資料顯示：70年代的世界500強(qiáng)，進(jìn)入80年代三分之一已經(jīng)出局，它說明擺在世界眾多企業(yè)面前的嚴(yán)峻課題是：如何迎接與面對(duì)具有全球化概念的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)？如何為保證企業(yè)可持續(xù)地快速發(fā)展而創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

　　物業(yè)管理行業(yè)（Property Management Industry）屬于房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、管理中的較后一環(huán)，作為新興朝陽(yáng)行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，在中國(guó)起步較晚，但發(fā)展迅速，尤其是在中國(guó)的深圳、廣州、上海、北京等地區(qū)，發(fā)展的規(guī)模與速度已遠(yuǎn)超過其它地區(qū)。在中共關(guān)于“十五”計(jì)劃綱要的建議和九屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中關(guān)于“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)”的重要精神，國(guó)家進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的行業(yè)地位，并指明了發(fā)展方向。這同時(shí)也明確了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確了以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房屋管理徹底走向社會(huì)化、市場(chǎng)化與專業(yè)化的改革道路。

　　從上面的物業(yè)管理行業(yè)生命周期圖，我們可以分析出：目前中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)在絕大部分地區(qū)還處在行業(yè)導(dǎo)入期，而只有少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)（深圳、廣州、上海、北京等）的物業(yè)管理行業(yè)處在行業(yè)成長(zhǎng)期的初期。在處于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入期的地區(qū)，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場(chǎng)化程度不高，該地區(qū)消費(fèi)者不具備物業(yè)管理消費(fèi)概念，因此對(duì)其的接受與容納程度不夠，這也導(dǎo)致在該地區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)滲透率較低，即使進(jìn)入，為占領(lǐng)市場(chǎng)和保證服務(wù)質(zhì)量而會(huì)付出較高的成本，甚至?xí)霈F(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益兩不佳的局面。而在物業(yè)管理行業(yè)成長(zhǎng)期的地區(qū)，消費(fèi)者具備物業(yè)管理消費(fèi)概念，并且廣大消費(fèi)者接受與認(rèn)可物業(yè)管理，同時(shí)由于物業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，促使該地區(qū)該行業(yè)較大規(guī)模發(fā)展，市場(chǎng)滲透率隨之而提高，從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理行業(yè)的SWOT分析

　　SWOT分析指的是強(qiáng)勢(shì)（Strengths）、弱勢(shì)（Weaknesses）、機(jī)遇（Opportunities）、威脅（Threaten）的分析。面對(duì)發(fā)展迅速，處在朝陽(yáng)地位的物業(yè)管理行業(yè)，其強(qiáng)勢(shì)是初步形成具有獨(dú)立法人結(jié)構(gòu)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算的企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)上是有一定規(guī)模，在管理上初步形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，同時(shí)在其市場(chǎng)化進(jìn)程中，具有一定的成熟度；弱勢(shì)就是隨著目前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的期望值越來越大，業(yè)主委員會(huì)權(quán)利與義務(wù)不明確，社會(huì)行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場(chǎng)化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的寬度與深度；機(jī)遇就是面對(duì)中共“十五”計(jì)劃綱要中對(duì)物業(yè)管理行業(yè)地位與發(fā)展方向的明確，物業(yè)管理市場(chǎng)化由國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步較早的地區(qū)帶動(dòng)下全面啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)將有80億平方米的房屋管理實(shí)施市場(chǎng)化管理，同時(shí)在“十五”期間，我國(guó)將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，也就是平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)等等，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇，可以說這是一塊相當(dāng)誘人的巨大“蛋糕”。有機(jī)遇就有威脅，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的威脅有來自內(nèi)部，也有來自外部。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)等，外部微觀有來自WTO引入具有資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、管理超前的外資“狼”，例如美國(guó)的“為您服務(wù)”與澳洲的“商務(wù)年華”等以及機(jī)制靈活、擁有成本優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)等等，還有在物業(yè)管理發(fā)展較成熟的地區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。例如，在深圳地區(qū)，1999年至今，全市采用公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)來確定物業(yè)管理權(quán)的項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)，參與競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司400多家，可謂物業(yè)管理市場(chǎng)七天一競(jìng)標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。

