如今許多人購房已經(jīng)不單是為解決“住”的問題了，隨著手里的富余錢越來越多，為投資而購房的人也越來越多了。即使不為投資，作為消費額度、使用周期較長的“財產(chǎn)”，人們自然也希望房產(chǎn)能夠保值。所以什么樣的房子“較劃算”才是購房時要考慮的較重要因素。本期本報特請來北京地產(chǎn)界十大評估師，從較專業(yè)的角度為購房者提示。

　　不劃算之1：區(qū)域發(fā)展無潛力

　　判斷一個樓盤是否有比較高的率或者是較強的保值作用，很大程度上要看其所處區(qū)域的情況。

　　1.區(qū)域交通的便利程度會影響到樓盤的投資價值。如果道路不暢通，交通情況欠優(yōu)，且未來沒有改變的趨勢，就不具有杰出的投資和保值性。

　　2.生活配套條件影響區(qū)域發(fā)展?jié)摿ΑＲ粋€缺乏各種配套，生活不便利的區(qū)域也沒有太強的投資價值。

　　3.人文環(huán)境、自然環(huán)境若均無優(yōu)勢，安全系數(shù)不高，周邊主體人口素質不高，會影響投資價值。

　　4.區(qū)域需求不旺盛，樓盤開發(fā)供大于求，不僅不具投資價值，甚至有貶值的危險。

　　評估師提示

　　中國房地產(chǎn)估價師學會副會長柴強

　　一、作為投資或保值，所處區(qū)域都應具備：

　　1.周邊有發(fā)達的交通路網(wǎng)，但樓盤距離主干道應有適當?shù)木嚯x，保證出行方便的同時，遠離噪音、汽車尾氣的污染。

　　2.周圍有齊全的配套設施，如商業(yè)、醫(yī)療、就學、娛樂等等。

　　3.擁有良好的人文環(huán)境和景觀，會對安全和舒適度有基本的保障。

　　二、作為短期投資用，所處區(qū)域應具備：目前周圍的環(huán)境和配套較差，但政府已經(jīng)決定改造該地區(qū)或有比較大的發(fā)展機遇，擁有較強的發(fā)展?jié)摿?，這樣的地區(qū)可以作為短期投資。

　　三、有較大需求量的地區(qū)，可以作為長線投資用，像中關村、CBD、學校旁等人員密集的辦公就業(yè)地，就擁有較好的長線投資條件，出租回報率會比較高。

　　不劃算之2：周邊開發(fā)量不適度

　　有的人認為，如果一個地區(qū)的樓盤特別少，就一定具有很高的投資價值，其實情況并非如此。適度的開發(fā)量會對一個區(qū)域的發(fā)展起到拉動作用，有助于地區(qū)的成熟，比如齊全的配套、良好的環(huán)境等；而且適當?shù)拈_發(fā)規(guī)模，也會使地區(qū)形成良好的競爭環(huán)境，比如降低價格、提高品質等，讓購房人真正獲利，這些都會直接提高樓盤的投資價值。

　　開發(fā)量也要與地區(qū)的需求相匹配，超規(guī)模的開發(fā)如果與地區(qū)的基礎設施發(fā)展脫節(jié)、與地區(qū)吸引住戶的能力不匹配，超過地區(qū)的需求量，就會對投資產(chǎn)生不利影響。比如望京，配套設施嚴重不足，樓盤類型集中于住宅，數(shù)量又很多，目前的投資指數(shù)不高。

　　評估師提示

　　中國人民大學公共管理學院土地管理系主任葉劍平

　　1.如果地區(qū)已經(jīng)比較成熟，開發(fā)量較大，價格也抬到了一定的高度，就不具備太理想的投資價值，但有一定的保值功效。

　　2.地區(qū)發(fā)展正處在起步階段，但開發(fā)量已經(jīng)不小，且土地存量較多，未來會有更多的樓盤入市，不太適合投資。

　　3.地塊成熟度高，但開發(fā)量小于需求量，土地的存量也不豐富，比如中關村，投資就會得到理想的收益。

　　4.針對某一個項目，如果規(guī)模過大，供應量多，也不適合于投資。

　　不劃算之3：地價損失，房價不實

　　一般房價是由土地價格、房屋建筑物建設成本和稅費及開發(fā)商利潤等三大部分構成的。其中土地價格中包括土地出讓金、土地開發(fā)費用和基礎設施配套費用等。目前房屋的建設成本各地雖然存在一些差異，但是差別不大，房價的差異主要源自于土地價格的不同。

