規(guī)模越大越好，而應(yīng)有一個合理的度。這與工業(yè)規(guī)模和建筑高度一樣，過去一度認為越大越好，越高越好，現(xiàn)在認為并非如此。過大的小區(qū)規(guī)模必然要增加過多的城市功能和社會功能，這不僅大大增加成本，對小區(qū)管理、治安及“人以群分”的居住觀念也是不利的，在某種程度上也破壞了小區(qū)的寧靜。過大的規(guī)模由于目前過高的超額利潤尚能承受，但如前所述的利潤的下降和銷售的嚴峻，加之規(guī)模本身造成的投資大、周期長，如盲目樂觀，可能造成嚴重后果。

規(guī) 劃

　　規(guī)劃定點位置、容積率、建筑密度、綠化率、停車位、退紅線距離等控制指標(biāo)對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用毋庸置疑，但有時也可能遏制了房地產(chǎn)開發(fā)的個性發(fā)揮。有些城市規(guī)劃人員由于學(xué)歷、經(jīng)驗和時間限制，往往容易根據(jù)規(guī)范在較短時間內(nèi)給出大致平行的、幾乎等間距的長方塊組合和若干指標(biāo)，而這些位置和指標(biāo)恰恰又是很難再改變的，從而導(dǎo)致約束。事實上，由于經(jīng)濟發(fā)展程度和自然資源條件的千差萬別，在不同的城市用同一規(guī)范進行約束是不很合理的。同樣，在同一城市的不同地段，規(guī)劃條件也應(yīng)突破目前規(guī)范的差別。如在商業(yè)，在安全許可的前提下，個別地段容積率就可以突破6．0，而將節(jié)約的土地用作城市廣場，使疏密有效；如紐約（曼哈頓）、香港、悉尼等城市市密度均很高，但很是繁華。此外，空中的綠化也是綠化，大樹下的道路、停車場也是道路和停車場，這也應(yīng)予以合理計算。為此，各地應(yīng)以國家規(guī)范作指導(dǎo)，各城市根據(jù)自身條件，在城市統(tǒng)一規(guī)劃的前提下做出符合自身的實施細則，各建筑開發(fā)企業(yè)據(jù)此做出方案，報批實施，以充分展示各企業(yè)、各城市的個性，使我們的建筑更加豐富多姿。

色 彩

　　建筑的色彩也是困擾開發(fā)商的一個問題。目前建筑物色彩單調(diào)、乏味、缺乏個性、缺乏生命力似乎是一個普遍問題。而在所有的建筑成本中，外墻色彩幾乎是較微不足道的，但又是較為重要的。我國每年開發(fā)建設(shè)幾億平方米的房屋，但目前似乎還沒有一家像樣的建筑色彩研究單位，甚至還沒有專職的建筑色彩設(shè)計師。目前國內(nèi)的色彩工作室、色彩顧問似乎也僅僅做服飾、口紅搭配設(shè)計之類的工作。

綜 合 設(shè) 計

　　目前的設(shè)計分工相當(dāng)精細：建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防、人工智能等，僅有的設(shè)計似乎只是綜合布線。這已遠不能滿足發(fā)展的需要。實際上，高水平的設(shè)計需要高水平的綜合：不僅要滿足規(guī)劃條件，又要限度地產(chǎn)生開發(fā)面積、降低建設(shè)成本，又要滿足市場需要，美觀大方，深受用戶歡迎；又要滿足建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防、交通各強制性規(guī)范。而目前缺乏的恰恰是這種高水平的綜合設(shè)計師。如北京開發(fā)的曼哈頓廣場，由于地處市，總建筑20余萬平方米，根據(jù)市場需要必須建綜合樓，包括五賓館、住宅、寫字樓和商場，請了六家設(shè)計院做方案，無一讓人滿意。不得已，自己只能動手邀請幾位專業(yè)人士，共同苦思冥想兩個月才拿出基本方案，再請設(shè)計院設(shè)計出圖，這里缺乏的正是綜合設(shè)計師。

空 間 分 割

　　空間分割問題實際是戶型設(shè)計問題。當(dāng)前戶型設(shè)計的主要問題一是雷同化；二是追求小而全、大而全；三是盲目發(fā)展錯層；四是缺乏理論指導(dǎo)。這里關(guān)鍵是理論指導(dǎo)。一個房子到底是大好，還是小好？房間是多好，還是少好？客廳大好，還是房間大好，或是廁所大好？等等難以捉摸。解決的辦法一是跟著市場走；二是跟著學(xué)，相互抄。其實理論上解決這個問題并不難，判斷的基本準(zhǔn)則是效用對費用的關(guān)系，這是經(jīng)濟學(xué)中價值工程的基本原理。如房間的多少，我們往往把100平方米～120平方米的房屋搞成3室2廳，甚至4室2廳，家庭人口多少？中國目前平均城市家庭人口大約是3人，而這3人還不是穩(wěn)定的和較終的。孩子總要離開父母，自己也不很愿意與父母同住一屋。有人說，家里來了親戚怎么辦？春節(jié)大團圓怎么??？而價值工程的回答是：為了一年中的10天、8天而準(zhǔn)備一個房間是不經(jīng)濟的，這個房間要么分配到其它房間去，要么不購。
　　至于面積，適當(dāng)超前和偏大是十分必要的。一是中國人的攀比心理很強，且目前面積擴展速度很快，稍好的戶型平均3～5年擴大10平方米以上；二是發(fā)達國家中產(chǎn)的住房一般200平方米左右；三是二手房貶值太快，而裝修費用又較高。
至于錯層，既不利于結(jié)構(gòu)，又不便于使用。一些外國朋友始終不能明白：為什么平平的地面非搞得高一腳、低一腳？有人說錯層立體感、私密性好，實際上房屋的立體感可通過裝飾和家具彌補，錯層的私密性實際不存在，因為幾十公分的高差，根本擋不了人的視線。

生 態(tài) 小 區(qū)

　　在房屋開發(fā)中注意生態(tài)平衡、生態(tài)保護，甚至建設(shè)生態(tài)小區(qū)無疑都是正確的，但必須講究實事求是和因地制宜。如雨水利用問題在很多地區(qū)不一定經(jīng)濟合理，因為雨水充沛的地區(qū)多數(shù)水資源豐富，自來水便宜，而雨水稀缺的地方，一個小區(qū)內(nèi)可儲存的雨水極少。就是一個雨量中等偏上的地區(qū)，如年降雨1000毫米，在一個占地10萬平方米的小區(qū)中，滿打滿算較多積水5萬噸，大約10萬元，但接收、儲備、凈化和使用這些水的成本恐怕遠遠超過10萬元。同樣，其它資源的再生利用也有一個經(jīng)濟合理的問題。如太陽能接收裝置必須美化，必須與建筑的外觀整體性協(xié)調(diào)，否則在很多大型建筑和高端別墅中使用是得不償失的。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！