　　通過物業(yè)管理行業(yè)SWOT的分析，我們可以清楚地看到物業(yè)管理行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，可以說前途是光明的，道路是坎坷的。但無論內(nèi)外部環(huán)境如何變遷，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說苦練內(nèi)功，創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力才是真正的硬道理。海爾集團(tuán)的CEO張瑞敏曾經(jīng)指出：“現(xiàn)在較需要考慮的是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)可能會(huì)好些，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱日子會(huì)非常難過?！彼瑫r(shí)還指出海爾所有的戰(zhàn)略都圍繞一個(gè)主題，就是海爾能否具備與國(guó)際大公司一樣的競(jìng)爭(zhēng)能力，如果不具備，中國(guó)企業(yè)面臨的不是增長(zhǎng)問題而是生存問題。讓我們來看看物業(yè)管理行業(yè)，隨著其快速規(guī)模地發(fā)展，暴露出的深層次問題對(duì)一個(gè)處在行業(yè)發(fā)展導(dǎo)入期與成長(zhǎng)期初期的行業(yè)應(yīng)屬于正常現(xiàn)象，因?yàn)楫吘刮飿I(yè)管理行業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，單單就住宅物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，其消費(fèi)群體就非常特殊?？梢哉f還沒有一個(gè)行業(yè)天天面對(duì)相同的顧客，為同一客戶服務(wù)的時(shí)間可能是一年兩年，也可能是八年十年，甚至可能是幾十年，這是與其它行業(yè)消費(fèi)者短暫消費(fèi)行為的巨大差異，同時(shí)本行業(yè)的消費(fèi)顧客群體無論從性別、年齡、個(gè)人素質(zhì)，還是從教育背景、興趣愛好、意識(shí)形態(tài)都是千差萬(wàn)別、形色各異。因此，在本行業(yè)的服務(wù)管理中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的局面，對(duì)于客戶的無理要求和帶有主觀色彩的偏頗認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有苦難言，加上本行業(yè)中魚龍混雜的企業(yè)不惜以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲得短期利益，從而影響了客戶，影響了本行業(yè)的健康發(fā)展。再來看看業(yè)主委員會(huì)，它是與物業(yè)管理企業(yè)平等的民事主體，委員由業(yè)主兼職業(yè)余組成，業(yè)主委員可以審核物業(yè)管理企業(yè)具有商業(yè)秘密的財(cái)務(wù)報(bào)表，而業(yè)主委員會(huì)義務(wù)的履行由誰(shuí)監(jiān)督？一邊是業(yè)余的民事主體，一邊是具有法人代表的正規(guī)企業(yè)，這兩者是否可以真正平等？也許我們也可以想象對(duì)于零售業(yè)、餐飲業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)，為監(jiān)督其企業(yè)的運(yùn)行，在每個(gè)商場(chǎng)、酒樓、銀行、景點(diǎn)也成立相應(yīng)的具有民事主體的委員會(huì)，其實(shí)不然。面對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展遇到的深層次問題，我們也深刻地認(rèn)識(shí)到它既不能完全依賴政府解決，也個(gè)能單靠企業(yè)解決，更不是一朝一夕所能解決，它是需要社會(huì)各界力量共同努力。導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)可以說有內(nèi)外部環(huán)境因素，有直接與間接因素，有些影響因素短暫飛逝，有些影響因素由來已久。就拿物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)來說，本身物業(yè)管理行業(yè)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)法制環(huán)境尚未形成良性規(guī)范的法制環(huán)境，加之中國(guó)這個(gè)法制大環(huán)境并未真正形成氣候，何談物業(yè)管理行業(yè)法制全面規(guī)范的小環(huán)境呢？推怪在深圳地區(qū)緊隨投訴率較高的房地產(chǎn)業(yè)之后就是物業(yè)管理行業(yè)！因此，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)所面臨的問題是一個(gè)社會(huì)深層次問題，同時(shí)也是社會(huì)的系統(tǒng)工程，解決該問題，不能完全依賴政府的解決，也不能單靠企業(yè)來解決，當(dāng)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化全面啟動(dòng)后，行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，市場(chǎng)會(huì)及時(shí)反應(yīng)作出調(diào)整，物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿將會(huì)發(fā)揮巨大作用，優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)將真正重新洗牌，格局將重新整理，在行業(yè)中將會(huì)出現(xiàn)以重組、兼并、收購(gòu)、控股、參股等資本運(yùn)營(yíng)方式的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。屆時(shí)將會(huì)形成具有誠(chéng)信服務(wù)、品牌優(yōu)勢(shì)、企業(yè)信譽(yù)等級(jí)高、規(guī)模程度大、專業(yè)化程度深，且具有核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)的局面。而政府發(fā)揮的作用是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宏觀調(diào)控，政策導(dǎo)向，法規(guī)制定等具有計(jì)劃意義的引導(dǎo)作用。較近，國(guó)家七部委（建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部）召開會(huì)議聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知”，同時(shí)前段時(shí)間深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理部門也下發(fā)關(guān)于清理整頓深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的通知，這充分說明國(guó)家清理規(guī)范整頓在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱作用的房地產(chǎn)行業(yè)的決心，這同時(shí)也預(yù)示著國(guó)家揭開清理規(guī)范整頓物業(yè)管理行業(yè)的序幕。面對(duì)這些帶給物業(yè)管理企業(yè)的啟示是什么？

