復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)投資需注意的事項

　　目前，商業(yè)街已經(jīng)成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點，商業(yè)街在城市中的商業(yè)地位和形象地位日益突出，商業(yè)街被稱為“市容市貌的象征”、“城市的名片”。從歷史上看，臺城商業(yè)街曾是臺山市商業(yè)的主要載體，至今保留著近30條古樸的騎樓式街道，其中部分仍保留著商業(yè)的功能，臺西路商業(yè)步行街就是其中的典型代表，然而因為缺少特色商品等，一些商家反映，商業(yè)街也面臨著人流量難以形成客流量、旺丁不旺財?shù)默F(xiàn)象。不過，臺山市規(guī)劃部門已經(jīng)把一些重要路段的改善提上日程，為商業(yè)街完善提供發(fā)展空間。毋庸質(zhì)疑的是，商業(yè)街的發(fā)展還需要大家一同來努力。
　　一定程度上而言，臺城的歷史就是街道的歷史，臺城老街道都是一排排中西合璧的騎樓式建筑，騎樓多為２—４層，商住合一，相鄰的街鋪走廊相連，在老城區(qū)行走，完全可以“晴不曝日，雨不濕鞋”。這些商住合一的騎樓組成一條條商業(yè)街，形成了了臺山老城區(qū)較繁華的地區(qū)，也是該市商業(yè)較集中的地方。從歷史上看，這些獨具韻味的商業(yè)街是臺山市商業(yè)較主要的業(yè)態(tài)之一，在該市具有舉足輕重的位置。
　　騎樓式建筑組成商業(yè)街
　　據(jù)調(diào)查，臺城具有中西文化特色的騎樓路段總計有３０條，長度１８多公里，集中分布在臺城老城區(qū)東起臺東路、南門路，西、南臨臺城河，北至環(huán)北大道，占地面積１３１．８公頃的范圍內(nèi)，騎樓這種傳統(tǒng)的商業(yè)建筑仍占老城區(qū)的５５％以上，分布在通濟路、革新路、桔園路、臺西路、健康路、人民路、西濠路、學(xué)宮路、縣前路、正市街、中山路等３０條街道上。這些街道道路窄、密度高，分布均勻，多以“丁”字結(jié)構(gòu)相連，并由幾條主干道有機地結(jié)合起來，建城伊始，這些街道就形成了商業(yè)街，有些街道形成了自己的特色。上世紀三四十年代，城區(qū)的蘇杭布莊、銀行、金飾鋪、茶樓酒肆舉目可見，其中臺城有７５家經(jīng)營銀信業(yè)務(wù)的銀號，主要集中在中和路、北盛街、南昌路一帶，臺城商貿(mào)繁榮，“小廣州”美譽由此而生。
　　隨著城市的發(fā)展，一些商業(yè)街已經(jīng)失去了往日的繁華，比如昔日銀號云集的中和路、北盛街，以及東華街、西榮街等街道日益沉寂下來，失去了往日的活力，但是一些商業(yè)街仍然活力四射，吸引著巨大的人流，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的覬覦之地，臺西路、通濟路、縣前路、正市街，坐擁人流量優(yōu)勢，其中臺西路商業(yè)步行街是老城區(qū)人氣較旺的地段之一。臺西路商業(yè)步行街位于臺山市區(qū)繁華地段，東起天橋百貨商場，西至臺山市中醫(yī)院，長５００米，街面寬１３—１５米，有著１５０多家商鋪，其中以服裝店居多，是臺山市區(qū)的商業(yè)旺地。２０００年底至２００２年，臺山市委、市政府投入１５００萬元對臺西路進行了全面修繕整治和保護性開發(fā)，形成了一條具有臺山僑鄉(xiāng)特色的商業(yè)步行街，既為市民提供了整潔、優(yōu)美、舒適的休閑購物環(huán)境，也成為游客喜愛的旅游觀光景點之一。臺西路在明朝嘉靖十年（距今４７０多年）就已經(jīng)存在了，見證過昔日“小廣州”的繁華。建筑風(fēng)貌依舊，既薈萃歐美及東南亞各地風(fēng)格，又有南方特色騎樓，臨街立面千變?nèi)f化，充分反映了僑鄉(xiāng)的歷史風(fēng)情，歷史文化欣賞價值。
　　商業(yè)步行街功能要多樣化