　　在土地價格中土地出讓金是由國家統(tǒng)一確定的，根據(jù)建筑物用途和使用年限的不同，土地出讓金也不一樣。不過，這一項在整體房價中所占的比例并不大，一般在10%左右。

　　目前在北京的房價中，土地開發(fā)費用和基礎設施配套費用占的比重較大。由于以往土地出讓方式不同，使得開發(fā)商所獲得的土地成本不盡相同，所以會出現(xiàn)在同一地段價格相差甚遠的樓盤。不過，從今年開始，北京土地使用權的取得方式已經(jīng)開始劃一，這一影響將會消除。

　　評估師提示

　　北京杜鳴估價師事務所董事長杜明

　　1.商品房土地使用年限是從開發(fā)商取得土地使用權時即開始計算的，因此銷售周期會對房產(chǎn)價值產(chǎn)生一定影響。不過，這種影響很小，一般在十年之內的都可以忽略不計。

　　2.一般住宅的土地使用年限是70年，而辦公類物業(yè)如寫字樓、商鋪等是50年。所以，不同用途的物業(yè)對土地使用年限的敏感度不同。

　　3.購房者在購購房產(chǎn)時應注意審查土地使用證上標明的使用年限。

　　不劃算之4：硬件設施不匹配

　　投資類物業(yè)對建筑硬件的要求很高，特別是對外墻、內部裝修、大堂、衛(wèi)星電視、通訊、光纜等外在品質方面，比一般住宅的要求更高，相對而言，對于綠地、規(guī)劃等影響居住品質、舒適度的內在因素要求要低一些。由于長期投資一般是要使房子更容易出租，所以交通的便捷、生活配套與服務設施的完善是投資類物業(yè)必備的重要條件。

　　一般評價一個樓盤的硬件優(yōu)劣可以從交通是否方便、是否臨街、各種配套設施是否完備、樓層與朝向、園林綠化、裝修裝飾材料、外墻、空調等方面進行考察。作為投資者，不能籠統(tǒng)地認為硬件設施越齊全、越豪華，這個樓盤的投資價值就越高；而要根據(jù)自己投資的價值取向對硬件設施進行敏感度的判斷或者量化。敏感度是房地產(chǎn)評估的常用手段，購房者在投資置業(yè)時可以用來參考。

　　評估師提示

　　中華財務會計咨詢有限公司注冊造價工程師蔡詩銘

　　1.要根據(jù)投資的價值確定敏感度及其走向。比如投資底商臨街就是頭選因素；出租對于交通的敏感度就很高；而辦公、辦事處則對周邊的人流、物流敏感度的影響很高等等。

　　2.賦予這些要素一定的分值，可以根據(jù)要素對投資的作用大小設置權重；然后對這些要素的分值進行統(tǒng)計。比如，雖然分戶供暖是很多新樓盤采用的供暖方式，但還是市政集中供暖更經(jīng)濟可靠，熱效率也較高；綠化、園林對投資類物業(yè)來說越來越重要，但如果面積過大，維護成本過高，勢必導致率下降等等。

　　不劃算之5：軟件服務“不過硬”

　　樓盤的軟件主要是指物業(yè)管理提供的增殖服務，它對于樓盤的保值起到非常重要的作用。不過，入住之后的物業(yè)管理只是軟件服務的內容之一，其實物業(yè)服務是貫穿于整個項目開發(fā)周期的全過程中的。如果前期產(chǎn)品作的不好，后期的物業(yè)管理也很難達到高標準。