　　創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　留給企業(yè)較重要的啟示就是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　從哈佛商學(xué)院麥克·波特教授五種力量競(jìng)爭(zhēng)分析，我們可以知道，面對(duì)中國(guó)物業(yè)管理新興行業(yè)中服務(wù)產(chǎn)品的替代者將不會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生威脅，應(yīng)該說這種替代品暫時(shí)未成形；目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家，在中國(guó)加入WTO及物業(yè)管理全面的市場(chǎng)化以后，將會(huì)有更多的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生，政府對(duì)市場(chǎng)潛在進(jìn)入者需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，須對(duì)物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件加以限制，例如資金需求、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資質(zhì)審核等等，避免良莠不齊的企業(yè)“混入”市場(chǎng)，提早推動(dòng)市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入合理有序的競(jìng)爭(zhēng)。目前從中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較為成熟的深圳地區(qū)來看，存在一千多家物業(yè)管理企業(yè)暫且不包括尚未注冊(cè)與不合法的企業(yè)。很小的一個(gè)小區(qū)，或者幾棟樓就存在一家物業(yè)管理企業(yè)，而且比比皆是，這實(shí)際為影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提供了“溫床”，這同時(shí)也是社會(huì)資源的浪費(fèi)與配置的不合理。而物業(yè)管理發(fā)展較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟，人口600萬(wàn)的香港，物管企業(yè)也僅為500多家，這種差異的現(xiàn)象的確值得我們?nèi)シ此肌撊胝哒嬲耐{是來自有資金、技術(shù)、人員優(yōu)勢(shì)，擁有先進(jìn)管理服務(wù)理念與經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)機(jī)制靈活擁有企業(yè)成本領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)的外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，他們將會(huì)是未來物業(yè)管理市場(chǎng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者；對(duì)于購(gòu)購(gòu)者也就是我們服務(wù)的客戶來說，其對(duì)服務(wù)價(jià)格的敏感理性認(rèn)識(shí)，客戶維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)了解的增強(qiáng)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量提高要求的增加以及服務(wù)價(jià)格理性的回歸等等因素，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展增加了壓力，同時(shí)我們應(yīng)該理解這些也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常反應(yīng)；對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來說；面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的全面啟動(dòng)，這對(duì)于我們來說是的契機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)份額刻不容緩，如果不積極主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)，蛋糕永遠(yuǎn)無法做大，即使我們不占領(lǐng)，都將會(huì)被更多的同行競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)。

The　BCG　Matrix
波士頓顧問矩陣圖

　　在積極主動(dòng)地拓展物業(yè)管理市場(chǎng)中，物業(yè)管理企業(yè)必須留意有選擇地進(jìn)入。從波士頓顧問矩陣圖．可以明顯地看出，市

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