一、容積率配置技巧

如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放空間設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層(例如一、二樓)，規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建筑成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃。不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的較終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到有效。

同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌?，可能?dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的大抵有下列數(shù)個(gè)角度：(1)空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑*近。(2)建筑成本與容積率利用方式的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定較佳容積率利用原則。(3)建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。(4)市場接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評估市場風(fēng)險(xiǎn)。(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物；或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷；或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，較后就要真正進(jìn)行容積率的分配。以使容積率能作較充分、合理的利用!

二、公共設(shè)施的定位技巧

在一般購房者的觀念中，總希望所購購的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。那么高實(shí)得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實(shí)惠嗎?

事實(shí)上，越是先進(jìn)的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑物的品質(zhì)及價(jià)值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。就發(fā)展商或產(chǎn)品定位者而言，要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受，是由于設(shè)施本身不實(shí)惠，或由于設(shè)施真正的價(jià)值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私?，所以除了法定必要設(shè)施，需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對個(gè)案性質(zhì)作合理定位。

(一)具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。

(二)具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個(gè)人想擁有一個(gè)私人游泳池都是 的事，但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍?/p>

(三)具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間、停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對于分?jǐn)傇O(shè)施的購購者而言，相當(dāng)于購購有收益價(jià)值的長期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段是頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

(四)對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報(bào)。

公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。

三、樓層用途的定位技巧

不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。

我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場個(gè)別考慮它們的定位特性。

(一)是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件，又由于每棟樓只有一個(gè)頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

(二)是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產(chǎn)品的價(jià)值在于它與外界環(huán)境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室)，或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會(huì)(例如擁有庭院的住宅)。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。

(三)是地下室市場，這種產(chǎn)品有時(shí)具備獨(dú)立功能及用途(例如作為商場或停車位)，有時(shí)則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品(例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間)。

(四)是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個(gè)市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又，因此一般所稱不動(dòng)產(chǎn)市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。

就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加價(jià)值。

(一)妥善運(yùn)用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。例如在商業(yè)氣息濃厚的，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創(chuàng)造更高價(jià)值空間的好方法。

(二)明確區(qū)分不同樓層市場，以針對需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。例如門面市場重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持良好動(dòng)線及聯(lián)外機(jī)會(huì)；頂樓市場追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距、開窗、隔熱等設(shè)計(jì)。

(三)合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造“準(zhǔn)頂樓”空間(即指與頂樓具備同樣采光、通風(fēng)條件的高樓層)；或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天(頂樓)有地(一樓)的空間增加。

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