　　決定物業(yè)服務品質的關鍵，并非單純依靠物業(yè)管理公司，還要看開發(fā)商是否愿意并且能夠做出一個可以提供增殖服務的產(chǎn)品。資金及經(jīng)驗等因素都可能影響開發(fā)商的素質，如果開發(fā)商只是一個項目公司，并沒有什么長期經(jīng)營的打算，這種短視的行為將可能影響軟件服務水平。即使開發(fā)商有心做好后期服務，資金和操作能力也是制約開發(fā)商行為的兩個重要因素。

　　評估師提示：

　　萬通實業(yè)武曉焯

　　既然軟件的服務是一種全程的服務，在房地產(chǎn)投資時就要著重考慮以下幾個方面。

　　1.開發(fā)商的實力。開發(fā)商要有足夠強的實力與足夠大的規(guī)模，實力強的開發(fā)商才可以做到重長期利益，重服務；足夠大的規(guī)模使得開發(fā)商轉行困難，保證了房地產(chǎn)的長期開發(fā)和對品牌形象的重視。

　　2.開發(fā)商本身素質。包括人員的素質和經(jīng)營理念，只有開發(fā)商本身具備了一定的素質，才有可能做出讓消費者滿意的產(chǎn)品。

　　3.開發(fā)商結合的資源。能否結合較好的資源進行開發(fā)是保證后期服務的重要因素。這些資源包括前期的規(guī)劃方案、物業(yè)管理公司的選擇、小區(qū)的園林綠地規(guī)劃等等。需要強調的是，所謂較好的資源，并非指較昂貴的資源，而是較經(jīng)濟合理的資源。

　　4.物業(yè)管理公司的背景。物業(yè)管理公司作為房產(chǎn)服務的載體，其作用是不能忽視的。具體說來，要參考物業(yè)公司的規(guī)模、實力、發(fā)展歷史以及資質等。物業(yè)管理本身是一件瑣碎、復雜的服務，如果一個物業(yè)管理公司發(fā)展過快，擴張過大，在服務上就可能出現(xiàn)較多問題。

　　不劃算之6：工期太長，讓投資“有行待市”

　　承諾有立體園林、水景，承諾有熱水、衛(wèi)星電視、會所等諸多配套，可由于項目工期過長，一期甚至二期入住時這些承諾卻仍無法及時兌現(xiàn)，有的由于期房開發(fā)過程中變數(shù)多，甚至永遠無法實現(xiàn)——這在許多期房開發(fā)中非常普遍。

　　應該講，如果開發(fā)商能遵守承諾，這些不能及時兌現(xiàn)的承諾對房產(chǎn)本身的價值影響不大——早晚都能有嘛！但這些對于投資型購家來說卻不能這樣輕松：房子是否遠離工地、環(huán)境是否安靜且干凈，是否有24公里熱水，HBO是否開通，會所是否能使用，所有這些都會對出租產(chǎn)生影響：一方面會影響出租的穩(wěn)定性，東區(qū)就有一出租物業(yè)，“老外”業(yè)主由于害怕二期施工的噪音，盡管小區(qū)環(huán)境已經(jīng)基本到位，仍放棄了一個月高達1000美元的押金“逃”走；另一方面也會影響出租價格，據(jù)粗略統(tǒng)計，其差額會在幾百元、上千元，甚至更多。等將來所有承諾都兌現(xiàn)時，由于出租折舊的影響，其租金已難再回升。

　　評估師提示

　　農行海淀支行信賃部經(jīng)理高華

　　1.將你收房時環(huán)境、配套等的兌現(xiàn)程度了解清楚，并爭取簽到合同中，如果是純投資型購購，應爭取到更高的違約賠償比例；當然，購購距交房期盡量近的期房是投資型購家爭取的關鍵。

　　2.工期長短并非是影響投資的決定因素，周邊供應量才是影響出租狀況和價格較關鍵的因素；

　　3.工期過長并不一定等于“不劃算”，有些項目，開發(fā)商在一期完成時就已基本實現(xiàn)環(huán)境、配套的承諾，對出租的影響就不大。

　　不劃算之7：“風水”不好、“流年”不利，居住感覺遭破壞。

　　對于身材高大的人來說，如果

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！