國際基金投資中國城市綜合體的現(xiàn)狀介紹：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：謝謝尹鵬先生，他帶來的主題演說是我們所有主題演說當(dāng)中較具地方特色，我不是說你的普通話，你普通話說得非常好，我們認(rèn)為你講得非常低調(diào)，也很含蓄，跟上午毛大慶做廣告的嫌疑形成鮮明的對比，我們下面要請的嘉賓比較特殊，他這個演講題目一會兒用通俗化的方式解釋一下，我們下面有請基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)先生，他的題目叫國際基金投資中國城市綜合體的現(xiàn)狀介紹。

　　陳基強(qiáng)：我剛剛看時間說3：20分，我很輕松在外面喝著茶，因為我從來沒有試過演講提早的，非常高興今天有機(jī)會參加這個活動，也非常感謝主辦單位。今天我整個講解是20時辰，我準(zhǔn)備了兩段，因為他們希望我從投資者角度去看成是綜合體。今天我們帶來兩段，一個就是把國際基金在國際上做什么，然后他們在國內(nèi)又投了什么，我可以很清楚的跟你講，絕大部分就是城市綜合體非住宅物業(yè)的東西。然后我又拿了一個很深的例子，就是杭州在做100個城市綜合體，從政府的角度，從規(guī)劃的角度去看出來的東西，跟較后我們代表投資商進(jìn)去的東西，看看其中一個城市綜合體大概是80萬平方米的會有什么分別。

　　簡單來講國際基金在中國經(jīng)過三個階段，個階段就是他們本來想做投行，較后沒有做成投行做成開發(fā)商的，較早是希望去找一個投資商可以相信，好象現(xiàn)在這么成熟的頭創(chuàng)、天鴻，把錢交給他們，他們做財務(wù)總監(jiān)，但是他們找不到，他們較后自己做了開發(fā)商在天津投了四個項目，在上海投了兩個項目，AIG也自己做了開發(fā)商，這是較做的情況。

　　個階段當(dāng)中國開發(fā)商開始成熟了，他們把東西給我們，較早一個就是在上海的錦麟天地，把這個錢給了永業(yè)，這是區(qū)屬企業(yè)做開發(fā)，建的里面包括三樣?xùn)|西，商鋪、住宅跟服務(wù)式公寓。第三個階段其實就是收購商業(yè)物業(yè)，就是一大堆人過來在較好的市去購你寫字樓，現(xiàn)在在北京的SK大廈，而環(huán)富力寫字樓，在上海的上海廣場，當(dāng)時說這些人吵外幣，其實并不是，他們是看重海外房地產(chǎn)基金市場。

　　2007年以前幾乎絕大部分錢根據(jù)商務(wù)部的一些統(tǒng)計，大概80%的錢在上海地區(qū)和北京地區(qū)。主要國際基金做四樣?xùn)|西，從較簡單的整個物業(yè)收購，其實現(xiàn)在在南京帶一個英國基金收一個寫字樓和商業(yè)物業(yè)。階段就是聯(lián)合開發(fā)，就是發(fā)展商有地，基金有錢大家合起來一起做，在北京的項目就是東三環(huán)，瑞士，我們一起做，較后這個項目賣得非常好，公司也做得非常好，他們在其他地方也有做合作。我們做一兩次之后就會做私募，比如說幫一個開發(fā)商融兩到三年的錢，較終協(xié)助他走到資本市場。第四部分十五、六個月錢較熱的就是投IPO，他們在上市之前做的，同時支持這個公司在中間較難過的時間上去。當(dāng)然跟著下去會更多講，以前看香港、新加坡，跟著下來我覺得是中國未來的市場是一個，也是比較熱的東西。

以下房地產(chǎn)投行的思維是引用片段：
　　我們是一個房地產(chǎn)投行，我們有非常大的研究機(jī)構(gòu)，我們的研究機(jī)構(gòu)有20個人，天天就把中國整棟購賣的研究產(chǎn)品，回報率，誰投的，較后賣給誰，我們手中有大量的資料，我們對這些資料做分析，較后總結(jié)一下，這些所謂投資的錢投向產(chǎn)品是什么，從而為我們將來所謂城市綜合體的一些非傳統(tǒng)中國開發(fā)商資本的一些游戲，可能要想一個角度換不同的游戲規(guī)矩玩這個。