　　從商業(yè)街的目前現(xiàn)狀來看，臺西路商業(yè)步行街比較有代表性。在商業(yè)步行街上，記者發(fā)現(xiàn)，生意較為火爆的不是服裝店，也非家電店鋪，而是小小的飾品店，這種做工精巧、品種繁多的小飾品受到年輕人的喜愛，而且較近飾品店數(shù)量有上升趨勢。此外，有些服裝店一進商業(yè)步行街就大打價格戰(zhàn)，不久敗退下來，成為一個惡性循環(huán)，新的服裝店缺少差異性，很少有自己的特色，因而難以立足，開得快，關(guān)得也快。顧客較看中的是它的特色，但是商業(yè)步行街顯然缺少特色，服裝、鞋帽、小家電、金銀飾品、眼鏡、餐飲等等，經(jīng)營多而全，其中服裝鞋帽占有完全優(yōu)勢，給人的印象就是一條“服裝街”。
　　成功的商業(yè)街一般可以通過自己的主要街道輻射其他的街道，從而帶動整個街區(qū)的發(fā)展，但是臺西路商業(yè)步行街輻射力較弱。距離它很近的街道，面臨著不同的命運，相鄰的街道存在商品同質(zhì)化、低檔次、沒有明顯的層次感等問題。業(yè)內(nèi)人士認為，與國內(nèi)一些成功的商業(yè)街相比，商業(yè)步行街雖然在建筑、文化方面獨具特色，但是仍缺少商品、經(jīng)營、管理方面的優(yōu)勢，因而難以形成聚集效應(yīng)。此外，缺少 、知名品牌的支撐，缺乏知名店面的帶動作用。業(yè)內(nèi)人士分析認為，商業(yè)街的形成離不開僑匯，受制于僑匯、歷史因素的影響，一個行業(yè)、一家商鋪發(fā)展缺少連續(xù)性、穩(wěn)定性。以前在商業(yè)步行街的女兒墻上均有字號，但是現(xiàn)在早已模糊不清，商業(yè)街上也不缺乏 ，但是后人一般會飄洋過海，“后繼無人”，難有保留，再加上其他的歷史因素， 難有發(fā)展空間。投資商劉先生認為，商業(yè)步行街功能較為單一，主要是購物的功能，休閑、娛樂功能不是很突出。趨勢復(fù)合化將成為我國商業(yè)街發(fā)展的趨勢，商業(yè)街的發(fā)展大體經(jīng)歷三個階段，個階段單純以購物為體，個階段體現(xiàn)以人為主，第三個階段商業(yè)街已經(jīng)成為一個城市的社會活動，所以現(xiàn)在很多商業(yè)街開始非常重視打造人文景觀，力圖把商業(yè)、旅游和文化進行有機結(jié)合。臺西路商業(yè)步行街不缺少文化底蘊，但是怎么樣把商業(yè)、旅游和文化結(jié)合，尋找新的出路，值得思考。
　　提升整體競爭力
　　記者從臺山市規(guī)劃局獲悉，天誠港側(cè)步行街的規(guī)劃已經(jīng)提上日程，擬改造長約１００米、寬約１５米的街道，現(xiàn)天誠港商業(yè)建筑即將完工，正申請將該段改建為步行街，連接臺西路商業(yè)步行街與通濟路。把兩條較具人氣的道路連接起來，從而把兩個小型商業(yè)圈連接起來，一個是以商業(yè)城為頭的老商業(yè)圈，一個以天嶺、天誠港為的新商業(yè)圈，將對臺西路商業(yè)步行街的發(fā)展帶來了積極的因素。商業(yè)步行街上的多數(shù)老板認為，新老商業(yè)圈所經(jīng)營的商品存在差異，商業(yè)街已經(jīng)成為市民購物休閑的場所，它的位置不容撼動，長遠來看，對商家應(yīng)該是利好的消息。兩條街道連接起來后，形成規(guī)模，大的購物廣場可以匯聚老城區(qū)的人氣，增加人流，也會惠及商業(yè)步行街。
　　一些投資者認為，一個城市的人口規(guī)模、消費能力和消費水平?jīng)Q定著其能支撐起多大規(guī)模的商業(yè)消費，受制于臺山市消費水平、能力的影響，臺西路等商業(yè)街還難以形成輻射力、帶動力。臺西路商業(yè)步行街固然具有無可比擬的文化歷史條件，但是隨著老城區(qū)新業(yè)態(tài)的加入，商業(yè)步行街不僅止于購物，應(yīng)該向著多元化的方向發(fā)展，才能在競爭中存在優(yōu)勢，商業(yè)街的發(fā)展應(yīng)是旅游、文化、休閑等其它功能的不斷充實。臺城正在申報全國歷史文化名鎮(zhèn)，因而如何打造僑鄉(xiāng)特色的商業(yè)街，值得人們思考。此外，臺山市還沒有相關(guān)的對商業(yè)街發(fā)展的有關(guān)規(guī)劃，規(guī)劃將成為商業(yè)街發(fā)展的共同要求，如何制定一些適合臺山市的商業(yè)街的管理規(guī)范、管理制度也是值得考慮的問題。

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