　　簡單講一講，這只是舉了一個上海，上海總共成交了，在過去2005年到2009年的季度，總共成交了33個整棟的交易，這33個里面我們可以看到，較多的就是寫字樓。我們講的都是整棟的，不是零散的，49%是寫字樓，個就是服務(wù)式公寓。第三個就是商業(yè)物業(yè)。旁邊是我們自己在上海做投資中介的項目，我們看也是跟上面一樣。

　　跟著看一些區(qū)域，他們在那些區(qū)域投其實不是怎么難分別的，我們看清楚，外資在上海購，講來講去三個區(qū)域大概占了整個58%，光是在黃埔區(qū)，盧灣區(qū)是58%，我們做的也是49%，你們?nèi)ミx綜合體，一些基金跟你們合作，很重要的是前期工作做多一點，他們會在哪個區(qū)域，走來走去走不出幾個，他們投的時候要符合幾個條件，因為國際的錢很少的，他輸進(jìn)去適合就進(jìn)去走，不適合就跳出來。不像中國投資者有很多感情或者亞洲投資者很多是直覺，他們比較少。

　　非常多的東西，有一樣?xùn)|西我是覺得是一個機(jī)會，就是現(xiàn)在大家說好和壞，較近市場也好的特別好，追都追不上，中國地產(chǎn)是不會虧欠的，中國地產(chǎn)假如要虧就是虧時間，你有足夠資金熬過時間都會贏。上崗那些大家族都是睡醒兩個覺，他們房地產(chǎn)很高的時候進(jìn)來購地，他們購來之后房地產(chǎn)就跌下去，這邊老人家不在上海，不在北京他們就睡覺，次起的時候準(zhǔn)備建了，但是報批很賣，他們在很高低價玩了兩次之后，他們覺得次購和次高潮地價漲得非常多，所以睡醒覺就贏了，中國開發(fā)商倒下去已經(jīng)死了三次了，但是我們聰明的中國開發(fā)商不會要兩個波之后，我們也沒有這個彩禮等兩個波，你個波就出去了，你的累計基金就會高很多，就會好很多。我們舉幾個例子，這些鬼老傻嗎，他們不傻，這些都是國際投行精英，他除了不會講中文之外，他除了裝的比較傻以外，他腦子動的多了，你看看他們賺多少錢。2005年1月份麥格理從凱德置地購了這個樓，2006年12月份，兩年的時間把這個東西購進(jìn)去，是一個億購進(jìn)來，2.5億賣出去的。

　　另外一個例子，高爾森從凱德置地購回來百臣大廈轉(zhuǎn)的手就又賣給SEB，大概8個多億購的，11個億賣出去的。北京的例子更清楚了，SK大廈，當(dāng)時購進(jìn)來賣給SK，那個利潤點是非常高的。他們在做什么呢？其實并不是住宅，只能夠住宅賺錢，商業(yè)也可以賺非常多的錢。

　　我講投資者是什么看的，我們是怎么做的，我們把剛剛過去的記錄，把它擺在一個上訪指數(shù)上面，這就是交易價錢的指標(biāo)。大家看一下怎么可以在一個周期內(nèi)購進(jìn)，然后在個周期內(nèi)賣出，你不要覺得你這么厲害，從較低的購進(jìn)，較高的賣出，不要想，那個想也想不出來。他們是看趨勢，他們是用數(shù)據(jù)，好象巴菲特一樣，只要在那個點位購，你有足夠的錢支持中間那一段，幾乎閉著眼睛賺錢。

　　我們看1-6購，之后過了一個周期絕大多數(shù)都是賺錢的。假如任何人可以在未來的6-12個月購進(jìn)城市綜合體優(yōu)質(zhì)的東西，你假如睡20個月，30-50%的匯報完全有，這是講資產(chǎn)，但你不是用100%的錢去購，你進(jìn)50%，應(yīng)該是60-100%，這應(yīng)該是不錯的回報。

　　北京也分析了購的是什么，寫字樓、商業(yè)，他們絕大部分的生意都在朝陽區(qū)，假如有人忽悠你去太遠(yuǎn)的地方，你看69%，14%是西城區(qū)還有東城區(qū)也不少，這三個地方加起來幾乎就是97%，你需要想太多嗎，不用想太多，這個樣本是29周，05年開始到09年季度。

　　大偉的活動我特認(rèn)真，其實這個演講我上個星期已經(jīng)準(zhǔn)備好PPT了，但是我一般都是前晚上才看一下，才知道我那天要講什么，因為請我講來講去就是市場、金融，房地產(chǎn)了，我有三套演講稿，但是我昨天晚上看的時候看題目叫城市綜合體，我說那個好象不太對，硬著講也行，不過對大偉不太負(fù)責(zé)，我就抽了一個在杭州的案例。這個案例是杭州市城投的一塊地，本身是熱能廠，剛好改變規(guī)劃之后就成為杭州要主推的100個城市綜合體的一個代表做。當(dāng)時為了這個東西去了南方請了深圳的一個規(guī)劃院畫，以前非常成功，畫完之后拿著深圳規(guī)劃院，我們杭州市旅游地產(chǎn)，他們不喜歡上海人，他去了廣州，覺得接近香港，從漁村到700萬人口，這個城市做得不錯就去了深圳。找到這個人，找這個公司非常大，做好方案，然后就把這個方案跟市長、杭州市的市長一起去講，市長覺得好，非常好，你們就做吧。他按照這個去做了，兜了老半天沒有一個投資家感覺吸引，他較終做完之后還是要找投資家購賣這塊地去的。上海城投做了非常多的東西，他們就找到我們一起去看，跟大家分析一下有點像減肥前和減肥后的廣告。這是當(dāng)時深圳某知名設(shè)計院原方案，大家可能看不清楚，這條是主街，這條是一個河，這邊有一個交換點，這邊全部是住宅。里面有很多廢棄的東西在里面，杭州又說要環(huán)保，要保持一部分廠房在里面。他在一個什么地方呢？他在一個傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)域，應(yīng)該說叫中低下的區(qū)域，并不是很好的區(qū)域，他有一些學(xué)校。產(chǎn)品非常簡單，主要是三樣?xùn)|西，主要是寫字樓，因為區(qū)里面要做寫字樓稅收可以落地。樣是住宅，因為做寫字樓大部分不肯做，他要了一大部分住宅，因為要適合政府所說的環(huán)保跟商業(yè)，他們又把廠房改做商業(yè)，主街、河道全部寫字樓，商業(yè)在中間，然后是住宅，深圳設(shè)計院講的時候特別有人情味，特別正確。

　　大家再看一下，這是主道，這里是一條河，這里全部都是三十層高的寫字樓，你想想在街道上走，這里就是一片死死森林擋著，你在這里玩，后面是25層高的樓擋著，你在中間消費(fèi)。幾乎除了綠化帶有一些路口進(jìn)去，其他是沒有路口進(jìn)去的。這個方案經(jīng)過杭州市市長和區(qū)委書記同意的方案，他們覺得去深圳花錢是很好的，很鼓勵。

　　后來進(jìn)去幫他做了一系列東西，那個建筑公司肯定沒有做我們這么深入的市場，因為他們只負(fù)責(zé)把規(guī)劃局給的指標(biāo)用足，這是他們的指標(biāo)，但是我們是代表投資商，我們一定要把這塊地的商業(yè)價值發(fā)展到較高，這是我們的工作，這是兩個不同的角度。較后我們看一下情況，較后要做城市綜合體，我們變成一個星都會的想法。這是后來我們按照投資方跟商業(yè)運(yùn)作做出來的改動。我們做了幾個改動，個改動我們覺得他既然是商業(yè)，這里位置也不能改，這是廠房，但是很重要一點，他畢竟要有一個導(dǎo)入，你這個導(dǎo)入一定要街面就能看到，要有標(biāo)志性，要有引導(dǎo)性，不然人家不會進(jìn)去消費(fèi)。，所有的寫字樓假如都是正面，把整條路擋住，人家根本就不知道里面還有新天地，或者還有新的一塊地，所以我們在整個地方設(shè)計了兩樣?xùn)|西，個在這里一個口做了一個公開的綠化，然后引他們把這里商業(yè)排活，放更多的東西把這里凸現(xiàn)出來。我們把一些平板的東西做了三棟主樓，把覆蓋率弄小，東西拔高。我們交換了一點點，把

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